房企扎堆进军养老地产：盈利的“硬骨头”怎么啃？

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数据地图。中国新闻社河南分社王中举摄

中新网8月31日电(记者马蓉)中国人口老龄化正支撑着一个“朝阳产业”——养老产业。中国社会科学院预测，到2030年，中国的养老产业市场将达到13万亿元。面临转型困惑的中国房地产企业嗅到商机，还有万科、绿城、金谷、保利地产、海洋地产等。但这是“真正的服务”还是“噱头”？这是住宅企业可持续发展的新途径，还是转型压力下的“尝试”？住房企业探索养老方式的考验才刚刚开始。

北京的一个养老项目——北湾广西老年公寓

抢老年房地产“蛋糕”的人

截至2015年底，中国60岁及以上老年人有2.22亿人，占总人口的16.1%。到20世纪50年代，中国老年人口将超过4亿，平均每三个人中就有一个老年人。这是中国社会科学院最近发表的《产业发展中的养老金白皮书》中提到的数据。

这意味着与民生相关的养老产业将释放出巨大的经济能量。根据中国社会科学院老年医学研究所的计算，中国的养老金市场已经带来了约4万亿元的商机，到2030年可能会增加到13万亿元。

同时，从“十三五”规划中提出“建立以家庭为基础、以社区为依托、以机构为补充的多层次养老服务体系”。截至7月，北京市出台了《北京市实施〈居家养老条例〉的实施意见》和烟台市出台了《关于推进养老机构改革的意见》等地方政策，养老与房地产相结合的政策成为“东风”。

因此，养老地产成为近两年房地产企业的一个热点转型方向。据中国指数研究院统计，截至去年底，中国已有80多家房企进入老年房地产领域，老年房地产项目超过100个。

Zhongxin.com发现，万科、绿城、保利地产、中海地产等领先的房地产企业都将养老地产写入了年度报告发展计划，交易员会在不同场合解释他们的养老产业蓝图。

“未来20年，养老行业将诞生一个万亿美元的企业，这个企业可能来自房地产开发企业，也可能来自保险或医院行业。”30日，万科集团副总裁、北京地区首席执行官刘晓在万科与北京控股集团(以下简称北京控股集团)合作建设的怡园广西老年公寓的新闻发布会上表示，房地产、保险、医疗资源的整合对养老地产非常重要，这也正是万科正在探索的。自2010年以来，万科在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市布局老年房地产，并开设了30多个老年项目。

保利地产董事长宋广菊也介绍了保利以“全链”介入养老行业，提出了三位一体的“中国式”养老模式。较早涉足养老地产的中海地产提出了构建闭环养老地产服务生态的目标。

数据地图。中国新闻社河南分社王中举摄

这是“真正的服务”还是“噱头”？

无论是万科的养老地产3.0版迭代计划，中远集团的“闭环服务生态”，还是保利地产的“中国式养老”，他们都面临着同样的市场问题——老年人真的能得到舒适的居家养老服务吗？

事实上，虽然许多房地产企业已经进入老年物业，但在中国很少有知名的老年项目和可复制的模式。

“即使在北京，养老事业的发展也不是很好。要找到一个合适的老年社区并不容易。”今年80多岁的马爷爷告诉记者，他以前在北京花了很长时间选择养老项目，发现有些项目在郊区，医疗条件差，环境好，但价格太贵。

便捷的医疗、实惠的价格、不打破原有的生活习惯、拥有自己的“朋友圈”是接受记者采访的四位70岁以上老人对养老项目的共同期望，其中便捷的医疗尤为重要。

医疗护理资源短缺是房地产企业发展老年房地产的一大瓶颈。《中国养老产业发展白皮书》中提到的一个现实是，按照中国目前的老龄化速度，中国老年护理人员严重短缺，缺口达数千万个数量级。

万科和北京企业给出了一个想法。北京朝阳区广西门北里22号0.7公顷的地块原本只是一个酒店。2014年，它从北京控制的广西医疗保健中心转型而来。现在，与万科合作建成了两栋楼、240张床位的京广Xi老年公寓。万科称之为“养老与医疗相结合的房地产类型”。

“大多数队医都有在三甲医院工作的经验。他们每天都去老人室，提供诸如配药、服药、服药和除疮等专业医疗服务。”北京万科医疗管理公司总经理于永玲说。鉴于中国护理人员短缺，万科计划在未来建立自己的护理培训学校。

数据地图。中国新闻社福建分社卢明社

如何咀嚼利润的“硬骨头”？[/s2/]

除了服务问题，如何建立可持续的盈利模式也是房企进军老年房地产的一大“心病”。

Zhongxin.com记者发现，中海地产和万科运营的养老项目的利润来源通常是“租金或床位费+护理费+餐饮等其他费用”。与之前出售房屋的巨额利润相比，养老领域不是一个真正能从现金流中赚钱的行业。

一个三线城市的开发商告诉记者，养老地产对医疗和其他配套设施有很高的要求。与卖房相比，初始投资成本很高，但好处就像“跑马拉松”。因此，养老地产大多由大型房企尝试，项目集中在高消费水平的城市，产品大多针对高收入人群。

同一个政策机构的研究主管张宏伟指出，养老项目缺乏土地、融资渠道、配套政策等解决方案，盈利模式不成熟，制约着住房企业在养老地产领域的发展。

在谈到老年房地产的盈利模式时，宋广菊曾经指出，在短期内，老年房地产应该靠出售合适的旧房来支撑，然后用3到5年的时间来实现收支平衡，再用8到10年的时间来实现盈利。

万科相关负责人告诉Zhongxin.com，养老有点像互联网，很多互联网公司仍在亏损，但估值可能高达数百亿。“因为养老地产的核心不是房地产，而是服务，事实上，所有的服务行业都不是高利润行业”。

来源：零点娱乐时刊