复旦大学EMBA教授李若山：现在是考验房企能否与时俱进的时候了

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随着我国疫情的稳定，企业纷纷复工复产。“君子知道”复旦大学emba人文与商务沙龙的主题已从“企业面对突发疫情的当前对策”逐渐转变为“宏观与产业经济的未来方向”，希望在重新制定企业未来发展政策时，帮助企业管理者理清方向，认清大趋势，共创未来。

5月8日，复旦大学第九期emba人文与商务沙龙的主题是“2020年何去何从”，讨论这一关系国计民生的重要产业。中泰证券首席经济学家、研究总监李迅雷和易居企业集团首席执行官丁祖昱分享了此次沙龙的主题。复旦大学管理学院教授、深受复旦大学emba学生欢迎的“中国第一审计师”李若山教授担任沙龙的评审教授。李若山教授认为，房地产行业已经发生了巨大的结构性变化，现在是考虑房地产企业能否随着形势的变化进行适当转型的阶段，包括产品转型、服务转型和模式转型。

李若山是新中国成立以来第一位获得审计博士学位的人，也是“中国第一位审计师”。现为复旦大学管理学院教授、博士生导师，上海证券交易所上市公司专家委员会委员，上海汽车、张江高科技等独立董事。曾任复旦大学管理学院副院长、会计与财务系主任、教育部工商管理指导委员会委员、财政部会计准则委员会咨询专家、中国会计学会学术委员会委员、复旦金融期货研究所所长。

李若山教授以幽默的教学语言深受emba学生的喜爱，被誉为“金句教授”。

以下是李若山教授评论的摘录。

目前，中国房地产业已经开始结构调整。与前几年不同，只要你闭上眼睛买房子，你就可以数钱、抽筋、睡觉，直到你自然醒来。现在我们都知道，如果你不买好房子，你可能会赔钱，如果你坚持你的手，你不能扔掉它。房地产也开始跟随下降趋势。

但是不管怎样，所有的房子总是依赖于地段，地段，或者地段。国内外没有这样的事情。房地产与其所在城市的人口有很大的关系。

不同年龄的人对房子有不同的看法。在过去，有房子住就足够了。现在，经过90年代和00年代，我们希望房子有很多功能，除了生活，我们也希望舒适和方便。如果房地产的供给结构不能改变，对房地产的需求就会有很大的问题。

刚才，客人们比较了中美两国的大量数据

我不太同意

美国是一个社会保障机制完善、储蓄率极低的国家，所以美国人民不会为自己是否拥有房子而骄傲。但是中国不同。中国仍在完善其社会保障机制。如果没有套房，中国人会感到不安全。因此，虽然中国的住房拥有率比美国高出30%，但这并不意味着中国的房地产已经饱和。

因为60%的普通人的资产是房地产，这意味着他们将不再分配房地产，而是将剩余资金分配给金融资产，这不一定有效。因为，在中国能够投资于金融资产并具有相对稳定回报的投资项目并不多，无论是股票还是基金，不确定性都太大，相反，房地产价格相对稳定。简单地根据市盈率和租金回报率来计算不一定是科学的。

Reits(房地产信托投资基金)确实可以解决房地产行业的融资问题，但是中国的reits存在一个很大的问题，那就是税收、企业所得税、土地增值税等很多税收，现在还不清楚。

以美国房地产投资信托基金的回报率为例，回报率高达11%。这是因为美国有很多税收政策，但中国基本上没有这样的税收政策。因此，reits的收益率可能不如普通理财产品。因此，在推荐这款产品时，客人最好了解一下中国的税收制度。

客人们称赞每个在前面购买商业地产的项目

我建议谨慎

现在，“一店三代”的概念已经过去了。移动互联网改变了许多商业形式。此外，政府在早期征用土地时，更倾向于商业地产，因为商业地产可以带来更多的税收。因此，上海许多核心地区的商业地产相对过剩，所以我们在投资商业地产时应该谨慎。

中央政府坚持“不炒房”，这一国策不会动摇。中央政府不想投机房地产价格，但希望交易量大，但价格将保持稳定。我们绝不能将今年1月至4月的房地产趋势视为正常状态。1-3月的悬崖式下跌和4月的报复性反弹都是不正常的，但它们将在未来慢慢回归理性，坚持中央政府的“留而不投机”的原则。一般来说，房地产价格是稳定的，稳定的，或稳定的，因为60%的居民资产是房地产。如果房价大幅下跌，将会给整个国家的安全带来很多问题，因此，政府将会采取一切控制措施来保持房地产价格的稳定。

客人说房地产已经到了上限，但那已经是总数了

我认为结构变化很大

现在是考虑我国房地产企业能否顺应形势的变化，进行适当转型的时候了。包括产品转型、服务转型和模式转型。

总之，中央政府永远不会放松对房地产的控制，无论是房地产融资还是行业规模。因此，房地产行业应该谨慎行事，尽其所能。

复旦大学emba坚持为学生和校友搭建高质量的交流平台，分享嘉宾、同学和校友的知识和经验，这也是复旦大学emba一贯倡导“两个人必须有自己的老师”的体现。

简介:随着国内疫情趋于稳定，企业陆续复工、复产。“先生们知道”复旦大学emba人文与商务沙龙的话题已经从“面对突发疫情，企业当前的应对”逐渐被发掘和改变

随着我国疫情的稳定，企业纷纷复工复产。“君子知道”复旦大学emba人文与商务沙龙的主题已从“企业面对突发疫情的当前对策”逐渐转变为“宏观与产业经济的未来方向”，希望在重新制定企业未来发展政策时，帮助企业管理者理清方向，认清大趋势，共创未来。

