“读年报｜中骏集团：底气不足，失落有余”

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过去新城被称为小万达。

现在有一家叫小新城的企业。

这家企业是中骏集团。

日前，在中骏集团2019年度业绩发布会上，管理层表示，企业计划到2025年在全国部署100个购物中心，每年增加20套住宅，20万套租赁公寓。 ——“家开中央银行吗？ ”——“现金流能维持下去吗？ ”对中国骏集团的未来战术表示怀疑的业界相关人士也不少，也有人认为“这是一个很失望的决定”。

因为，无论是购物中心还是长租公寓，都是投资回报周期较长的业务。 多年前，wd以商业低价查封，以配套住宅出售反刍商业，以经营性房地产获得抵押贷款，实现高速扩张。

三年多前，新城从wd挖走了陈德力(今年3月20日退休)，利用a+h双融资平台、住房和商业实现了双轮驱动，“黑天鹅”的事也没有阻止他的蒸蒸日上……但此时并不是。 中骏集团的未来是靠左还是靠右？

销售额——虚胖的销售额3月30日，中骏集团控股集团( 1966.hk，简称“中骏集团”)发布2019年报，实现销售额805亿元，同比增长56.7%。 根据克和瑞的统计，这个数字大大超过了top50房企业15%的平均增速。

但是，这是给外行看的数据。 业内已知，查看房企销售数据要看两个口径，一个是合同销售(又称流量销售、全口径销售)，一个是权益销售。 权益销售才是房企销售业绩最真实的反映。 中骏集团2019年的权益销售额是多少？ 根据克而瑞“2019年1-12月房企销售排行榜t0p200”，中骏集团2019年的权益销售额仅为435.6亿元。 也就是说，中骏集团对外展示的805亿全口径销售额大盘中，46%是别人家的(共同经营者的)。

来源:克而瑞

去年中骏集团依靠联合开发扩大销售规模的行为，比去年更为明显。 根据克瑞数据，全年骏集团全口径销售额515.2亿，权益销售额398.3亿。 2019年全口径销售金额激增，但权益销售金额同比增长约9.4%。 此前，中骏集团曾表示，年是千亿销售额冲刺的重要一年。 但是，经过房地产“规模为王”的时代，追求肥胖的销售额是不实际的。

因为，无论是当地的地方政府，还是放贷的金融机构，大家都很谨慎/聪明。

利润——成色不足在业内被认为是房地产领域的新转折点。 与销售规模的增长相比，房企大佬们纷纷表示重视现金流的安全和利润。 中骏集团2019年的盈利状况怎么样？ 年报数据显示，2019年中骏集团实现毛利收入58.9亿，同比减少4.1%。 毛利率为27.6% (毛利润/营业收入)，比去年同期下降7%。 税前利润为58.5亿，比去年同期减少3.3%。 净利润40.2亿元，同比增长9.4%。 母公司净利润26.5亿元，比去年同期增长20.5%。 这两个数据看起来不错，但仔细一看，构成上还有别的线索。

克瑞也撰文分解，中骏2019年净利润的增长首要归功于投资房地产公允价值的变动和其他利润的增长。

资料来源:中骏集团2019年报

其中，其他收入和收益11.56亿，比去年同期增长199%。 溢价收购带来的收益约为5亿6400万美元。 投资房产公允价值变动14.05亿美元，同比增长29.8%，主要来源于上海中骏集团广场办公楼和一些长期租赁公寓的上涨。 投资房地产公允价值变动和溢价收购增加了税前利润，但另一方面相关利润( 14.05亿+5.64亿)只反映在账面数字上，不产生实际现金流入。 另一方面，也不能反映中骏集团在房地产销售及持有型房地产租赁收入方面的经营水平。 克瑞分析称，如果剔除这19.69亿利润，2019年中骏集团的净利润率、归母净利率也将降至个位数，处于领域较低水平。

负债-风险潜在化

中骏集团年报显示，截至2019年底，企业资产负债率为79.73%，比去年同期增长1.54个百分点。 纯杠杆率为60.0%，比去年同期下降0.4个百分点。 从短期贷款的前景来看，风险也很低。 年报显示，截至2019年底，企业现金和银行存款约238.99亿元，同比增长19.7%。 现金短债比为1.94，比较稳健。 上述数据表面上看很棒。

