营改增后二手房税负只减不增：百万房产少交2400

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距离全面推进集中营改革只有不到一个月的时间了，还有许多问题需要回答。

4月12日，国务院办公厅召开新闻发布会，全面启动营区改革试点。针对个人是否只能在二手房交易过程中减轻税收负担这一焦点问题，国家税务总局副局长王伉表示，过去，二手房营业税的税收政策和免税政策这次都被转化了。过去，营业税按5%征收，如果房价是100万元，100万乘以5%，缴纳营业税5万元；现在，如果房价还是100万，就是100万(1+5%)×5% = 47600元，也就是说，营改增后的税负是4.76%，少缴税2400元。这是因为，过去100万元是含税的，但现在增值税是按不含税价格征税的，税基不同。

此外，长期以来最大的地方税种营业税被增值税取代后，似乎将采取一个过渡性方案来理顺中央与地方的财政关系。财税专家黎文海在接受《国家商报》采访时表示，营改增是财税改革领域的一门重炮，为经济生产打开了服务业和工业之间的扣除链。考虑到整个中部地区金融关系的调整，全面实施营改增也是一个先导，最终的实施方案必须平衡各方的利益。

由于税收减免，企业不会购买大量房屋

从2016年5月1日起，我国将全面推进营区改革试点。主要内容是“双扩”:一是将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现增值税。商品和服务的全面覆盖；二是将所有企业新增房地产的增值税纳入抵扣范围，全面实现消费型增值税的规范化。

由于新增的房地产抵扣不仅涉及到将纳入试点的上述四个行业的近1000万纳税人，还涉及到已纳入改革阵营试点范围的近600万纳税人和更多的原增值税纳税人，在3月底改革阵营细则公布后，关于这一内容已经有了很多的讨论。

根据本细则，对于采用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日以后取得并在会计系统中作为固定资产入账的房地产或2016年5月1日以后取得的在建房地产项目的进项税，自取得之日起两年内从销项税中扣除，第一年扣除比例为60%，第二年为40%。

商业地产服务与投资公司世邦魏理仕的观点代表了一种声音:企业购买房地产并按固定资产进行核算，两年内可以进行增值税抵扣，这将有利于自用购买者对商业和工业地产的购买需求，促进商业地产的去库存化。

但是这会推高房价吗？财政部副部长史耀斌给出了答案。“作为一个纳税人，无论他从事什么样的商业行为，他都必须首先考虑对他的经济利益和投资目标的影响，或者他能够实现什么样的投资目标。”

史耀斌指出，对于房地产来说，新增的房地产可以作为进项税扣除，但是如果他的投资行为不利于他目前的生产经营，他就不会为了扣除的目的而购买或购买大量的房地产。如果他认为这对他的经济行为有好处，他会投资房地产。企业投资房地产的事实表明，它希望在未来扩大业务，占领更大的市场，这是企业自己的投资决策。

中央税收分成比例将被提上日程

根据财政部的数据，2015年，中国的营业税和增值税总收入超过5万亿元，税收收入占40%。

根据目前中央与地方的收入分配关系，营业税大部分属于地方政府收入，而增值税是中央与地方政府的共享收入，其中75%属于中央政府，25%属于地方政府。

南开大学教授马在接受《国家商报》采访时表示，改革开放后，将出现“一税独大”的局面。地方税中没有主要税种，目前中央和地方政府之间的分税制模式可能不可持续。整个税制结构严重依赖单一税种，风险不容忽视。

“集中营改革后，这自然会带来一个问题。中央和地方政府改革后，如何处理增值税的收入分配关系，目前财政部正在研究。”史耀斌说。

根据史耀斌的声明，过渡措施将在营地改革全面推进后暂时实施。总的原则是，中央和地方的收入保持稳定的分配结构，这样中央和地方政府就能在权责结合的框架下继续保持足够稳定的财政收入，以保证包括民生和经济发展在内的各项政府事业的运行。

早在2014年6月中央政治局会议上就明确指出，新一轮财税体制改革是关系到国家治理体系和治理能力现代化的深刻变革。调整中央与地方的财政关系，进一步理顺中央与地方的收入分配，合理划分政府间的事权和支出责任，促进权责统一、办事和花钱，建立事权和支出责任相适应的制度。

在2016年全国“两会”上，财政部部长楼继伟提出要研究中央和地方的事权和支出责任改革，并强调“这是一件大事”。

根据黎文海的分析，阵营的改革直接导致中央政府和地方政府之间的财政关系，但问题的解决不能本末倒置，因此过渡计划是必要的。其根源是按事权和支出责任划分财政收入，这需要认真论证和充分调查。

中国社会科学院财经研究所所长高培勇也表示，中央和地方政府的关系已经调整。这种调整当然属于主要利益的分配，当然应该基于制度安排而不是权宜之计。

过渡后会发生什么？《国家商报》的记者问了许多金融和税务专家，答案并不一致。有人建议增值税的分配比例应该重新划分。一些专家认为地方政府应该加强服务职能。过度的收入激励不利于民生，因此一般转移支付的效果应该加强，没有必要对分配比例做更多的文章。

来源：零点娱乐时刊