““营改增”之后二手房交易税费只降不升”

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昨天下午4时左右，国家税务总局网站发布了《关于全面推掉营业税改征增值税试点的通知》，共包括4个文件。 至此，房地产领域“增值税改革”的制度规定终于尘埃落定，特别是个人买卖房屋“增值税改革”的推测终于停止了。

从整体上看，这次个人买卖房屋增值税改革基本上相当于营业税的转换，交税与以前没有非常明显的变化，个人个税不会上升。

1、北上广深等一线城市再次被“特殊化”，个人住房仍区分“普通”和“不普通”，2年以上的非普通住房仍需按5%的征收率征税差额部分，其他城市2年以上的住房无论何种类型均不缴纳增值税。 但是，总体上对一线城市的税负影响不大。

2、此次“增值税改革”后，原有的个人所得税、城建税及增值税和销售商业、事务的土地增值税等依然不变。

3、除北上广深外，其他城市销售2年以上的住房将来免征增值税，2年内税负变化不大，略有减少4.8%。 税率为5%时税负的下降，首要的是两种税种对销售额的定义不同。 例如，两年内的200万元住房套餐，出售时营业税10万元，以后增值税9.52万元，税负减少4800元。

必须特别指出的是，所有城市的商业、办公等营业用房的税负，无论是原营业税还是以后的增值税，都是按销售价格和购买价格的差额征收的，不同之处仅在于根据销售额的定义，税负降低4.8%。

4、增值税免税规定也沿袭了营业税家庭财产分割的个体无偿转让不动产的规定。 离婚财产的分割、对配偶和近亲的无偿赠与、继承取得等。

总体来说，此次个人住房交易的“增值税改革”体现了税负不增的大体情况，但降低了此前普遍的减税预期空，消除领域库存仍必须按照自己原有的逻辑继续下去。

附上《营业税改征增值税试点实施办法》中关于个人交易房屋的规定

一、个人销售房增值税征收常规规定:

11、其他个体销售其取得(不包括自建)的不动产(不包括其购买的住宅)，应当以取得的全部价款和价外费用扣除该不动产购买成本后的金额或不动产取得时的价格为销售额，以5%的征收率计算应纳税额。

二、增值税征收特别规定:

五、个人购买不满2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税的个人对外销售购买2年以上(含2年)的住房的，免征增值税。 上述政策适用于北京(楼盘)市、上海(楼盘)市、广州(楼盘)市、深圳(楼盘)市以外的地区。

个人购房未满2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税的个人购房后2年以上(含2年)的非普通住房，销售收入扣除购房价款的差额为5%的征收率缴纳增值税的个人2年以上(含2年) 上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市、深圳市。

三、增值税豁免规定:

(三十六)涉及家庭财产分割的个体无偿转让不动产、土地的开采权。

包括离婚财产分割在内的家庭财产分割无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、祖父母、孙子、孙子、兄弟姐妹的负有直接抚养或者赡养义务的抚养者或者赡养者。 房屋产权全部死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者遗赠人依法取得房屋产权。

来源：零点娱乐时刊