商品房销售量价齐升 非重点城市去库存压力仍较大

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14日，国家统计局公布了2016年1月至4月中国房地产开发的投资和销售情况。数据显示，1-4月，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月提高1个百分点。专家表示，房地产开发商的投资意愿增加，销售市场持续升温，房地产去库存取得初步成效，整体趋势正在好转。

投资数据好于预期

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，全国房地产开发投资数据好于预期有三个原因:一是2015年各月基期值偏低；其次，供应方改革仍在继续，房地产投资的反弹领先于其他行业。这种投资也与住房企业最近撤出资金有关；第三，营改增等政策，实际上体现了更好的税费减免导向，提高了投资积极性，尤其是信贷成本接近历史最低水平，这将促进房地产企业降低投资成本。

明远房地产研究院副院长刘策表示，投资指标的变化全面反映了开发商对市场状况的前瞻性判断，这意味着开发商对后续市场状况持乐观态度，投资意愿和信心正在逐步恢复和提高。这是一个良好的势头，特别是在当前经济下行压力仍然很大，房地产投资已经企稳回升的情况下，这将有助于稳定经济，缓解经济下行压力，为经济转型改革创造更好的条件和更多的时间。

"但就次区域而言，房地产投资也出现了分化."刘策表示，数据显示，中部地区的增速明显高于东部和西部地区，这表明除了沿海一线城市外，中部等二线城市再次成为开发商的“猎场”，投资热点也从一线向二线转移。房地产开发企业加大了在重点二线城市和热点地区的土地储备，在城市热销的房企加快了项目启动和建设进度。预计未来二线城市在交易量和价格方面将表现更好。

民生证券研究所(Minsheng Securities Research Institute)固定收益组组长李麒麟表示，主要二、三线城市的国债销售比率低于2012年7月的水平，这是最后一轮新的建设稳定周期。房地产企业非常愿意在主要的二、三线城市补充库存。由于二、三线城市投资比重较大，二、三线城市投资的稳定将继续推动全国房地产投资的稳定和复苏。考虑到下半年基数较低的特点，保守估计房地产投资年高点将超过10%。

在削减库存方面取得了初步成果

国家统计局投资司高级统计师李娇表示，随着销售市场的持续升温，房地产去库存化取得了显著进展。4月末，全国商品房销售面积为7.27亿平方米，比3月底减少826万平方米，比连续两个月减少的2月底减少1241万平方米。其中，待售住宅面积4.51亿平方米，比3月底减少894万平方米，比2月底减少1546万平方米，低于去年年底的规模。

刘策认为，商品房市场销量的上升表明，中央政府去年制定的去库存政策已经取得了初步成效，成交量和价格的上升也将有助于改善市场供求关系，减轻后期去库存的压力。销售价格的提高将有助于稳定市场预期，提高购房者的购房意愿，改善开发商的现金流，减轻债务压力，有助于恢复前期投资和对新建筑的信心，并积极提振供需。

从库存数据来看，现有住房的销售面积有所下降，这与一线、二线和三线城市活跃的市场交易有关。严跃进认为，对于这样的城市，可能已经需要补充库存，尤其是在二线重点城市。虽然一些城市的库存规模较大，但一些好的物业在一些地区已经基本去化，所以市场交易会呈现出良好的趋势，而库存数据背后的压力相对重要

李娇表示，目前城市分化仍是需要关注的主要问题。1-4月，重点城市商品房销售面积增速比非重点城市高10个百分点。4月末，重点城市商品房销售面积为2.72亿平方米，比3月底减少600万平方米，比去年年底减少397万平方米；非重点城市销售面积4.55亿平方米，比3月底减少226万平方米，但比去年年底增加1233万平方米。去库存化的压力仍然相对较高。

来源：零点娱乐时刊