但是，一个事实是，为了冲击千亿的目标，中骏集团从去年开始加大土地的力量。 年，中骏集团新增47个项目，地面建设面比去年同期增长39%，持有地合计金额389.23亿元，比去年同期增长21%。 截至年底，净负债率为60.4%。 2019年，中骏集团持股依然积极，共新增46个项目，持股总额477.25亿元，同比上涨9.8%。 据克和瑞推算，2019年中骏集团土地销售金额比达到0.59，高于百强房企业平均0.42。 虽然年老凶猛，纯负债率没有上升，但是中骏集团是怎么做到的？ 净利润率= (有息债务-货币资金) /净资产净资产=所有者权益所有者权益=股东权益股东权益又分为控股资本和非控股资本。 标准排名指出，中骏集团净负债率和土地金额暴涨的原因是，非控股权益大幅增加，即通过大量合作开发拉平了高负债率，提高了报告书的可视性。

但是，其潜在的风险在增加。 克瑞认为，2019年中骏集团将投资房地产公允价值计入净利润，加厚了企业母公司权益，降低了“账面”的净负债率，但这对缓解企业资金压力并无多大帮助。 另外，有助于改善借款结构，降低融资价格，但也延长了债务期限，减轻了短期贷款的压力( 2019年短期贷款的复盖率为1.94 )，增大了中期贷款的压力。 2019年中骏集团分别于1月、4月、7月发行13.5亿美元优先票据和5.4亿企业债务时，利率分别为8.75%、7.375%、7.25%、8.75%，所得款项大部分以年7月到期的10%优先票据为准 年报数据显示，2019年中骏集团短期有息债务上涨17%，平均贷款利率同比上涨0.3个百分点至6.7%。

“两翼”的收益——过于乐观的年末，在中骏集团的30周年庆典上，提出了“fun+幸福生活”的生态圈战术。 也就是说，在长租公寓funlive角落和funworld购物中心拥有土地，得到了价格的特点。

2019年，中骏集团进一步确定了以房地产开发为主体，以商业购物中心和租赁公寓为两翼的“一体两翼”核心业务的快速发展模式。

在2019年度业绩发布会上，中骏集团董事会主席兼总经理黄朝阳肯定了这一战术。 据黄朝阳称，今年越来越多的人依赖购物中心和长租公寓进行入住。 每年拥有20个购物中心，计划长租30处公寓(包括轻资产)。 截至2025年，中骏共布局100个世界城市购物中心，实现租金收入超过45亿元的20万套长租公寓，转角资本管理规模超过600亿元，管理租金规模达到100亿元。 中骏管理层预计未来中骏世界城的净利润收益率将达到8%。 目前，购物中心店铺的租赁通常为三年，预期到期更新租金涨幅将达到15%-20%。 但业内普遍认为，中骏集团管理层对购物中心和长租公寓的租金收入过于乐观。 根据克和瑞的统计，2019年中骏集团的46个项目中，有12块土地是通过一体两翼战术获得的。 方隅/方隅+世界城市合作地模式，首要用于第二线城市。 世界城市容易拥有土地模式，第一适用于三四线城市。 克瑞认为，基于中骏计划的45亿租金收入，隐含贡献了各购物中心平均4500万的收入，这些规模的收入常见于10万平以上的成熟购物中心。 中骏规划的商场单体建筑面积为5.6-9.4万平方米，业态和租金增长有天花板。 关于长租住宅，现在中骏拥有20000间长租住宅，有8个项目开业。 其中50%以上为重资产，40%左右为轻资产，其中6%为委托管理。 其实，到目前为止，由于房价钱高，长期租赁公寓的投资转化率普遍较低，8-10年以上的长期细水长流的赚钱是行业共识，短期内期望高投资回报是不现实的。 与基金合作，运用重资产模式收购存量房地产，改造成长租赁公寓，运营两三年后，无论是试图通过reits退出，还是现在看市场，温度都在下降。 同时，受持续的“住房不炒”控制和新型冠状病毒大爆发叠加的影响，收购后的资产价格能否随着时间的推移有较大幅度的自然溢价也不清楚。 2019年中骏财务报告的办公楼和一些长租公寓的上涨值怎么计算？ 值得注意的是，在中骏的未来战术中，黄朝阳还建议年内考虑重仓粤港澳大湾区、广州和深圳等城市的旧改项目。 与购物中心和长租公寓“两翼”的投资收益不明确相比，旧改项目的操作周期长、不明确性强。 梅可以解渴，但画饼不能充饥。 年骏集团如何决定内部千亿的目标，我们拭目以待。

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来源：零点娱乐时刊