“社区增值服务战役悄然打响，物业公司拆分上市成一大趋势”

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在国内房地产市场日益多样化快速发展的今天，各房企依托其现有的资源和业务系统，开发了多个新的业务增长点。 其中，物业管理服务成为衡量公司产品质量，提高企业品牌溢价的重要因素。 年，房企分拆旗下物业管理企业上市更是形成了“热潮”。 那么，这些房地产公司在资本市场的状况、规模、经营成绩等方面怎么样呢

规模的房企、绿城服务、碧桂园服务、中海房地产收入排名前三

去年6月，花样年控股集团分家物业管理企业的彩色生活在港上市，成为“第一个吃螃蟹”的房企。

截至2007年，房企分拆旗下物业管理企业更是形成“热潮”，年内累计上市6家物业管理企业。

截至目前，南都房地产除在a股上市外，还包括中海房地产、中奥房屋、绿城服务、祈祷生活服务、浦江中国、雅生活、彩生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业房地产、永升生活服务、滨江服务、奥园健康生活在内的13家物业管理公司。

根据克和瑞的研究，目前物业管理领域的主要参与者有独立的第三方运营和住宅企业的快速发展两种。 其中，中海房地产、绿城服务、雅生活、滨江服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业房地产、永升生活服务以及奥园健康生活都可以依托企业品牌房企，确保业务规模，通过房企的企业品牌效应提高竞争力。

从财务数据来看，上述8家物业管理公司的营业收入和增幅规模居领先地位。 其中，绿城服务、碧桂园服务、中海房地产去年分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元、41.55亿元，名列领域前三。 在增幅方面，除中海房地产外，其余8家公司收入增幅均超过30%。 彩生活和雅生活以121.87%和91.78%的收入增长居前2位。

另外，在去年上半年一些公司毛利润突破5亿元大关后，去年全年，碧桂园服务、雅生活、彩生活、绿城服务4家企业毛利润突破10亿元。 碧桂园服务更是达到17.62亿元，同比增长70%以上。

彩生活管面积最大，浦江中国的市盈率最高

根据中指研究院的报告，管面积最大的公司是彩生活，共计3.63亿平方米，除此之外，基本不超过2亿平方米。 管面积增长最快的公司是雅生活服务，达到76.31%，年通过“雅生活+绿地房地产”两企业品牌战术，实现了质量规模的增长。

此外，储备面积最高的公司为碧桂园服务，达3.23亿平方米，且绿城服务和彩生活储备面积均在1.9亿平方米以上。 合同面积最高的公司是彩色生活，达到5.53亿平方米，碧桂园服务5.05亿平方米位居第二。 合同面积增长率最高的公司是永升生活服务，增长率约为96.43%，首要基于兄弟企业和第三方共同发展的力量。

根据资本市场表现，截至5月5日晚14时，市值最高的是碧桂园服务，为405.6亿港元，加上绿城服务和中海房地产，3家公司突破100亿港元。 中奥家，幸福生活服务的市值不到10亿港元。 从估值水平看，浦江中国市盈率最高为40.79的碧桂园服务紧随其后，达到35.21。

房地产公司分批上市成为大趋势

根据克瑞研究中心的统计数据，截至年底，13家港股上市房地产企业的总合同管理面积规模超过20亿平方米，比去年同期超过40%。 管面积规模超过10亿平方米，比上年超过30%。 其中，年2月和6月上市的雅生活和碧桂园服务项目下合同管理面积均超过5亿平方米，增长率分别为53.49%和34.14%，发展势头突出。

截至年底，年7月推出的“老将”绿城服务拥有约1.92亿平方米的储备面积。 据了解，这是其储备面积超过管面积的第五年。 将来，这些储备面积也会逐渐转化为托管面积，从而带来收益。

随着房地产服务市场的迅速发展，越来越多规模的房企计划分期发售房地产板块。 今年4月15日，保利快速发展发布公告称，董事会全票通过了企业所属保利房地产快速发展股份有限公司在香港联交所主板上市的建议。 随着规模住宅企业对旗下物业管理企业的逐步分割上市，企业品牌效应和资源特征预计将成为物业管理公司持续快速发展的内生动力。

过去，物管公司在房地产母公司的庇护下迅速发展，但为什么从幕后走向台前，层出不穷？

58安居客首席分解师张波说，现在是房地产企业“抢夺地盘”的阶段，也是对资金诉求最大的时候。 但是，如果这个时期公司能够上市，将来的生存概率将大幅提高，获得后期的“分割市场”资格。

