德银警告：到2019年中期香港房价将下跌15%

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在9月底开始的加息周期中，租金收入无法支撑抵押贷款利率的上升。然而，随着市场环境的变化，热钱从内地流入香港的趋势出现逆转，香港楼市进入了一个漫长的冬天。

2018年12月10日，住在香港新界北区上水的黄明刚结束日本之行返回。像往常一样，他需要穿过满是药妆、珠宝和手表的商业街才能回家。

黄敏居住的地方被香港人称为“小香港”，这里的商业氛围有点像香港的铜锣湾。多年来，这是大陆消费者经常购买商品的地方。然而最近，他注意到一个现象，他周围的一些中间银行开始关闭一个又一个，他们的门面被翻新，并取代了其他人行道。

作为前香港新城电台主持人，黄敏一直关注着香港房地产行业的变化，现在他是一家房地产公司的高管。因此，他家附近的变化让他觉得香港的房地产业正在发生变化。

“香港房地产市场正进入观望期。香港居民买房的一个特点是，他们买得多，买得少。这是他们将毕生积蓄投入其中并保值的重要方式之一。黄敏告诉《中国商业周刊》，“2018年全年上涨了20%左右，但目前可能下跌10%左右，还没有回落到年初。”"

德意志银行证实了黄敏的感受。

12月9日，《财新》杂志援引德意志银行发布的警告称，香港经济可能在2019年陷入衰退。由于楼市降温，预计到2019年年中，香港房价将下跌15%。

这不是德意志银行第一次对香港房地产市场表达悲观态度。2016年年中，德意志银行发布了一份研究报告，预测到2018年年中，香港房价将下跌35%。当时，它认为这将是放松房地产市场管制的最佳时机。

2017年年中后，鉴于“香港人口结构的变化可能会给行业前景蒙上阴影，减少住房需求，而香港政府正在增加土地供应”等因素，德意志银行大幅下调了2018年至2021年的房价预测。据估计，到2026年，香港的空住房占用率将上升到9%

尽管德意志银行最近的预测比2016年的数据更加乐观，但有一些迹象表明，香港房地产市场可能真的进入了冬季。

根据香港土地注册处的数据，2018年11月售出了约2600套住宅，同比下降逾50%。与此数据相对应的营业额同比下降超过51%，11月份，香港住宅楼宇的销售量和销售量同比减少一半。

根据美联地产(Midland Realty)在公共信息中引用的数据，香港的新住宅销量在同月跌至2016年第一季度以来的最低水平，并在2018年9月至11月的几个月中持续下降，而且遭遇了连续的挫折，所有这些都比上个月下降了一半以上。

根据中原城市领先指数，2018年11月，香港房价下跌超过3.4%，并连续两个月下跌，这是自2016年以来的首次连续下跌。

独立经济学家谢国忠对此更加悲观。在接受《中国商业周刊》采访时，他表示，香港楼市不仅进入了冬天，还进入了冰河时代。他预测到明年年底，最悲观的情况是香港的楼市可能下跌20%至30%。这一轮调整可能会持续长达五年，甚至更长时间。回顾当时，一些极端案例可能会比2018年的转折点下降70%。

经历过香港房地产“美好时光”的黄敏也有类似的感受。

2004年，他从黄敏大学毕业，在香港的一家房地产中介公司工作了一段时间。当时，他觉得香港的房地产市场只能用“多繁荣，不繁荣”来形容，这种趋势一直持续到2018年12月他从日本回来。

2007年，黄敏在香港新界上水买了一套房子。当时，价格约为6万元/平方米。现在，价格已经上涨了大约三倍。目前，上水的房价约为14万至30万元/平方米。

“那时候，只要付了30%的首付款，就没有必要租房子，房租可以用来盖房子。香港长期以来一直处于低利率状态。”黄敏说。

在香港，如果低收入阶层买不起房子，他们可以申请在香港租住廉租房，即经济适用房，而中产阶级通常在买房之前以市场化方式租房。

黄敏的房子是为这个中产阶级提供的。黄敏记得他当时买的房子每月的租金大约是4000元，租金是每月租金的三倍。

不过，香港地产代理的薪酬相对较低，基本上是以香港的最低工资计算，他们的收入很大一部分来自向买卖双方收取中介费。不管他们卖什么样的房子，只要有营业额，他们的收入就会相当可观。

然而，2018年10月，香港潜在的“买家”开始采取观望态度，这使得一些房地产中介的营业额降至冰点。依靠中介费作为收入的中间人没有主要收入来源。许多房地产经纪人的老板干脆关闭他们的中间银行，以减少他们的损失。

"导火索是加息周期."谢国忠说。

2018年9月19日，汇丰银行宣布将从次日起上调港元、美元和人民币定期存款利率。作为香港最重要的商业银行之一，汇丰的举措具有代表性，市场预测香港将从此开始新一轮加息。

9月27日，香港金融管理局宣布将贴现窗基本利率上调25个基点后，香港各大银行、汇丰银行、恒生银行、渣打银行和中国银行(香港)均宣布上调港元最优惠利率。这是香港自2006年以来首次上调最优惠利率，这意味着过去10年的超低利率环境已经结束。

正因为在这个加息周期中，租金收入无法支撑按揭利率的上升，而以往热钱从内地流入香港的趋势也随着市场环境的变化而逆转，这是过去支撑香港楼市上升的一个重要因素。谢国忠判断，在这个调整期结束时，香港的中档房地产价格可能会下跌50%以上，在极端情况下可能会达到70%。

谢国忠准确预测了上一轮香港房地产市场的灾难性下跌。香港楼市的最后一次调整期始于1997年，一直持续到1999年出现小幅回调。此后，该指数在2003年跌至最低点。在达到阶段底部后，香港房地产市场反弹至2018年。

香港目前的平均租金大约是上海的三倍，但如果我们把这个周期的租金上涨计算在内，香港的租金收入将会迅速下降。从上一轮香港楼市的调整来看，在租金收入急剧下降的过程中，香港市民在购买物业时，可能会继续持有物业，直至供应减少或出现抛售潮。

「租金下降减少了香港居民炒楼的可能性。香港楼市将进入长期熊市。”谢国忠说。

黄敏比谢国忠稍微乐观一些。

“加息周期是否会逆转，如暂停加息步伐，可能成为香港房地产市场再次好转的可能性。”黄敏说:“很多香港人手中都有钱，他们非常关注这个市场的变化。”

一个趋势是，粤港澳大湾区的交通越来越方便，而这个地区的房屋价格相对较低，可能会吸引更多香港人到内地置业，例如广州、东莞、中山和深圳，香港与内地居民在工作和生活上会有更多的交流和融合。

这也从另一个角度证明，对于香港房地产市场来说，冬天已经来临。

来源：零点娱乐时刊