香港房价被深圳反超？内地房企拿下香港一半新拍土地

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香港的鸭洲是一个相对独立的大型住宅社区

最近，一个大新闻出现在香港岛南部香港仔对面的小岛上。在这个面积只有1.3平方公里的小岛上，香港最昂贵的一块土地诞生了。

根据香港特别行政区地政总署公布的数据，鸭洲临安路的住宅用地批出168.56亿港元(约149亿元人民币)，相当于每平方呎22，117港元(约每平方米21万元人民币)的底价。以总价计算，它已成为香港最贵的土地，比估计值高出10.3%。

购买土地的买家让香港人感到熟悉和陌生。中标者为龙光地产(03380.hk)和合景泰富(01813.hk)的合资企业，两者均为在港上市的内地房地产企业。这片土地于2月17日关闭。从投标财团的名单可以看出，这片土地吸引了香港几乎所有的大型房地产开发商，而内地房地产开发商的热情参与尤为引人注目。

根据数据，该网站共收到14份标书，包括长江地产(01113.hk)、新世界发展(00017.hk)、万科地产(香港)、中信泰富、新迪(00016.hk)、惠德丰地产、中国海外发展(00688.hk)、金国际(00163.hk)和家明集团(01271.hk)、恒基兆业

该项目占地面积约11，761平方米，最大可用总建筑面积为70，800平方米。龙光地产和合景泰富表示，它们的地理位置优越，是香港岛罕见的大型城市住宅用地，依山傍海，所有建成单元均面向南北，可以开发出高质量的大型住宅项目。两家房地产开发商之间的合作主要是利用彼此的优势，这有利于两家公司未来在香港的长远发展。

高力国际(colliers international)亚洲评估与咨询服务公司(Asia Value and Consulting Services)执行董事张乔初表示，尽管价格太高，无法猜测未来发展项目的方向，但开发商应该建造房屋和低密度住宅项目，每平方英尺的价格预计将达到6万港元(每平方米57.2万元人民币)。但事实上，鸭洲一个名为“南方地平线”的房地产项目的价格突然变得划算起来。根据中原地产的数据，截至2月23日，南方地平线的平均售价为每平方英尺15，000港元(即每平方米143，000元人民币)。

内地房地产开发商无偿抢地，令香港业界目瞪口呆。事实上，从去年年底开始，内地房地产开发商开始频繁出现在香港的土地市场。吸引这些房地产企业的原因是什么？

内地开发商抢走了香港新拍卖土地的一半

除了鸭洲，内地的地产企业最近似乎也把目光投向了香港市场，这吸引了很多市场参与者的目光。

据第一财经记者报道，自2016年5月以来，内地房地产企业在香港购买了9块土地，成交金额超过513.85亿港元(约合455亿元人民币)，占香港土地总售价的50%。

最引人注目的是去年下半年以来内地房地产企业在香港的抢地行为。在短短三个月内，HNA工业集团(以下简称HNA)投资198亿港元，在启德赢得三块土地，是内地企业来港投资的主力军。

根据香港地政总署的数据，HNA在11月以88.37亿港元的价格首次夺得香港启德一千区的第三名，每平方呎的地价为13，500港元；2016年12月，它又花了54.12亿港元，赢得了启德1l区的第三号土地。每平方英尺的土地价格为13，600港元；1月25日，HNA以55.3亿港元的总价和每平方英尺13，000港元的底价收购了启德机场1l区的1号地块，比嘉华国际(00173.0港元)提供的相邻地块价格高出27%。

HNA不是唯一愿意支付的大陆房地产公司。于2016年8月，五矿地产(00230.hk)以每平方英尺7，068港元的底价赢得油塘崇信街住宅用地40.05亿港元，为当时东九龙住宅用地的最高平均底价。

莱坊高级董事、评估咨询总监林浩文表示，【/s2/】内地房地产开发商资金实力雄厚，人民币持续贬值。选择海外投资是实现资产配置和价值保值的途径，也是投资多元化的手段。他还说，许多房地产开发商都是香港的上市公司。香港的融资成本很低，更方便，发展风险明显低于内地。预计国内投资者今后仍将积极购买土地，尤其是稀缺的优质土地。不过，由于香港的地产发展商已有土地储备，相对而言，他们的出价不会很高。

