首创置业(02868.HK)：＂快周转＂加速签约增长 优质土储铸造长期成长价值

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十月底到了。随着房地产金、九银、十银的退潮，各大房企即将进入年终考试。这是一个观察今年各房地产企业发展趋势，寻找投资机会的好时机。

在众多的房地产企业中，笔者特别关注的是首创置业(02868.hk)，一家在北京成立的房地产企业。近年来，这家公司在行业中表现良好。即使面对来自全行业的严峻监管压力，公司的稳健增长势头并未减弱，其良好的基本面、叠加的好题材和低水平的估值都使该公司具有较高的投资价值。接下来，它可能值得关注。

首先，环境不好，房地产股票表现的确定性有望被资本追逐

随着全球经济和国际贸易增长的放缓以及国内经济下行压力的加大，在相对悲观的市场环境下，资本往往愿意对业绩确定性高的行业或目标给予更高的溢价。

目前，地产股在这方面有独特的优势。自9月份以来，香港股市中的房市板块一直在蓄势待发，并已走出一个良好的市场。

结合目前情况，房地产行业的高配置价值主要来自以下两个方面:

1.该行业的整体估值较低，这带来了估值修复的可能性

此前，根据wind统计，在香港交易所上市的260家房地产公司的市盈率中值仅为5.75倍，而市盈率仅为0.56倍。房地产行业的整体估值处于历史低位，具有很强的估值优势。

目前，房地产政策的基调仍然是保持市场稳定，不同的城市根据自己的城市制定政策。然而，随着调控政策的正常化，市场情绪得到了充分的吸收和消化，在政策层面和资本层面对未来趋势的预期下，在整个行业估值偏低的情况下，预计将刺激待修复行业的估值。

2.业绩被带入加速器，领先的高增长吸引了资金，促进了行业估值的整体改善

虽然在房地产投机的旗帜下，整个房地产行业压力很大，但房地产企业销售数据的明显增加给房地产企业的业绩带来了更高的确定性。特别是从领先的房地产企业层面来看，主流房地产企业受益于市场集中度的不断提高，进一步释放了增长势头，销售业绩强劲。随着年底的到来，优质房地产企业的业绩将陆续发布，而随着意外业绩的发布，预计将吸引资本增持，从而推动整个房地产行业的估值。

第二，快速周转，急于签订合同，促进支付。首创置业确保年度签约目标的实现

作为一家老牌房地产企业，首创置业的销售增长势头强劲。数据显示，从2014年到2018年，公司销售额的复合年增长率达到近30%，处于行业内较高水平。

根据今年的情况来看，与前三季度末相比，房企的月度销售业绩已经名列前九。根据各房企的表现，数据显示，许多大型房企前三季度的销售进度并不理想，大多数房企的完成率都不到60%。也正是在这种情况下，在第四季度，许多房地产企业推出了一系列的降价促销，以加快去化学活动。

就首创置业而言，该公司的合同销售额继续增长，前九名中每月累计合同销售额达到约510.8亿元，同比增长20.9%。该公司今年的年销售目标是800亿元。前九名的月销售进度已经超过了大多数大型房企，目标完成率接近64%。

根据上一次半年度报告的数据，今年下半年公司的可销售资源达到811亿元，其中上半年年末留存库存为562亿元，下半年投放库存为249亿元。该公司有足够的可销售资源来帮助实现年度销售目标。

值得一提的是，公司的销售来源大多集中在三大核心城市圈，尤其是北京、天津、上海等核心城市。尽管这些城市受到限价令和限售令的巨大压力，但整个房地产市场表现相对稳定，需求方面仍有动力。今年首次在上述领域开放的项目很快被取消。如上半年，上海田玉娥滨江、西岳项目开盘淘汰率达到100%，公司销售增长得到持续保证。

此外，在今年下半年，首都房地产一直在加速营业额，急于签署合同和促进支付。公司今年实现800亿的年销售目标并不难，甚至很有可能超过800亿。

第三，土壤节约能力、债务优化和资本结构改善凸显长期增长价值

投资房地产企业，一方面要看到公司的成长，这主要需要注意公司的土地储备和布局，另一方面也要考虑公司的风险，这主要体现在债务和流动性等指标上。

从首创置业土地储备的表现来看，由于公司之前加快签约的策略，公司加快了土地的收购，现在已经掌握了足够的筹码，为未来的成长打下了坚实的基础。

截至今年6月底，首都房地产土地储备总建筑面积为1308.9万平方米，土地储备总值为3101.9亿元。庞大的土地储备资源能够有效满足公司未来三年左右的发展需求。同时，公司正在加快投资布局，聚焦战略，深入三大核心城市圈，多渠道、低成本获取优质资源，不断积累土地资源，以备未来发展。

