评论：面对“刚性”资产泡沫该怎么办

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在中央政治局提出“抑制资产泡沫”的任务后，一些房价上涨过快的地方政府相继出台了一些调控政策。然而，在土地供应有限的情况下，一、二线城市的地王纷纷涌现，房地产热仍在升温。

鉴于这种情况，8月24日，上海暂停了一处宅基地的转让，这是上周的第三次。同一天，苏州市国土资源局组织了苏州27块土地在网上挂牌出售。这两个城市位于近期房地产市场热潮的中心，暂停土地出让或扩大土地出让规模都可以被视为调控房地产市场的一种手段。

一、二线城市房价飙升是由当地土地供应与货币政策不匹配造成的结构性现象。长期以来，相关法规通过土地和货币闸门控制着房地产市场。虽然四线城市的住房存量严重，但一、二线城市控制了土地供应，导致住房供应减少。过去几年，中国一直在抑制房地产市场，一、二线城市积累了大量刚性需求。一旦货币闸门打开，住房供应不足的问题就会出现，而住房建设周期长，供应难以持续一段时间，这将放大上升的力量。

因此，年初针对房地产市场采取的刺激措施降低了首付比例，鼓励了抵押贷款利率的贴现，吸引了人们买房。此外，月度信贷规模达到同期最高水平，引发了社会强烈的通胀预期。买家涌向一线城市，但长期限制土地供应的做法导致供应不足，从而推高了房价。与此同时，新推出的土地价格因稀缺而被资本追逐，只能高价出售，这反过来又会对房地产市场产生反作用，形成一个恶性循环。

因此，有人认为楼市泡沫是城市化的客观结果，即抑制了大城市的发展，扶持了中小城镇。房地产市场的结构性问题出现了:一线城市的泡沫和三线城市的严重库存。此外，现有的土地供应政策也需要改革。首先，集体土地不能进入市场，土地国有化后只能由地方政府供应。垄断土地供应将促使其提价并获得更多的经济利益；其次，地方城市土地规划管理过于严格，限制了城市自主出让土地面积的能力，不能及时对市场需求做出判断和调整。

在土地供应严重受限的背景下，市场可以通过新增的有限土地与刚性市场需求之间的关系来判断未来的房价。这种明确的预期促使资本大规模涌入土地市场，而其他资本则争相购买上市房地产公司的股票，因为这些公司在一线和二线城市拥有大量土地储备。因此，要遏制资产泡沫，首先必须抑制市场对土地供应的预期。上海几乎暂停了土地转让，以安抚市场，而苏州大幅增加了转让面积，以缓解因供需紧张而导致的预期上升。然而，从长远来看，有必要改革目前的土地制度，以便标本兼治。

然而，归根结底，资产泡沫是由长期宽松的货币政策造成的。限制土地供应只会增加泡沫生产的速度和规模，但不是主导力量。2008年后，大规模信贷扩张导致流动性泛滥和资产价格上涨。虽然货币政策后来开始收缩，但面对资金短缺和经济增长下滑，货币政策不得不再次放松，这是房地产泡沫的主要原因。

同时，由于实体经济处于稳定期，中国存在所谓的资产短缺。大量的流动性和资产短缺与长期利率不断下降之间的紧张关系，导致资本为追求稳定可靠的收入而涌入房地产市场，导致房地产热现象。

这是由多种因素造成的资产泡沫，它比以往任何时候都有更强的上升预期，并得到结构性因素的支持。此外，市场认为，它将继续“保证增长”，这使得泡沫僵化，这将需要时间来抑制泡沫。因此，各部门和地方政府更有必要在短期内继续努力，尽快为市场降温，通过体制改革解决土地政策和货币政策的结构性问题，使市场走向合理、可持续的发展轨道。

来源：零点娱乐时刊