【快讯】富力突然杀入万达融创收购交易，王健林到底如何想的？

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据凤凰财经最新消息，7月19日下午，富力介入万达融创收购交易，六成接管了万达77家酒店。 经过几番波澜，富力成为介入融创中国和万达这次大宗交易的新参与者。 一个月决定的万达，融创，富力合作，规模大，交易多复杂，播放变量吗？ 到目前为止，万达和融创的交易引起了各种推测，万达到底布什么局，王健林到底是怎么想的？

万达集团会长王健林。 图/cfp

万达削减债务

本刊记者/陈炜

本文首次发表在总第813期《中国信息周刊》上

7月10日，万达集团、融创中国共同发表称，融创中国以295.75亿元收购了13座万达文旅城的项目所有权，以335.95亿元收购了万达旗下的76家酒店。 这次交易总额接近632亿元。

这笔交易突然来了。 公告发表后，万达和融创的交易引起了各种推测。

据财新报道，万达和融创的这笔交易在4天内决定了。 7月6日，王健林、孙宏斌首次正式见面，十几分钟内形成了初步意向，签订了保密合同。 王健林出了账和盘，孙宏斌抱着回去看了三天，7月9日订了合同。

根据融创的公告，在7月31日融创完成资产尽职调查后，双方资产将开始正式移交。

万达出售重资产，其实早就有痕迹了。 近年来，万达受到负债率极高的质疑，有时王健林也应对。 但是，万达负债率几乎是个谜，没有人能正确计算万达到底是多少债务。

关于出售重资产的原因，王健林说:“万达必须大幅度减少借款，实施‘轻资产’的战术转换。”

闪电交易

7月6日，万达发布的半年工作报告显示，上半年房地产业务收入568.3亿元，占集团收入的42.1%。 与此相对，文化集团( 308亿元)、金融集团( 206亿元)、互联网集团( 25.6亿元)等个别服务业务的收入依然大幅滞后。

半年的业务报告显示房地产业务收入依然是万达整体收入的重要支持。 经过四次变革，万达集团现在形成了商业、文化、金融、互联网四个子集团。 去年万达集团首次实现了超过房地产收入的服务业务收入。

但是，万达的债务依然是王健林的隐患，万达集团的变革现在进入了十字路口，实现彻底变革的处理方案只能是销售重资产——房地产项目。

万达房地产业务的规模，现在能接轨的公司很少。 万达与万科暂时接触合作，最后“万人合作”无疾而终。

去年万科集团社长郁亮回应“与万万人合作”时表示:“现在，与万达的合作暂时被保留。 因为在个别的商业条款中最终没能达成协议。 以后再找合适的机会吧”

为什么死板？ 在市场上，“迅速的决定、支付快”是投资收购行业的风格，这是交易成立的原因之一。

2010年，融创中国在香港上市以来，这几年销售额迅速增加。 年5月中国收购绿城不结果，然后走上了收购之路。 截至年底，融创中国销售额达到1506亿元。

据融创中国年报报道，年企业一共开始收购16家，关于资金595亿元，收购的目标多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产企业。

其中，最受社会关注的收购是年末，孙宏斌乐观投资150亿元，这项投资从接触到交易仅一个月，就体现了孙宏斌的“快手”风格。

在融创和万达收购协定中规定，“万达在第三次支付后，5个工作日，万达通过指定银行向融创房地产发行贷款人民币296亿元(期限为3年，利率为银行3年的贷款基准利率)，融创房地产在收到该贷款后2天内，

对此，许多媒体认为万达借融资收购了自己的资产。 万达到底有多着急呢？ 文旅项目曾经是万达擅长的项目，现在好像是烫手山芋，这里应该有更深的原因。 中信证券地产分析师涂俊认为万达这次资产流动性风险转移太紧急，引起了人们的关注和怀疑。

