“你家地段值多少钱，看这几点就知道”

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本文转载自公众号:“我真的叫卢俊”

买房子有八成是买土地的。

同样质量的房子，一线和八线小城镇的房价有天壤之别，这个差距在土地上。

即使在同一个城市，在上海而言，同一个产品，即使在不同的土地上，也有五六倍的价格差。

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中心原因是不同的土地，与之匹配的资源也不同，产生了不同的地域价值。

因此，买房前，必须要做的准备是研究地域价值。

今天，我们来谈谈评估板块地区价值的方法。

1 .看距离

首先看广阔的地区，从板块到市中心的距离。

众所周知，上海房价以市中心为最高点，内部外环减少。 因此，到市中心的距离是板块地区价值的首要决定因素。

在大地段确定基调的情况下，看板块到市级商圈的距离，如中山公园、徐家汇( 002561股吧)、五角场、大宁这些商圈，也是地段价值的极其重要的一点。

最后，让我们看看小地区。 板块远离地区的中心，也就是这个地区经济活动最集中的地区。 例如，嘉定区的中心是嘉定新城板块。 这表明了板块在地区内的竞争力。

2 .观察设置水平

众所周知，一个板块的辅助能水平越高，本板块的资源聚集能力越高，地段价值也越高。

商业补助的能源水平，首先根据服务划分，服务范围越广，能源水平越高，例如最高能源水平的市级商圈为全市服务，例如南京路商圈。

教育配套知道公立教育资源由梯子划分。 当然，同样是第一梯队的学校，但是各个地区的教育资源平均水平不同。

因此，即使是同一个第一梯队也有优劣之分。 例如，静安区第一梯队的小学质量比宝山区高。

最后，是医疗资源。 我们最熟悉的是三级医院。 这也是最高水平的公立医院。 以下，从高到低可以分为三级甲等、三级乙等、二级甲等、二级乙等、一级甲等、一级乙等。

下面有很多能源水平更低的医疗资源，如综合医院、社区医院、卫生服务站等。

这三种套中，权重又有所不同，从诉求和稀缺性来说，三种套对地域价值的贡献从大到小分为三种:教育、商业、医疗套。

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教育资源排名第一。 高质量的教育资源很难标准化，培养和沉淀高质量的学校，因为这个学区的资源非常匮乏，需要很多时间。

在上海，该地区的学区房溢价普遍达到15%~30%，仅有的一流学区溢价可以达到100%，这也反映了高质量学区的稀缺属性。

其次是业务集，在电商的冲击下，人们对大型实体业务的依赖减弱，可见实体业务具有标准化复制的优势。

例如万达，除了可以与周边板块的商业配套共享外，这种稀缺性远远弱于教育资源，因此商业配套的比重如下。

最后是医疗资源，与前两套相比，医疗资源是采用较低频的一套，同样具备板块间的共享属性。 这是因为对地域价值的贡献排在最后。

因此，大家在选择板块时，可以制定配套清单，比较候选板块的能量水平。

另外，板块的配套代表了板块的成熟度。 如果板块都是顶级的话，这个板块基本上迅速发展到顶级，房价也很高，未来实现的利润很少。 反之亦然。

需要注意的是，对自己居住的朋友来说，套餐并不像高端那么好，而是符合自己费用水平的最好的东西。

3 .看交通能源水平

这里所说的交通能源水平是指高效交通工具的密度。 交通能源水平越高，地区价值越大，对上海来说，轨道交叉密度最大的地区是地区价值最高的内圈地区。

另外，如果要跨越城市移动，机场和车站也很重要。

但是，由于采用低频，机场受到噪音的影响，所以车站人流大，人员杂乱。 这是因为对地域价值的贡献小，也有可能降低地域价值。

例如，不夜城板块北侧一直受到上海站的影响，一个是人员杂乱，另一个是城市界面落后。 因为这个房价赶不上板块南侧。

4 .看产业

产业是评价板块价值的重要部分，特别是对偏远郊区板块，产业是板块决定了本板块的未来。

如果一个板块本身没有产业，周边也没有特别强的产业，对这个板块形成溢出效应，这个板块的人口就会逐渐老龄化，并且由于消费力下降，商业补助的能级也会逐渐下降，最终没落。

相反，随着产业人口的引入，年轻人口不断被引入，住宅诉求也旺盛，从而形成了自己独特的小城镇。

当然，即使是同一个产业，利润可能也有很大不同。 金融、文化、物流、网络、技术密集型先进制造业利润丰厚，容易引进大量人口。

另一方面，能源消耗量大、利润低的重工业，引进人口收入低、环境污染严重，是地区价值的负面部分。

5 .看计划

在理解了“你是谁”这个问题之后，我们必须理解板块。 了解“你会成为谁”，也就是快速发展的方向，计划会告诉你答案。

最简单的方法是看定位。

势能能级越高，从板块获得的资源倾斜也越大。

城市主中心>城市子中心>区域中心>社区中心的规划定位。

当然，还是要结合板块的现状来看，就像想念清华一样，也要看这个月的月考成绩。

例如，在2035计划中，徐家汇从过去的城市副中心上升为城市主中心，结合徐家汇成熟快速的发展现状，这个小目标基本可以拿到。

例如，浦东川沙这次从过去的郊区上升到主城区，结合川沙目前的快速发展状态，还存在很大的差距。

当然，差距越大，机会越大，无法实现的风险也越大。

6 .看历史

我们知道了某个地方的过去，我们就会知道这个板块历史遗留下来的问题。

例如，有的地方曾经是化工厂，但现在可能只剩下一点环境污染问题。 对未来的快速发展也有更准确的估计。

例如，一个板块有超大体量的老公房间，但如果本板块占地不多，板块将来发展会很快，会比较慢。

通过观察历史，也可以看出当地人认同这个领域。

例如，新静安由于过去的快速发展落后，在当地人眼里，认同度远远低于老静安。 这也是扇区价值的一个方面。

建筑物是死的，但脚下的土地是活的。

我们知道它的成长轨迹，我们就知道它会衰退还是繁荣。 知道那个地区的价值是上升还是下降对买家来说很重要。

最后，希望您能买到满意的房子。

以上是正文，来自王通

来源：零点娱乐时刊