营改增后二手房买卖政策平移 或仍按5%征收率计征

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推进营地试点改革势在必行。

其中，个人二手房交易将从营业税转变为增值税，税率将如何变化无疑是大家关注的焦点之一。

《21世纪经济报道》记者举办的营改试点实施办法显示，后续营改对很多企业都有过渡性安排。其中，如果个人出售不足2年的住房，增值税将按5%的税率全额缴纳。；出售2年的住房免征增值税。

行业专家向《21世纪经济报道》表示，李克强总理强调，营改增试点应确保所有行业的税收负担只会减少而不会增加。国务院常务会议指出，原有的优惠政策将继续执行，并将有其他过渡性政策。如果增值税按5%的税率计算，相当于营业税条件下的税负，那么二手房个人买卖双方的税负都不会增加。

或改变营业税政策

3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，计划从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。会议指出，原新增试点行业营业税优惠政策原则上应继续执行，具体行业应采取过渡性措施，确保各行业税负不增不减。

随后，财政部宣布了四大行业的增值税税率，其中建筑业和房地产业为11%。从5月1日开始的扩张与以往不同，它将涉及自然人首次缴纳增值税，如个人二手房交易。

这引起了一些二手房买家和卖家的焦虑。李伟(化名)在广州有一套房子，最近正在考虑换房。他告诉《21世纪经济报道》，他正在考虑是否卖掉自己的房子，购买新的改良住房。由于增值税将从5月1日起改变，如果个人住房增值税为11%，税负将远远高于5%的营业税，房屋重置成本可能会高得多。

北京的一位房产中介告诉《21世纪经济报道》，北京的房价仍在上涨，而该阵营的改革政策尚不明确，但如果提高税率，税收负担可能会增加。

这无疑违背了“减轻负担”的官方信号。目前，房地产市场分化严重，一线城市房价上涨，改革阵营政策不明确。有些人担心它可能被用来控制房价。

根据《21世纪经济报道》记者掌握的营业税改征增值税试点实施办法，个人二手房销售增值税可能会改变营业税政策，税率仍为5%，优惠免税政策进一步延伸。

“个人出售已购房屋不满2年的，按5%的税率全额缴纳增值税；个人购买房屋超过2年(含2年)用于对外销售的，免征增值税。”

增值税是对商品和服务流通过程中产生的增值额征收的一种税。传统的征收方式是分段征收，按环扣，而简单的征收方式类似于营业税的征收方式，即销售收入的一定比例(即征收率)以增值税的形式缴纳，类似于营业税的征收方式。

一套房子的原价是100万，卖价是200万。按照房地产行业11%的税率和常规计税方法，产品税减去进项税(200×11%-100×11%=11)，应纳增值税为11万元；如果采用简单的征收方式，即销售额为200万元，征收率为5%，增值税应为10万元。这相当于原来的营业税负担。现行价格200万元，按5%的营业税税率征收，应纳营业税10万元。

据了解，在我国现行增值税制度下，5%的征收率是一个全新的税率，属于过渡性政策范畴。原增值税一般纳税人有17%和13%两种税率；在营改增试点的前四年，试点的一般纳税人分别适用11%和6%的税率，小规模纳税人仅适用3%。

业内财税专家向《21世纪经济报道》表示，将个人二手房交易改为征收5%增值税，也是为了平稳过渡，不增加纳税人负担。

北京某区地税局相关负责人向《21世纪经济报道》表示，营业税存在环状征收和重复征税问题，二手房流通的增加将加剧重复征税问题。然而，增值税只对增值额征税。从长远和税收原则来看，营改增将会减少税收。

由当地税务机关临时征收

一位地方税务局的官员告诉《21世纪经济报道》说，已经在税务系统内发布了文件，而且在营地改革后，个人二手房交易的增值税仍暂时由地方税务部门征收。由于二手房交易中的其他税种，如个税和契税，都是地方税务机关的责任，为了统一和方便管理，营地改造后仍由地方税务机关征收。

目前，有营业税、个人所得税、契税、城建税、教育附加税等。在中国二手房交易中，二手房交易暂免土地增值税和印花税。

通常情况下，营业税、个人所得税、城市建设税和教育附加税是向卖方征收的，而只有契税是向买方征收的。然而，在实际的市场交易过程中，尤其是在一线城市，所有税费基本上都由买家承担。交易过程中产生的税收不能通过抵押贷款实现，而应在购房时实时支付——这种税收构成了当期购房者的实际“负担”。

深圳一位房地产经纪人向《21世纪经济报道》表示，目前深圳二手房的买卖过程主要包括5.6%的营业税(5%的营业税、0.6%的城市建设税、教育附加税等)。)，个人所得税1%，契税1%-1.5%，其中营业税所占比例最大。

北京的情况略有不同。由于严格按照差价的20%征税，你不能享受五年来唯一的二手房。在买卖过程中，税收可能会超过营业税，营业税是交易过程中最大的税种。

北京某区地方税务局相关负责人向《21世纪经济报道》表示，个人住房交易产生的税收有两种征收方式。一种是以当前价格减去原值，并对差额征收20%的税；对于难以提供房屋原值的房屋，适用第二种征收方式，由税务机关核定征收率，按照征收率征收一定比例的房屋现价，基本为1%。后来，为了控制过高的房价，20%的征收方法被严格执行。

营地改革后，会不会对房价产生影响？中国社会科学院财政经济研究所税务研究室主任张斌在接受《21世纪经济报道》采访时表示，此次改革不会对二手房交易价格产生任何影响，房价基本上由供求关系决定，税收只是起到一定的调节作用。

来源：零点娱乐时刊