减少借款

7月10日，王健林与孙宏斌签署协议后，立即向外部表示:“转让项目可以大幅降低万达商业债务，实现轻资产化运营。 这次回收资金全部用于偿还，万达商业计划将在今年内偿还大部分银行贷款。 ”。

王健林强调，万达集团也将大幅减少债务，计划在3年左右偿还集团级金融机构的债务。 交易完成后，万达集团战术进行调整，全力快速发展电影、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、互联网、金融等创新型、轻资产业务。 “所有这些商业板块除了互联网明年可以整体受益外，其他板块现在也受益了。 预计3年左右万达的大部分企业将在国内外陆续上市。 ”。

“这个观点是现在最权威的观点，但也一定是最保守的观点”万达商业地产研究部的无名人士对《中国信息周刊》说，轻资产的运营对公司的健康极为重要，万达商业的资产负债率已经严格控制在王健林70%左右 这是因为即使王健林不销售商业房地产，万达依然在安全行业。

与此相对，中国年末的资产负债率超过了80%，作为资产千亿级房地产公司，最近的销售毛利率为12.42%，纯利率为6.43%，这种表现困扰着二级市场的参与者们。

另外，万达卖的为什么是文旅和酒店资产？ 中信证券地产分析师涂俊也有同样的疑问。 “文旅和酒店在王健林门方面，销售这些资产，王健林先生一定有苦衷。 ”。

对此，据前述万达商业地产研究部的人介绍，王健林在选择销售商业地产之前，组织万达商业至少开了三次会。 首要任务是通过财务手段，在万达商业地产中筛选资产负债率高、投资收益率低、资金流动性差、贷款利率高的资产，选择这些资产放弃。

经过许多讨论后，王健林最终查明了这家76家酒店和13个文旅项目。 这些项目总体受益，但在万达眼里依然是负担。

目前外部还不知道王健林是否还在苦衷，但从收益率的角度解体的话，万达这次销售的商业地产虽然不是不良资产，但不是非常好的资产。 涂俊这样分解说:“王健林这次资产出售价格比较低，根据其公开数据，76家酒店的总建筑面积为324.9万平方米，销售价格为335.95亿元，按100%的所有权计算，约为1万元/平方米。

因此，简单来说，从资产价格和资产收益水平来比较，这次融合和万达的合作是以互利共赢为基础的，两者都没有受到损失，两者都很便宜。 涂俊说，这只是“一分钱，一件货”。

上述万达商业地产研究部的人分析说，王健林通过这次资产销售行为激活了整个商业地产项目。 另一方面，万达商业的资产负债率不高，毕竟万达房地产的整体规模很大，根据万达商业h股退市前发表的财务报告，万达商业现在的资产总额约为6947亿元，接近万亿俱乐部。 因此，这样巨大的商业帝国，其经营手段应该和市值100亿的房地产公司不同，应该更加谨慎。

除此之外，万达商务的这次交易行为有重要的理由，即不仅包括资产，还包括巨大的负债。 这架债务玄机藏在万达通过指定银行贷款给融资不动产的人民币296亿元中。

有媒体解释说这个过程是王健林贷款收购自己，但前述万达内部的人说:“发生这种情况的可能性很小。”

上述人士进一步表示，这次万达很可能介绍了银行贷款的296亿元，原本银行承诺贷款给万达，目的是偿还这76家酒店和13个文旅项目本身的债务。 “可以说这次的资产交易过程是债务转移过程。 通过这次资产项目的出售，王健林的目的是通过出售收益率低、负债率高的资产获得足够的现金流。 ”。

孙宏斌的意图更明显:通过收购万达76家酒店和13个文旅项目，不仅获得了万达企业品牌和高质量管理团队的录用权，而且获得了商业地产的巨大收入。 交易完成后，融创的土地储备规模进入中国住宅企业前四。 万达商业地产研究部的人说:“对房地产公司来说，土地储备是未来项目顺利进行的保障，土地储备象征着未来该公司的迅速发展前景。”

