二线城市地价暴涨180% 开发商坐庄互相解套

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新华社北京5月17日电:一块土地透支了年利润.开发商坐在村里解决彼此的问题——对一些一线和二线城市“土地大王”的调查

最近，一线和二线城市的土地价格飙升。不仅北京、上海等一线城市的土地市场是“高烧”，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市也是“地王”。据《新华视点》记者调查，一些“地王”的底价已经超过了地区房价，许多房地产企业不惜透支年度利润，甚至以沉重的债务抢夺土地。高杠杆、高负债的土地收购存在隐患。

二线城市的土地价格同比飙升180%，而且“面粉比面包贵”的说法频频出现

3月25日，《上海九条》出台后，上海首次土地拍卖一口气拿下三个区域性“土地大王”。此次拍卖的总成交额近80亿元，保险费率超过100%。其中，上海远郊的四井以每平方米近4万元的底价出售了“双王”，几乎是6个月前该地区地价的两倍。

然而，二线城市的土地市场很快就超过了一线城市。上海第一次土地拍卖结束仅两天后，南京就创下了全市土地总价格和单价的新纪录。南京新科“王迪”的单价超过上海商品房平均成交价格，底价高达45000元/平方米。五年前，该地区的底价仅为4752元/平方米，这意味着土地价格在五年内上涨了8.5倍，甚至超过了一线城市。

最近，许多二线城市的土地市场处于“高温”。今年前四个月，在南京售出的15块住宅用地中，有7块地方“地王”被拍下；4月初，苏州拍卖的13块土地的平均地价高达200%，创下了三个区“地王”的新纪录；合肥在4月底卖出了6块地，单日成交额超过110亿元，最高底价溢价为292.11%；厦门的“地王”，无论是总价还是单价，也是在四月底形成的。

据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)监测，与以往总价高的“地王”主要集中在一线城市不同，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市最近频频出现“地王”。据机构数据显示，今年前四个月，二线城市土地出让金超过1100亿元，占全国土地总成交额的70%，同比增长280%；二线城市的平均房价同比飙升180%。

值得注意的是，在几乎所有一线和热点二线城市，“面粉比面包贵”，即出售土地的底价高于周边地区出售商品房的价格。记者走访了上海四景“新科王迪”周边的五个楼盘，发现销售单价在2.4万元至3.1万元之间，远低于近4万元的底价。苏州近期拍卖的大部分土地底价都超过了区域平均销售价格，惠今赢得的襄城区的底价超过了区域销售价格的60%；保利赢得厦门王迪的底价也是该地区平均房价的1.6倍。

易居智库研究总监严跃进表示，在一线城市门槛不断提高以及“上海九条”、“深六条”等政策的压力下，资本溢出效应出现，开发商开始争相布局热门二线城市。中原地产首席分析师张大伟认为，“近期南京、苏州等二线城市“地王”频频出现，地价甚至超过周边房价，表明二线城市房地产市场风险明显增加。”

透支一块土地的年利润，开发商将在债务中赌上“明天”

纵观年报，记者发现，几乎所有在这一轮中赢得“土地王”称号的房地产企业，都以透支半年以上甚至负债为代价，赌上了房地产的“明天”。

融创中国刚刚以30亿元赢得土地之王，2015年的净利润只有33亿元。景瑞房地产公司，在苏州里拿到了最高的318.86%的溢价，最近在杭州拿到了另一块土地。在一个月内，景瑞投资近40亿元进行土地收购和扩建，占2015年全年销售额的近一半。房地产企业连续两年亏损，负债率高达135%。

为什么开发商最近在一线和二线城市争夺土地？

-"不缺钱，不缺项目"。徐汇集团总裁蓝鸿震透露，开发商过去严重依赖银行的开发贷款，但现在融资工具更加多样化，甚至有很多机构主动要求贷款，贷款利率极低。去年，徐汇发行的国内公司债券利率低于5%，远低于银行贷款利率。“现在房企不是缺钱，而是缺少项目”。

——房地产已成为资本的“避风港”。仲量联行的调查显示，近年来，一些二线城市的低端制造业纷纷外移，大量工业资本涌入房地产市场，以维持和增加价值为目的，使得房地产市场成为财富的避风港。“实体工业的衰落和房地产的崛起之间的反差特别大。”

东莞一家电子元件公司的老板告诉记者，自去年以来，该公司的经营压力加大，资金也经常周转不灵。他只是缩小了规模，在深圳房地产投资了一些资金；今年深圳收紧限购后，他将资金转移到惠州、珠海等城市。

——开发人员相互换位思考。据业内人士透露，开发商轮流坐在村里，通过建造新的来解决旧的"土地王"，这也是土地价格上涨的一个重要原因。上海四景地产之王诞生后，最激动人心的是周边有项目出售的开发商。厦门国茂、龙湖、金地等房地产企业以“王迪”为噱头，纷纷提价。

除了开发商的相互“轿子”，开发商偶尔也会“坐自己的”。去年，华润法华财团和阳光城市集团在上海两次创造了各自的区域“土地王”纪录。

同一个政策咨询研究中心的主任张宏伟认为，房地产企业通过连续收购同一地区的土地和刷新底价记录来降低土地收购风险是一个“好办法”。“土地本身的升值和房价的上涨为‘王迪’后面几批房子的销售利润奠定了基础。”一位开发商说:“只有得不到的土地，没有解决的办法。”。

高杠杆收购土地存在隐患，迫切需要改变对土地的财政依赖

开发商从哪里得到土地的钱？记者调查发现，疯狂征地不仅有资本市场输血的“功劳”，还有低成本投资基金的帮助。去年，刚刚在北京昌平投入62亿元的招商局蛇口并购招商局地产上市，融资118亿元，基本上投资于该公司的房地产项目；徐汇财务报告显示，2016年1月，公司完成发行国内民间债务20亿元，利率低于5%；泰和集团去年在深圳以57亿元赢得了两块土地，创下了当年全国单价“土地王”的新纪录。财务报告显示，其资产负债率达到79.85%。

在房地产企业利用金融市场获取土地的背后，整个行业的负债都在上升。根据中国指数研究院的数据，2015年，百强企业的资产负债率继续上升，平均为75.4%，比2014年上升了1.5个百分点。

业内人士担心，高负债、高杠杆的房地产企业存在违约隐患。“一家房地产公司的项目存在问题，可能会引发连锁反应。许多金融机构要求提前赎回，这将导致许多房地产公司的资金链断裂。”

土地市场“疯狂盛宴”的背后是房地产开发商和地方政府土地财政的相互支持。中国建设银行首席经济学家黄认为，一些地方政府提高了基准地价，有些地方甚至提高了一倍以上，这表明地方政府还没有摆脱对土地的财政依赖，仍然享受着土地增值收益。

上海财经大学教授陈杰认为，目前，许多地方债务都是通过卖地收入偿还的，大部分土地都抵押给了银行。一旦土地市场变冷，政府的土地销售收入将大幅下降，土地抵押贷款债务将面临坏账风险。

“土地大王”的集中出现，将加剧当地对土地的依赖，加大金融风险。”中国房地产协会副会长胡志刚建议，热点城市应把握土地供应节奏，合理调整土地价格，稳定房地产企业的长期预期，避免频繁出现“地王”。

来源：零点娱乐时刊