从公司的储土质量来看，首都地产的布局大多围绕核心经济圈和核心城市，其中三大城市的价值占近80%，北京、天津和上海的价值占近62%。优质的土壤储存资源也为空未来的项目发展带来了巨大的利润增长。

此外，从公司风险水平来看，公司当期债务风险可控，债务结构不断优化，短期偿债能力表现优异。目前，公司是为数不多的流动比率大于2、速动比率大于1的房地产企业之一，具有较强的短期偿债能力和流动性。截至2019年年中，公司短期债务占比24%，较年初下降3个百分点，短期债务偿还压力相对较小。

今年以来，由于公司采取了加速销售回报、变现现有资产、优质融资等多种策略，公司的现金流状况不断改善。根据上一次半年度报告的数据，截至今年年中末，首创置业的货币资本达到373.87亿元，比2018年末增加148.16亿元，增幅66.0%。2019年上半年，首创置业经营活动现金净流入达到21.23亿元，明显高于2018年上半年22.48亿元的现金净流出。

作为一家有着强大国有企业背景的房地产企业，首创置业在融资渠道上具有很强的优势，其融资成本在行业中一直处于较低水平。截至2019年中期，公司股票债务融资成本为5.53%，在行业债务融资成本普遍大幅上升的背景下，公司融资成本仍处于较低水平。

值得一提的是，公司一直都有发行股票的预期，计划每10股发行不超过5股，募集不超过30亿元。如果发行成功，将有助于其进一步改善财务状况。

四.结论

目前，首都房地产的估值明显低于同行业同梯队住宅企业或同行业平均水平。公司的动态市盈率不到3倍，市盈率只有0.22倍。公司有坚实的基础和强劲的增长势头。在未来一至两年内，它将成功晋升到1000亿住房企业的行列，并将进入一个具有相当长期价值的加速增长期的新阶段。

展望市场前景，首创置业将继续保持健康优质发展，土地储备丰富优质，销售增长稳定，融资渠道优质等多种经营优势，债务结构不断优化。在此基础上，该公司的股价上涨也将得到长期支撑，这值得投资者关注。

导游:10月底已经到了，有了房地产quot金、九银和十退潮了，各大房企即将进入年终考试。看看今年以来的各种房地产公司，

十月底到了。随着房地产金、九银、十银的退潮，各大房企即将进入年终考试。这是一个观察今年各房地产企业发展趋势，寻找投资机会的好时机。

在众多的房地产企业中，笔者特别关注的是首创置业(02868.hk)，一家在北京成立的房地产企业。近年来，这家公司在行业中表现良好。即使面对来自全行业的严峻监管压力，公司的稳健增长势头并未减弱，其良好的基本面、叠加的好题材和低水平的估值都使该公司具有较高的投资价值。接下来，它可能值得关注。

首先，环境不好，房地产股票表现的确定性有望被资本追逐

随着全球经济和国际贸易增长的放缓以及国内经济下行压力的加大，在相对悲观的市场环境下，资本往往愿意对业绩确定性高的行业或目标给予更高的溢价。

目前，地产股在这方面有独特的优势。自9月份以来，香港股市中的房市板块一直在蓄势待发，并已走出一个良好的市场。

结合目前情况，房地产行业的高配置价值主要来自以下两个方面:

1.该行业的整体估值较低，这带来了估值修复的可能性

此前，根据wind统计，在香港交易所上市的260家房地产公司的市盈率中值仅为5.75倍，而市盈率仅为0.56倍。房地产行业的整体估值处于历史低位，具有很强的估值优势。

目前，房地产政策的基调仍然是保持市场稳定，不同的城市根据自己的城市制定政策。然而，随着调控政策的正常化，市场情绪得到了充分的吸收和消化，在政策层面和资本层面对未来趋势的预期下，在整个行业估值偏低的情况下，预计将刺激待修复行业的估值。

2.业绩被带入加速器，领先的高增长吸引了资金，促进了行业估值的整体改善

虽然在房地产投机的旗帜下，整个房地产行业压力很大，但房地产企业销售数据的明显增加给房地产企业的业绩带来了更高的确定性。特别是从领先的房地产企业层面来看，主流房地产企业受益于市场集中度的不断提高，进一步释放了增长势头，销售业绩强劲。随着年底的到来，优质房地产企业的业绩将陆续发布，而随着意外业绩的发布，预计将吸引资本增持，从而推动整个房地产行业的估值。