诸葛找房副总裁苑承建表示，房地产本身具有金融属性，是其业务模式的优势，但对公司运营来说，其实并不强。 房地产企业上市可以规范企业的运营和管理、获得的资金支持，提高公司的运营服务能力。

但是，据协纵战略管理集团创始人黄立冲介绍，物业管理企业开始上市是造壳行为。 “许多开发商希望拥有越来越多的上市公司资源。 物业管理企业实际上在ipo发行等方面投资者的趣味性并不高，开发商基本上是从壳资源的角度进行操作的。 ”。

为什么房企纷纷选择港股上市？ 新京报记者表示，迄今为止在a股登陆的物管企业只有去年2月1日在上海证券交易所正式上市的南都房地产。 南都房地产的上市，曾经燃起了房地产企业a股上市的欲望。 但是，从过去房地产企业冲击ipo的经验来看，普遍存在绩效规模小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，a股独立上市的难度实在很小。

“房地产企业只要满足上市要求，就可以在香港证券交易所上市，但是a股上市审批很慎重。 ”。 黄立冲表示。

以碧桂园服务器为例，a股排队多年后最终还是打了雷回来。 年8月，碧桂园对外透露有意分拆集团物业管理服务在上海证券交易所上市。 年8月31日，碧桂园首次公开发行“广东碧桂园房地产服务股份有限公司首次公开发行股票募集证明，并于年12月1日再次申报。 但是，近两年的a股上市计划于年12月11日中止。 当时，碧桂园宣布，为了审查监管机构近期的政策变动，碧桂园服务的决定撤回了其拟议分割的申请。 三个月后，碧桂园于去年3月19日宣布将房地产板块分割到香港联交所主板独立上市。

强者恒常成为趋势，社区增值服务之战悄然打响？

值得注意的是，物业管理服务领域也是“规模经济”，对资本市场来说，规模也是值得关注的重要指标。 年在香港上市的房地产公司，依靠兄弟企业、接受收购、开展市场化、开放平台等多项措施创下了规模新高。 在此过程中，物业管理领域呈现出“强者恒强”的趋势。

业内人士指出，现阶段房地产公司收益和利润的增长，首要依赖于管理规模的提高，根据物业服务公司的构想，未来为业主提供的增值服务将成为收入和利润的重要组成部分，需要以服务管理规模为基础予以支撑。

在这种背景下，近年来许多住宅企业不断加强房地产服务的业务运营和模式创新。 来自亿翰智库的研究报告显示，社区服务提供的服务大致分为以前流传的社区服务和增值服务两大类。 两者相辅相成，以前传递的服务是社区服务的基础，增值服务是以前传递的服务比较有效的补充，满足了不同群体个性化的诉求。

从长远来看，类型丰富、利润空之间更巨大的增值服务有望成为房地产服务公司的第一大利润增长板块。

一点点的房地产企业也对领域起到了激励作用。 以首次登陆资本市场的彩色生活为例，全年登陆资本市场以来，在网络化转型、收益结构调整、市场规模等方面取得了良好成果。 截至年底，彩色生活实现营业收入约36.14亿元，同比增长121.9%。 作为转型成果，增值服务快速增长，同比增长47.5%至4.08亿元。

据说，彩色生活增值服务的快速发展包括“彩色生活”、“彩色生活”、“彩色生活”三大主要产品。 此外，彩色生活年提出了生态圈的概念，截至年底，40多家公司参与了社区服务工作，共同探索了基于多样化社区场景的增值服务的开展。 包括e安全、e维护(包括e电梯)、e能源、e清洁、e绿化、e缴费、e投诉7个服务板块。

根据国信证券(香港)研究部的报告，预计未来随着互联网应用的进一步宣传和人均可支配收入的增长，增值服务的市场规模仍将持续增长。 2022年增值服务市场市场规模预计将达到人民币8468亿元，年至2022年复合年增长率为21.6%，强者恒强格局更加凸显。

在这种背景下，业内人士指出，如何在同质化的产品中探索更加差异化、个性化的道路，或成为许多物业管理企业下一步的亮点。

新京报记者张晓兰赵昱武新制图李禾校对吴兴发

来源：零点娱乐时刊