房地产钱从哪儿来？银行4路资金流入或超10万亿元

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最近，房地产公司不断以高价获得土地。钱从哪里来？《21世纪经济报道》记者从银行、公司债券[0.01%]、海外债券、信托和金融机构等方面探讨了房地产企业的融资情况。

本期首先介绍前三期的调查结果:

今年上半年，银行提供了超过10万亿元的资金，士兵们被分成了四条路。表内贷款和表外委托贷款逐步降温；自我投资和银行融资正在增加输血。

公司债券在过去的一年里飞速增长。从去年5月到今年8月，债券市场为房地产企业提供的资金已经超过1.2万亿元。与此同时，房地产公司的融资成本一直在下降，发行利率低至3%。

冰和火。国内发行量持续上升，而国内房地产企业海外发行债券的数量和规模正在迅速下降。今年前8个月的发行规模仅为47.6亿美元，同比下降63%。

今后，我们将继续推出信托和金融机构房地产融资，敬请期待。

“土地融资委员会贷款之路不会奏效。现在总行的批复与表中的授信一致，四个凭证必须齐全。”华北证券交易所的一些资产管理公司表示。

在回答这个问题之前，我们应该先找出银行资金流入相关领域的渠道。

贷款和自营投资包括在表中；表外是银行融资和委托贷款，即客户委托银行向借款人贷款。

根据《21世纪经济报道》记者汇编的公开数据和微观调查，总体而言，资产负债表上的房地产贷款无疑贡献了很大的规模。截至2015年底，这一数字为5.63万亿元。然而，今年的规模增长已经放缓，一些银行和地区出现了负规模增长。

其次是自我投资和财务管理。据公开数据显示，资金流入规模明显扩大，今年上半年余额达到2.09万亿元。

此外，根据相关规定，委托贷款应参照表内贷款管理办法，但由于银行不承担信用风险，实施相对宽松，通过委托贷款流动的房地产实际规模不应低估。

由于流入房地产的自营投资规模可能大于金融管理规模，银行流入房地产的四笔资金加起来，今年上半年银行为房地产提供的资金可能超过10万亿元。

表内贷款和表外委托贷款已经降温

表内贷款可以从监管统计数据和上市银行的报表中查看。

据中国银监会统计，2015年房地产贷款为5.63万亿元。2014年和2013年的数字分别为5.38万亿元和4.54万亿元。可以看出，2015年的规模增长率低于2014年。

这种趋势在上海尤为明显。自去年下半年以来，上海的表内房地产开发贷款规模增速甚至没有下降，但余额一直在下降。

根据央行上海总部的统计，去年，其管辖范围内的房地产开发贷款减少了304.4亿元，同比增加515.5亿元。自今年年初以来，除了1月份以外，所有国家都出现了负增长。截至今年上半年，累计减少587亿元，同比增加841.7亿元。

这一趋势也可以从上市银行的报表中看出。

《21世纪经济报道》记者梳理了17家上市公司的中期报告，发现房地产贷款占总贷款规模的比重普遍下降，只有中信、华夏和北京银行[0.11%的基金研究报告]略有上升，而最大的中信仅上升了0.67个百分点。值得注意的是，与去年底相比，房地产行业贷款规模下降的银行有6家，分别是中国农业银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、兴业银行和南京银行[-0.37%基金研究报告]；其中，兴业银行和南京银行跌幅更大。

根据这17家上市银行(包括今年上市的浙商银行)的数据，截至今年上半年末，公众房地产贷款总额为4.096万亿元，2015年底为4.056万亿元，即上半年仅增加400亿元。

根据这17家上市银行在商业银行业的贷款比例和上半年新增房地产贷款规模，预计到上半年末，商业银行在房地产行业的投资贷款不会超过6万亿元。

事实上，监管部门对银行信贷进入房地产一直都有严格的管理。相对而言，对委托贷款的要求较低，银行分支机构可能会有一种“疯狂”的运作方式。然而，很难通过公共渠道获得通过委托贷款流入房地产的资金数额的相关数据。

“土地融资委员会贷款之路不会奏效。现在总行的批复与表中的授信一致，四个凭证必须齐全。”华北证券交易所的一些资产管理公司表示。据《21世纪经济报道》记者报道，一些股份制银行已经提高了委托贷款流向房地产的门槛。

用于财务管理和输血的房地产增加

在银行的自我管理和财务管理中，房地产投资主要包括债券、非标准化债务资产和股票。

在监管方面，本行自营投资在统计科目中细分为债券、股票等类别。在其他投资类别中，政府融资平台、房地产和产能过剩是监管机构的主要担忧。

一些接近监管机构的人士向《21世纪经济报道》(21世纪经济报道)表示，自营投资中的“非标准”监管要求在本质上比形式更重要，应该渗透进去进行现场检查。全行自营投资约60%为债券投资，涉及非标准资产超过10万亿元，其中对接房地产的总规模应超过理财规模。

据中国债券(Chinabond)披露的数据，截至今年上半年，银行理财通过配置债券、非标准资产和股权资产投入实体经济的资金余额为16.03万亿元，其中13.06%投向了房地产，比例从去年的第三位上升到第二位，总计为2.09万亿元。

相比之下，据中国债券统计，截至去年年底，我行对实体经济的理财投资为15.88万亿元，其中9.68%投资于房地产，余额为1.54万亿元。这意味着，今年上半年，流入房地产行业的银行理财资金增加了5500亿元。

由于目前银行金融投资存在多层嵌套，可能有少量资产没有真正渗透到底部，所以这个数字可能比实际情况略小。

在微观层面，中国南方交易所的一位资产经理告诉《21世纪经济报道》，在今年的创新型商业基金中，除了政府引导基金，房地产仍是焦点。

然而，值得指出的是，商业地产也是金融投资的重点监控领域。根据中国债券2015年的报告，截至去年年底，银行投资商业地产(不含经济适用房)的非标准化债务资产余额为847.5亿元，比2014年底增加80.2亿元。

来源：零点娱乐时刊