第二，快速周转，急于签订合同，促进支付。首创置业确保年度签约目标的实现

作为一家老牌房地产企业，首创置业的销售增长势头强劲。数据显示，从2014年到2018年，公司销售额的复合年增长率达到近30%，处于行业内较高水平。

根据今年的情况来看，与前三季度末相比，房企的月度销售业绩已经名列前九。根据各房企的表现，数据显示，许多大型房企前三季度的销售进度并不理想，大多数房企的完成率都不到60%。也正是在这种情况下，在第四季度，许多房地产企业推出了一系列的降价促销，以加快去化学活动。

就首创置业而言，该公司的合同销售额继续增长，前九名中每月累计合同销售额达到约510.8亿元，同比增长20.9%。该公司今年的年销售目标是800亿元。前九名的月销售进度已经超过了大多数大型房企，目标完成率接近64%。

根据上一次半年度报告的数据，今年下半年公司的可销售资源达到811亿元，其中上半年年末留存库存为562亿元，下半年投放库存为249亿元。该公司有足够的可销售资源来帮助实现年度销售目标。

值得一提的是，公司的销售来源大多集中在三大核心城市圈，尤其是北京、天津、上海等核心城市。尽管这些城市受到限价令和限售令的巨大压力，但整个房地产市场表现相对稳定，需求方面仍有动力。今年首次在上述领域开放的项目很快被取消。如上半年，上海田玉娥滨江、西岳项目开盘淘汰率达到100%，公司销售增长得到持续保证。

此外，在今年下半年，首都房地产一直在加速营业额，急于签署合同和促进支付。公司今年实现800亿的年销售目标并不难，甚至很有可能超过800亿。

第三，土壤节约能力、债务优化和资本结构改善凸显长期增长价值

投资房地产企业，一方面要看到公司的成长，这主要需要注意公司的土地储备和布局，另一方面也要考虑公司的风险，主要体现在债务和流动性等指标上。

从首创置业土地储备的表现来看，由于公司之前加快签约的策略，公司加快了土地的收购，现在已经掌握了足够的筹码，为未来的成长打下了坚实的基础。

截至今年6月底，首都房地产土地储备总建筑面积为1308.9万平方米，土地储备总值为3101.9亿元。庞大的土地储备资源能够有效满足公司未来三年左右的发展需求。同时，公司正在加快投资布局，聚焦战略，深入三大核心城市圈，多渠道、低成本获取优质资源，不断积累土地资源，以备未来发展。

从公司的储土质量来看，首都地产的布局大多围绕核心经济圈和核心城市，其中三大城市的价值占近80%，北京、天津和上海的价值占近62%。优质的土壤储存资源也为空未来的项目发展带来了巨大的利润增长。

此外，从公司风险水平来看，公司当期债务风险可控，债务结构不断优化，短期偿债能力表现优异。目前，公司是为数不多的流动比率大于2、速动比率大于1的房地产企业之一，具有较强的短期偿债能力和流动性。截至2019年年中，公司短期债务占比24%，较年初下降3个百分点，短期债务偿还压力相对较小。

今年以来，由于公司采取了加速销售回报、变现现有资产、优质融资等多种策略，公司的现金流状况不断改善。根据上一次半年度报告的数据，截至今年年中末，首创置业的货币资本达到373.87亿元，比2018年末增加148.16亿元，增幅66.0%。2019年上半年，首创置业经营活动现金净流入达到21.23亿元，明显高于2018年上半年22.48亿元的现金净流出。

作为一家有着强大国有企业背景的房地产企业，首创置业在融资渠道上具有很强的优势，其融资成本在行业中一直处于较低水平。截至2019年中期，公司股票债务融资成本为5.53%，在行业债务融资成本普遍大幅上升的背景下，公司融资成本仍处于较低水平。

值得一提的是，公司一直都有发行股票的预期，计划每10股发行不超过5股，募集不超过30亿元。如果发行成功，将有助于其进一步改善财务状况。

四.结论

目前，首都房地产的估值明显低于同行业同梯队住宅企业或同行业平均水平。公司的动态市盈率不到3倍，市盈率只有0.22倍。公司有坚实的基础和强劲的增长势头。在未来一至两年内，它将成功晋升到1000亿住房企业的行列，并将进入一个具有相当长期价值的加速增长期的新阶段。

展望市场前景，首创置业将继续保持健康优质发展，土地储备丰富优质，销售增长稳定，融资渠道优质等多种经营优势，债务结构不断优化。在此基础上，该公司的股价上涨也将得到长期支撑，这值得投资者关注。

来源：零点娱乐时刊