涂俊认为，王健林极其重视资产负债率的上限，孙宏斌的目的是通过增加资产负债率，建设更庞大的商业帝国，实现海外高质量资产的合并计划。

“对孙宏斌来说，海外高质量资产合并需要门槛，通常这种合并是千亿美元，王健林有这个能力，他是海外并购的手段，将万达院线和万达体育作为企业品牌项目，可以获得极高的利润。 但是孙宏斌还没有这个资格，他希望能以资产负债率换取控制世界高质量资源的能力，那天到来后，孙宏斌也可能出售旗下的通常资产。 ”。 涂俊就是这样分解的。

万达转换

年初，王健林宣布万达集团将进入第四转型期，万达集团要从以房地产为利润支柱的企业成长为以服务业为中心的世界一流跨国企业。 王健林为万达集团制定了两个具体目标:一是年集团服务业收入、净利润占有率超过65%，房地产销售收入、净利润占有率不足35%。 第二年的海外收入超过了20%。

宣布万达集团转型后，王健林立即选择将文旅产业作为万达转型的突破口，年前，在全中国开设了15座万达城。 之后，王健林又把这个目标从年提前到年。

王健林表示，到年底，万达服务业收入和净利润两个核心指标将占集团整体利润的三分之二以上，万达集团必须着力建设一些新兴支柱产业，分别是万达商业、文化集团、金融集团和电子商务

在国际旅游投资大会上，王健林依然表示，万达集团的目标是每年2000亿美元的资产、2000亿美元的市值、1000亿美元的收入、100亿美元的净利润、旅游业是其重要的快速发展方向。

现在万达集团的现实与王健林的计划还有距离，而且已经建设的文旅产业没有实现王健林的本来目标。 “现在建设的万达文旅产业没有获得预期收益率。 万达内部会议指出，游客的习性需要一定程度的时间。 王健林没有停止寻找大赚一笔的机会。 ”。 万达商业地产研究部的人告诉了《中国信息周刊》。

中信证券地产分析师涂俊认为王健林销售重大资产的意图是流动性风险转移，这如果是财务手段的话，就不涉及战术了。 对于已经销售的资产，其管理和运营团队依然由万达集团负责，万达依然拥有企业品牌。 最终，融资定期为万达提供服务费用符合万达集团的变革目标，即提高服务业盈利能力，减少房地产收益率。 因此，王健林出售资产反而是实现其变革的重要一步。

因此，销售酒店和文旅项目体现了王健林心中的秤:如果房地产在资金流方面影响了服务业的迅速发展，王健林选择留下服务业，销售房地产。

舆论认为，加快回归a股是万达大规模销售房地产包的真正目的。 这对万达商业地产研究部的人来说被认为是“不可能的”。 他认为对王健林来说，万达实现a股上市是手段，不是目标。 “如果必须为a股上市销售资产，王健林一定会进行权衡，或者找到其他折衷办法，万达的商业销售资产本质上来自变革和经营战略。 ”。

现在万达商业ipo的审计状态是“反馈完毕”。 涂俊认为，如果ipo达到“反馈完毕”的阶段，意味着ipo申请资料是从证监会反馈的。 现在万达的a股上市道路比较顺利，不需要配合上市出售资产。 另外，即使出售资产，对现在的万达商业来说，商业地产依然是其收益的重要组成部分，是证监会审查资料过程中不可或缺的一环。 因此，资产的出售在逻辑上与a股上市没有直接关系。

业内人士表示，由于政策和高负债率的疑问等诸多因素，万达决定迅速销售重资产，这一方面是万达变革的选择，另一方面也体现了王健林的政策敏感性。 万达这次重资产易主的效果还需要注意。 ”。

【编辑:董湘依】

四组数字告诉我们万达融创富力合作契约式上发生了什么 0720

来源：零点娱乐时刊