“专题｜当前要点一、二线城市项目去化率解析”

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四维解析城市的脱层现象，引出市场转向的信号。 研究人员/杨科伟、俞倩倩、李思潼、姚郑康 [ DIV ] [/DIV ]年来，市场调控政策多样，各线城市调控政策持续高压。

但是，在城市项目层面也开始出现开盘去化率意想不到的情况，不同城市出现了明显的结构分化。 所谓的“春江水暖鸭先知”，各城市的单一工程就像“触角”，感知着市场的热度。 本文的研究思路主要是基于核心一、二线城市近三个月来新开盘加推项目的去化表现数据，从城市维度、产品等级、产品户型、地域分布等几个维度，解析目前各城市的去化分层现象，旨在通过微观层面的变化，拉动市场

当前积分一线市场整体的成交表现

1、新供给自去年4季度以来保持上升，成交累计增长率从负转为14%。

在商品住宅的新供给方面，从年4季度开始，城市的上证管理放松，新供给开始开放。 截止到今年8月，60个积分城市新供给月平均3169万平方米，比去年4季度的月平均2800万平方米增加约11%。 特别是今年二季度以来的5、6月，城市供应量再次扩大，8月继续高位运行，8月新增3306万平方米供应，环比增长11.39%。

[ DIV ] [/DIV ]商品住宅成交中，年上半年60个各级城市成交量逐月回升，累计增速由负转为正，8月为14%。 从量上看，年上半年60个各能源级城市月平均成交总量为2970万平方米，比去年上涨13.19%，表明全国各能源级城市整体成交面热度不降。

/ h///h///h// h// h// h// p/p/S2、一线城市企业稳定恢复低位，二线城市规模稳定，但城市间分化明显

各城市整体的去转化率发生变化时

1、26个典型城市的整体去化率达到73%，出现了不同类型的城市分化(略)

一是以武汉(楼盘)、西安(楼盘)、成都、重庆(楼盘)等为代表的中西部城市的气化率在90%以上

二是环渤海地区和东部沿海地区大部分城市的去化率集中在60%-90%之间

3是北上广深福厦和沈阳等6个城市整体的脱化率为60 % [/S2// h/] [/h// h/] [/h// ] [/h// ] p ] [/DIV ] [/S2 ]

从城市新开盘项目的去变化情况来看，7-9月26典型城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈小幅下跌趋势。 从城市数量来看，8月脱化率在70%以上的城市有17个，9月比8月减少了2个，从脱化率的增长率来看，8月脱化率下降的城市增加到11个，9月增加到16个。 从单个城市来看，不同能级城市之间的脱钩还存在结构特征。

一线城市7~9月整体去化率仅为51%，市场热度远低于前，但处于调整波动期，整体去化相对逐月下降，降幅约10个百分点。 / S2// h///h// h// h// h// h// h// p除此之外，在二线城市层面，还有7~9月的各地限购、退租

一是郑州(楼盘)、西安、武汉、南宁等市化学去除率增加，化学去除水平处于较高水平

二是长春、青岛、厦门、沈阳等二线城市的新项目蜕变率逐月下降

3在杭州(大厦)、昆明(大厦)、重庆等前段时间房价上涨过快的城市，脱化有减缓的趋势 [/h// ] [/h// ] [// h/]

从月以来各城市项目的去化情况来看，已经出现了显著的分层现象，一线城市高端产品的去化率普遍较高，远郊产品的去化情况不容乐观。 二线城市呈现出截然相反的特征。 由于购买力受到限制，中低端的去化率水平明显优于高端产品，因此很多高端楼盘选择“跑”的战略，通过一次性出少量房源来提高去化率。 三四线城市目前上市的是中低端产品，开盘当天的去化率基本可以维持在60%以上，只有少量楼盘滞销，去化不足30%。

1、除北京(楼盘)外，其他一线城市高档产品的脱化率明显高于低档产品

整理了北上广深4个城市自7月以来新建、推送的项目情况，除北京外，其他一线城市基本表现出中高级项目普遍优于低级项目的特点，包括上海(大厦)、深圳(， 究其原因，一是上海、深圳房价居高不下，成交均价已突破5万元/平方米，基本超过了刚需客户群的购买力。 第二，由于政策管制水平持续严格，新房供应水平严重不足，一刀切的“限价”政策为高端住宅提供了充足的套期保值空 以上海7月新开设的龙湖天璞为例，开盘均价为51800元/平方米，由于限价政策远远低于市场预期，956套房源也达到了100%的去化率。 / S2// h// h// h// h// h// h/p/p/h /。

表:截至年7月北京公开赛&； 添加项目的基本情况(省略)