亚太房地产开发协会会长邵智耀对《第一财经记者》表示，香港的住房政策相对稳定，没有限购限价令的限制。此外，香港没有资本增值税，所以在香港投资比在内地更具成本效益。他预测，将来会有越来越多的内地开发商来香港投资，甚至会出现更高的地价。在香港未来的土地市场上，国内财大气粗的房地产企业可能有发言权。

内地房地产企业真的这么有钱吗？！

根据地政总署的统计，从2016年5月至2017年2月，香港出售的土地总面积为314，000平方米，出售的土地总价格为1，020.6亿港元，国内企业已经占了一半的份额。

龙光地产和合肥京泰富都是相对较小的房地产开发商。如果按照2月24日的收盘价计算，龙光地产的市值为184亿港元，合肥京泰富的市值为156亿港元。与财大气粗的HNA相比，龙光地产和合景泰富总共要吞掉168.56亿港元的土地，可谓“吞蛇吞象”。

根据龙光地产中期报告，截至2016年6月30日，公司持有现金和银行存款余额约124.38亿元(人民币，下同)，净负债权益比率为74.6%；另一方面，合肥京泰富的现金和银行余额账面金额约为205.65亿元，净负债率为65.4%。

从资本成本来看，这两个民营企业远远落后于有国有资产背景的HNA和中国海外。根据龙光地产发布的数据，2016年12月23日，公司拟发行2022年到期的2亿美元优先票据，年利率为5.75%；河静太傅也是如此。2016年12月30日，公司提议发行2022年到期的2.5亿美元优先票据，年利率为6%。相比之下，中国海运在2014年发行的一批美元债券中，5年期利率仅为4.3%，这表明其资本成本要低得多。

但是为什么这两家公司冒险到香港来获得土地呢？邵智耀认为，事实上，能够让两家房地产企业下定决心去香港买地的是，香港的房价已经开始被深圳赶超，从而形成了一个价值洼地，这使得这些房地产企业愿意承担风险。如果未来香港房价继续上涨，这两家小型房企也会产生品牌效应。

林浩文表示，这两家房地产企业之所以敢采取行动，是因为该项目确实有利可图。该项目预计将建造数百套豪华住宅。如果建筑成本按每平方英尺5，000至7，000港元计算，售价可能高达每平方英尺5万港元，这意味着如果市场条件稳定，空房的利润仍然相对较大。

香港岛风景

另一方面，香港未来豪宅或超级豪宅的供应量很少，特别是港岛未来三、四年的供应量只占整体的10%，豪宅更是少之又少，这意味香港豪宅的供应量可能会大幅增加。

此外，自去年以来，在国外买房已经成为一个热门话题。邵智耀表示，今后，如果两家房屋公司真的在这块土地上开发项目，他们还可以在内地吸引自己的客户。

香港的高地价令人担忧

香港特区政府财政司司长陈茂波公开表示，鸭洲的地价超出预期，令人担忧。香港特区政府希望楼市尽可能稳定，尽量抑制投资需求，等待供应追上需求。他强调，如果美国加息加快，很可能会影响资产价格。近年来，香港特区政府推出的供应量持续增加，未来4至5年平均供应量为2万套，令香港目前的楼市充满风险。有必要呼吁公众根据自己的能力买房。

香港特区上一次出现高地价是在1997年3月25日。同日，香港小西湾填海区的土地被新和地产(00083.hk)出售，最终以118.2亿港元成交。底价为每平方英尺5，139港元，比底价高出87%。当时，开发商称“交易价格相当合理”。

然而，随着美国宣布加息，当年香港的利率由8.5%升至10.25%，进一步戳破了香港的楼市泡沫。2000年，新和地产出售该项目时，每平方英尺的平均价格仅为4288港元，比面粉还便宜。

新闻地图

然而，与当年不同的是，现在的土地供应问题比当时更为严重。市场人士认为，只要土地供应的长期问题仍未解决，香港的物业价格将难以下降。根据香港特别行政区规划部门的估计，到2046年，香港的土地需求至少需要4800公顷。即使现时所有短期、中期及长期的土地供应措施都如期实施，香港仍须另觅1，200公顷土地。

不仅如此。林浩文表示，目前香港楼市70%的买家都是急需的买家，但在1997年，买家主要是短期投机者和投资者。此外，当时物业市场的负债比率达到90%，但香港现时的利率只有3%，而物业市场的负债比率只有50%。

来源：零点娱乐时刊