5月8日，复旦大学第九期emba人文与商务沙龙的主题是“2020年何去何从”，讨论这一关系国计民生的重要产业。中泰证券首席经济学家、研究总监李迅雷和易居企业集团首席执行官丁祖昱分享了此次沙龙的主题。复旦大学管理学院教授、深受复旦大学emba学生欢迎的“中国第一审计师”李若山教授担任沙龙的评审教授。李若山教授认为，房地产行业已经发生了巨大的结构性变化，现在是考虑房地产企业能否随着形势的变化进行适当转型的阶段，包括产品转型、服务转型和模式转型。

李若山是新中国成立以来第一位获得审计博士学位的人，也是“中国第一位审计师”。现为复旦大学管理学院教授、博士生导师，上海证券交易所上市公司专家委员会委员，上海汽车、张江高科技等独立董事。曾任复旦大学管理学院副院长、会计与财务系主任、教育部工商管理指导委员会委员、财政部会计准则委员会咨询专家、中国会计学会学术委员会委员、复旦金融期货研究所所长。

李若山教授以幽默的教学语言深受emba学生的喜爱，被誉为“金句教授”。

以下是李若山教授评论的摘录。

目前，中国房地产业已经开始结构调整。与前几年不同，只要你闭上眼睛买房子，你就可以数钱、抽筋、睡觉，直到你自然醒来。现在我们都知道，如果你不买好房子，你可能会赔钱，如果你坚持你的手，你不能扔掉它。房地产也开始跟随下降趋势。

但是不管怎样，所有的房子总是依赖于地段，地段，或者地段。国内外没有这样的事情。房地产与其所在城市的人口有很大的关系。

不同年龄的人对房子有不同的看法。在过去，有房子住就足够了。现在，经过90年代和00年代，我们希望房子有很多功能，除了生活，我们也希望舒适和方便。如果房地产的供给结构不能改变，对房地产的需求就会有很大的问题。

刚才，客人们比较了中美两国的大量数据

我不太同意

美国是一个社会保障机制完善、储蓄率极低的国家，所以美国人民不会为自己是否拥有房子而骄傲。但是中国不同。中国仍在完善其社会保障机制。如果没有套房，中国人会感到不安全。因此，虽然中国的住房拥有率比美国高出30%，但这并不意味着中国的房地产已经饱和。

因为60%的普通人的资产是房地产，这意味着他们将不再分配房地产，而是将剩余资金分配给金融资产，这不一定有效。因为，在中国能够投资于金融资产并具有相对稳定回报的投资项目并不多，无论是股票还是基金，不确定性都太大，相反，房地产价格相对稳定。简单地根据市盈率和租金回报率来计算不一定是科学的。

Reits(房地产信托投资基金)确实可以解决房地产行业的融资问题，但是中国的reits还有一个很大的问题没有解决，那就是税收、企业所得税、土地增值税等很多税收，现在还不清楚。

以美国房地产投资信托基金的回报率为例，回报率高达11%。这是因为美国有很多税收政策，但中国基本上没有这样的税收政策。因此，reits的收益率可能不如普通理财产品。因此，在推荐这款产品时，客人最好了解一下中国的税收制度。

客人们称赞每个在前面购买商业地产的项目

我建议谨慎

现在，“一店三代”的概念已经过去了。移动互联网改变了许多商业形式。此外，政府在早期征用土地时，更倾向于商业地产，因为商业地产可以带来更多的税收。因此，上海许多核心地区的商业地产相对过剩，所以我们在投资商业地产时应该谨慎。

中央政府坚持“不炒房”，这一国策不会动摇。中央政府不想投机房地产价格，但希望交易量大，但价格将保持稳定。我们绝不能将今年1月至4月的房地产趋势视为正常状态。1-3月的悬崖式下跌和4月的报复性反弹都是不正常的，但它们将在未来慢慢回归理性，坚持中央政府的“留而不投机”的原则。一般来说，房地产价格是稳定的，稳定的，或稳定的，因为60%的居民资产是房地产。如果房价大幅下跌，将会给整个国家的安全带来很多问题，因此，政府将会采取一切控制措施来保持房地产价格的稳定。

客人说房地产已经到了上限，但那已经是总数了

我认为结构变化很大

现在是考虑我国房地产企业能否顺应形势的变化，进行适当转型的时候了。包括产品转型、服务转型和模式转型。

总之，中央政府永远不会放松对房地产的控制，无论是房地产融资还是行业规模。因此，房地产行业应该谨慎行事，尽其所能。

复旦大学emba坚持为学生和校友搭建高质量的交流平台，分享嘉宾、同学和校友的知识和经验，这也是复旦大学emba一贯倡导“两个人必须有自己的老师”的体现。

来源：零点娱乐时刊