SOHO中国私有化声起 潘石屹家族已获分红133亿

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从去年开始，有消息称清空的核心资产没有被出售，现在又有消息称香港股票soho中国(00410.hk)被私有化。房地产老手潘石屹正在做他认为划算的生意。潘石屹一直在关注空的中国房地产市场，并一直在出售国内房地产。

目前，该消息尚未得到该公司的证实，soho中国拒绝置评，称这取决于公告。

3月10日，soho中国开盘后突然直线上涨，停牌期间上涨37.58%，至每股4.1港元，创52周新高。据路透社报道，美国黑石集团提议以每股6港元的价格将soho中国私有化，交易价值为40亿美元。发行价是3月9日每股2.98港元收盘价的两倍多，与soho中国暂停上市后213.18亿港元(27.44亿美元)的当前市值相比，仍有超过45%的溢价。

目前尚不清楚该公开报告是否涉及内幕信息的披露，从而影响交易。

买卖

Soho中国的股价一直明显低于其净资产。根据2019年中期报告披露的数据，soho中国的每股净资产为6.76港元。Soho中国昨日收于2.98港元，市值155亿港元，而其在最近一个报告期的净资产为352亿港元。

此前市场上曾有私有化的传言，但大多数人估计潘石屹和他的妻子将soho中国私有化。毕竟，他们拥有公司60%以上的股份，私有化的好处更大，就像当当网从美国私有化一样。

据传闻，潘石屹和他的妻子将把大部分股份卖给黑石，只保留少数股份。如果是这样的话，这意味着告别国内房地产市场。

根据soho中国中期报告，截至2019年6月，soho中国的总资产为688.98亿元人民币，soho中国持有的9项资产总值为611亿元人民币。除了今年2月开业的古北个体户和在建的李泽个体户，入住率达到95%，年租金收入约15亿元。

目前，soho中国账面上没有多少现金，2018年只有7.2亿元，2019年为11.54亿元。公司主要资产为其他长期投资，达612亿元，总资产689亿元，几乎全部为其他长期投资。这些长期投资应该是潘石屹目前的九栋办公楼。长期投资意味着一年内不会出售。

去年年底，据报道，soho中国正考虑以80亿美元的价格出售北京和上海至少8栋办公楼。这八个项目的总价值在500亿到600亿人民币之间，soho中国持有的房产基本上在空清算，当天交易量增长了27%。当时，一些媒体透露，主要买家是黑石集团和新加坡国有控股的gic公司，拟在北京收购soho中国。同一天晚上，soho中国宣布不承认或否认这一消息。

自2014年以来，soho中国已开始出售其在中国的资产。据公开统计，该公司在五年内售出的资产总额约为293.41亿元。

至于soho中国许多项目被出售的原因，潘石屹在2017年接受《Be》采访时表示:“soho中国自从决定出售房产以来，一直坚持最基本的经营原则，即低价买入，高价卖出。”

他曾在不同场合多次表示，衡量商业物业价值的标准是租金回报率。在美国，当利率很低时，一般商业物业的投资回报率是5%，特别好的项目可以达到4.7%或4.5%。在中国，净租金回报率只有2.7%左右，利率比美国高几倍。因此，潘石屹觉得这是一个更合适的时机出售财产。

潘石屹的说法是:“在北京这样的城市，soho中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资本成本超过4%，这几乎是房地产行业的最低资本成本，但在这种情况下，这意味着物业管理在全年仍将损失2%。这个生意怎么做？”他之前说不会出售外滩soho和望京soho，后来他们也进入了出售名单。

他说他是个商人，想低买高卖，但这些年他一直在卖而不是买，这很说明问题。

潘石屹一家同时在欧美购买了商业地产。它可以被描述为知识和行动的统一。

股息

尽管股价表现不佳，潘石屹和他的妻子从soho中国获得了稳定的股息，积累了不少。

自2006年以来，已分红12次，净利润442.58亿元，现金分红207.78亿元，分红率46.95%。根据soho中国董事长潘石屹及其妻子张欣持有公司63.93%的股份计算，累计现金分红为133亿元。

潘石屹在富豪榜上的位置并不是一流的，但他手中的现金可能是最多的。

从2009年到2014年，Soho中国的股息从10亿元到13亿元不等，2015年跃升至36.5亿元，净利润下降至5.38亿元。此后，2016年和2017年的股息均超过36亿元，2017年超过47亿元，是有史以来股息最高的一年。

从分红中，我们也可以看出潘石屹的价值取向。

2009年前后，潘石屹相当活跃。同年6月30日，潘石屹亲自参加了屈光路15号的拍卖。具有中央企业背景的中化方行最终中标。潘在出价39.4亿元后停了下来。他说最终价格太不合理了。

法国拍卖的市价太贵，于是潘石屹开始收购。2009年8月，他以24.5亿元人民币从摩根士丹利手中接管了被称为“上海第一座未完工的建筑”的东海广场。截至2013年7月，soho中国已在上海赢得12个项目，总成本为287亿元。

2012年，他开始改变公司的商业模式，从销售模式到租赁模式，也就是从拍卖建房到拍卖建房。2012年，他只举办了两个小项目，一个是北京前门商业街，另一个是上海世纪广场。这两个项目的总可出租面积约为9万平方米，总租金约为2.1亿元。

在此期间，公司进入稳定发展阶段，开始稳定分红。2015年后，该公司不再征用土地，开始大力分红。在这个阶段，潘石屹家族开始在欧美投资商业地产。

2015年，soho中国开始结合互联网实施soho3q项目，模仿美国wework共享空办公室，临时租用办公室和办公桌，并租用其他公司物业出租。潘石屹表示，该行业有一个上市计划，几年后将达到10万个席位，年租金约为50亿元。

来源：零点娱乐时刊