2、二线城市低级产品的脱化率约为80%，“少量多推”高级项目的脱化率较高

二线城市项目去化表现与一线城市正好相反，表现出的共性特征是中低档产品去化率明显高于高档产品，典型代表为天津(楼盘)、武汉、西安、重庆等城市，中低档产品去化率均在90%以上，高档产品去化表现一般。 事实上，目前各二线城市基本上都实行了偏向刚需购房者的政策，从购房资格、购房贷款等方面对投机的房地产购房者提出了多重限制，这也是中低档产品备受瞩目的首要原因。 高级产品购买力群体本来就有限，加之楼市调控不断加码，房产税落地期间，中高级收入群体基本保持观望态度，购房诉求也不强烈，所以高端产品蜕变率表现不理想。

表:截至2007年7月，核心二线脱化率超过95%的部分项目基本情况(简称)。

] [/p ] [/p ]实际上，基于这样的理由，沈阳、南京(大厦)、武汉、天津、合肥(大厦) 这除了加速项目去化外，还体现了开发商捂盘销售、等待限价突破的心理，高端产品始终是房企们高溢价提高毛利率的首要来源，通过合理安排促进刚需产品和高端产品的销售节奏。

表:截至年7月脱化率超过90%的部分高级项目的基本情况(略)

在产品面积分段维度中分解去除率时

从产品户型面积段的综合考虑，一线和核心二线城市项目的去化表现各不相同，一线城市中90-120平米的三房去化较好，150平米以上别墅类产品的去化表现一般。 二线城市受“分类调控”政策的影响，热销项目面积段跨度区间较大，集中在70-150平方米，主力房型二房、三房刚需和改善类产品去化表现较好。 脱化不良(脱化率低于30% )项目包括小面积段和150平方米以上的高端别墅类豪宅项目。

1、一线城市“一步到位”的诉求主导，90-120平米三房更好(略) [/S2// H2/] [/H3/] [/H3/] [/H3/] [/H3/] [/H3// H3 ] [/H3// H3 ] 主力户型重叠在160平方米以上，产品区域涉及主城区、近郊、远郊，去化率不到30%，其中阳光城京兆府8月新增26套，开盘当天仅售3套，去化率为12%。 这些别墅项目的单一总额基本接近几千万元或几千万元以上，远远超出了普通购房者购买力的允许范围，化不好也是合理的。

表:截至年7月，一线城市蜕变率低于30%的部分项目主力户型情况(略)

2、二线城市70-150平方米的两个房间、三个房间经常融化，分布不到30%“两极化”(部分省略)

由于脱化较差(脱化率低于30% )的项目包括小面积段和150平方米以上的高级别墅类豪宅项目，二线城市购买力相对充裕，供给面积段品种较多，在此基础上人们的选择空之间更

/ h// h// h// h// h// h /展望:一线城市低端去除率有望回升

二线城市项目将维持目前的结构[/s2/]

展望未来，随着供给的增加，后期仍将有部分中高档项目进入市场，一线城市整体成交量有望略有增加，顾客在购买时也更加合理，综合考虑地域、价格、居住舒适度等多因素，性价比高 从面积段来看，90-120平方米的三居室户型不仅在中高级客群的购买力范围内，而且满足基本三口之家的生活诉求，兼顾的居住功能性和舒适性，后期也会有很好的表现吧。

一线城市特别是上海、深圳目前脱化率较低的远郊中低档产品后期脱化有望缓慢回升。 其原因之一是，目前随着供给的增加，一线城市市场的成交连续几个月小幅回升，前期因供给限制积累的购房诉求也稳步释放，“高性价比”项目的启动和销售也使得一线城市受到压制。 随着情况改善的诉求不断释放，市场热度持续回升，购买力稍显不足的刚需将逐渐考虑向城市周边转移，推进远郊项目的发展。 另一方面，之所以缓慢上涨，是因为目前一线城市的房价居高不下，远郊项目的房价门槛也基本达到400万-500万元，加上首次运营商的需要，一点支付能力不足的改善诉求也“旧换”。 虽然各种不明确因素综合影响，去化率提高的表现不是“立刻有效”，但长期来看，远郊项目基本上可以上升到城市平均化率的水平。

二线成交总量仍将保持整体平稳，但城市间和项目间的去化情况越来越多，将保持目前的格局。 另一方面，前期市场较火、短期涨幅过大的环渤海和东部沿海地区各城市如济南、天津、南京、南宁等城市迎来“疲软”趋势，新推项目整体去化因前期诉求持续低迷，去化率 另一方面，此前房价偏低的中西部地区城市也迎来了“涨价”行情，典型代表为成都、武汉、西安，刚性诉求尚未得到进一步释放。 另外，从单一项目来看，中低档产品仍将保持较高的去化水平，但由于各城市房价和购买力的差异，主力户型为70-150平方米的双房、三房项目仍将良好去化。

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来源：零点娱乐时刊