蛋壳公寓流血上市背后：租金贷踩上监管红线，9个月巨亏25亿

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虽然扩张速度惊人，但在资本市场看来，蛋壳公寓仍未摆脱烧钱的状态。长期租赁公寓本身是一个资本密集型行业，但很难赚钱。在上市之前，蛋壳公寓仍处于亏损状态，净亏损也在逐年扩大。

拥有43万个房间的蛋壳公寓于1月17日在美国上市。

根据官方网站，蛋壳公寓的上市价格为每股13.5美元，总筹资超过1.49亿元，市值27.4亿美元。筹集的资金将用于进一步扩大规模。在上市的第一天，蛋壳跌破了开盘时的发行价，经过几次调整后，它们在收盘时勉强维持在13.5美元的发行价。

建好才五年，蛋壳公寓的扩张速度有多快？截至2019年11月30日，蛋壳公寓已从北京迁至上海、苏州等13个市场，房间数量达到432，600间，比成立第一年增加了178倍。根据财务数据，2019年前10个月蛋壳公寓总收入为57.13亿元，比2018年前10个月增加19.92亿元，增幅为187%。

虽然扩张速度惊人，但在资本市场看来，蛋壳公寓并没有摆脱烧钱入市的状态。长期租赁公寓本身是一个资本密集型行业，但很难赚钱。在上市之前，蛋壳公寓仍处于亏损状态，净亏损也在逐年扩大。根据招股说明书，2017年，公司净亏损为2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月，净亏损25.16亿元。现金流也是负数。2018年底，曾有传言称“蛋壳公寓想出售自己，要价4亿美元，如果可能的话，可以半价出售”，但该公司予以否认。

快速扩张和资本支持

蛋壳公寓成立于2015年1月，比自由式公寓晚了四年。创业初期，33岁的高静(音译)拿着250万元的风险基金，成立了一个11人的团队，在北京集资建房，统一装修后租给年轻人。赚取租金差额和服务费。

蛋壳公寓和其他以互联网概念为核心的长期租赁公寓品牌因其比传统中介机构更高效、更好的服务和更好的安全性而在一线城市广受欢迎。在成立的那年年底，它已经在北京运营了2434间客房。

从那以后，随着中国流动人口连续多年超过2亿，2016年，国务院提出了一个新的住房制度，从“少付租金再出售”到“同时出租和出售”。有了政策的支持，蛋壳公寓如雪球般越滚越大，速度越来越快，迅速成长为行业前三名。

规模总是赢得资本的青睐。2018年2月，蛋壳公寓在同年6月完成了1亿美元的B轮融资和7000万美元的b+轮融资。2019年，又完成了1.9亿美元的系列D投资。根据招股说明书，蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资者，持有7.8%的股份。

房租上涨和甲醛超标

快速扩张和资本支持只是故事的一面，另一面是混乱和争议。

由于各方都在争夺市场份额和定价权，争夺住房，长期租赁公寓抬高了价格，推高了租金。

我家的前副总裁胡景晖曾经说过:“他们不顾一切地以高于市场租金20%-40%的价格收楼，彻底摧毁了正常的房屋租赁市场。”此后不久，蛋壳和自由等品牌的负责人接受了采访，并被要求不要以高于市场水平的租金没收房屋；不得通过提高租金来诱使房东提前解除租赁合同等。，以夺取房屋。

更大的争议与生命安全有关。

2018年，一名自由房客死于急性髓细胞性白血病，他死前租的免费房间里的甲醛超标。巧合的是，2019年，一些媒体报道称，蛋壳公寓将刚刚装修一天的房间上架出租。对此，蛋壳销售人员告诉媒体，为了加快周转，住在没有通风设备的地方是很常见的，并说“公司是如此之大，以至于它可以支付一个死人。”

这句话立刻引起了轩然大波。尽管令人震惊，但空的购房率对长期租赁公寓非常敏感。《自由》的ceo林雄曾经说过，一个room/きだよ每天的费用是100元，一万个房间是100万元，一个月是3000万元。

根据蛋壳公寓的招股书，截至2019年6月30日，租户入住率为89%，居行业首位。

上市还是打雷？

除了外部纠纷，长期租赁公寓的发展也面临着失去救命稻草的困境。

根据招股书，在2017年、2018年和2019年的前九名中，在蛋壳公寓中使用“租金贷款”的租户分别占91.3%、75.8%和65.7%。此外，2017年、2018年和截至2019年9月30日，蛋壳公寓分别收到金融机构预付款项9.376亿元、21.27亿元和31.05亿元；租户预付了1.06亿元、2.8亿元和7.94亿元。

截至2019年9月30日，蛋壳公寓的账面现金及现金等价物(包括现金、存款和限制基金)为人民币23亿元。

换句话说，“租金贷款”是现金流的主要来源，其依赖性相当强。

所谓“租金贷款”是指蛋壳公寓和金融机构之间的合作。租户支付第一个月的租金、服务费和押金后，金融机构向蛋壳公寓支付11个月的预付款，蛋壳公寓向金融机构支付相应的利息。租房贷款的优势在于，租房者可以避免在租房初期投入大量现金，而长期租房者可以利用支付房租的时间差，有一定的资金进行扩张。然而，缺点是，大量的资金形成一个长期出租公寓手中的资金池。一旦长期租赁公寓出现资金链断裂等问题，房东将面临租金成本，租户即使失去房间也将继续偿还所欠租金贷款。

很明显，一个人靠自己的面包生活是相当危险的，而且它被认为是长期租用公寓里经常打雷的罪魁祸首。

2019年12月25日，六部委出台了《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》，要求房屋租赁企业的租金收入不得超过30%。如果超过这个比例，就需要在2022年底前纠正。

从上述金融机构获得的贷款金额和租户获得的租金金额来看，蛋壳公寓显然已经远远超出了这条红线。

“租贷”是一定要停止的，但规模扩张是不能停止的。在行业普遍亏损的背景下，未来将有更多的长期租赁公寓品牌上市融资。

然而，从蛋壳在上市第一天几乎没有保持13.5美元的发行价这一事实来看，要赢得美国投资者的认可还需要一段时间。

来源：零点娱乐时刊