解读个人二手房买卖改征增值税影响：难以下结论

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一些业内人士对《21世纪经济报道》表示，如果二手房的销售改为增值税，那么在房屋出售时，原购买房屋所支付的增值税可能会被扣除。

5月1日，“营业税改征增值税”，将在金融业、建筑业、房地产业和生活服务业全面实施。

减轻企业负担是2016年经济工作的一项重要任务，“营改增商”是其中一项政策。

3月13日，国家税务总局局长王军在人民大会堂部长频道接受媒体采访时表示，此次“营改增”与以往不同，将首次涉及自然人缴纳增值税的征管，如个人二手房交易。

这对个人二手房交易会有什么影响？

根据营业税的规定，二手房销售应缴纳5%的营业税，符合一定条件的二手房销售可免征营业税。

为了稳定房地产市场，去年3月，营业税免税条件放宽，从原来的“5年以上(含5年)”改为“2年以上(含2年)”。为了适应国内房地产市场的分割局面，今年2月进一步放宽了营业税政策。所有出售两年(含两年)的房屋(包括普通和非普通房屋)免征营业税。北京市仍然沿用去年的旧政策。2年(含2年)的非普通住房，按其销售收入与所购房屋价格的差额征收营业税；普通住房2年(含2年)免征营业税。

这一环节的营业税改征增值税后，由于具体政策尚未出台，税收负担是否会发生变化尚不可知。如果房地产业被列入“改革与增长阵营”，可能适用6%和11%的税率，有些可能适用3%的征收率。

北京某区地方税务局相关负责人向《21世纪经济报道》表示，预计“营改增”后，个人买卖二手房的税负不会有太大变化。“营改增”政策从10年前就开始设计，每年都要对行业数据进行采样和计算。政策设计的初衷是使整个行业的综合税负基本保持不变。

上述负责人进一步表示，税制改革政策的设计应确保平稳过渡。最初的营业税是5%。改为增值税后，征收率由批准的征收方法决定。这不是传统的增值税征收方式，然后慢慢调整到传统的增值税征收方式；或者通过调整其他配套政策，总体税负不会有太大变化。

他还表示，“改革阵营”主要影响个人二手交易的税收征管。以前，营业税，个人所得税，契税等。全部由当地税务部门支付；“营改增”后，增值税应由国税部门缴纳，这对征管产生了影响。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡在接受《21世纪经济报道》采访时表示，“改革阵营”的具体政策尚未出台，很难判断个人二手房交易的税负是否会发生变化。原来的营业税是5%，但改为增值税后，税率可能是6%，11%，征收率可能是3%。

胡表示，在个人二手房交易中，是否需要缴纳房产税取决于未来的政策；但是，在两年内免征营业税的住房政策改为增值税后，免税优惠政策应予以延长。

一些业内人士对《21世纪经济报道》表示，如果二手房的销售改为增值税，那么在房屋出售时，原购买房屋所支付的增值税可能会被扣除。

例如，某房屋的业主购买时，是100万元，缴纳营业税5万元，一年后出售(不适用免征营业税的条件)，买方需要承担营业税10万元。

在增值税条件下，根据增值税的原则，如果只按常规方法对增值税部分征税，即100万元的房屋增值税(现价200万-原价100万=增值税100万)将被征税。税率为6%时，缴纳增值税6万元，减轻税负；如果税率为11%，增值税将为11万元，税收负担将会增加。在增值税的情况下，如果按照简单的征收方式和核定的征收率征收，如果征收率为3%，将对当前的房屋销售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，也将减轻税收负担。

但是，对于已经在北京、广州和深圳居住2年(含2年)的非普通住房，现行政策是差别税收。事实上，增值税只对增值部分征税的原则已经被借鉴，改革的效果取决于今后的具体政策。

王军表示，税务机关将尽一切努力，确保所有行业的税收负担在政策、预算和执行方面只会减少而不会增加。具体而言，在原则上延续原有优惠政策的同时，根据不同行业的情况和特点，制定相应的过渡措施，确保各行业税收负担只减不增。王军也直言不讳地表示，“几天前，我还与财政部部长楼继伟讨论并计划给一个行业增加一项过渡性政策，以更好地确保该行业的税收负担只会减少。”

然而，上述声明仅涉及确保行业层面的税收负担只会减少或不会增加。然而，就个人而言，很难就营地改革对个人二手房交易的影响得出结论。

来源：零点娱乐时刊