营改增实施 二手房买卖出租均不加税

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自5月1日起，建筑业和房地产业实行营业税改增值税。记者了解到，在最终解决之前，房东和房客都非常担心的“增税”问题，出租房产要按综合征收率缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、财产税和个人所得税。住宅和商业地产的增值税分别为1.5%和5%。因此，“营改增”并没有给房东和房客带来额外的税收负担。相反，月租金在30000元至100000元之间的住宅和非住宅房屋，由于以前营业税的附加免税范围扩大到100000元以下，分别获得0.1%和0.3%的减税。

对于二手房的销售，广州的营业税一直提高5.6%，其中0.6%是附加税。3月29日，广东省地方税务局宣布，从今年4月1日起，广东省城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加以及增值税、消费税免征零申报。由于“免于零申报”的表述非常尴尬和生僻，市场普遍猜测当时不需要缴纳营业税的三项附加税，所以有一种说法是“5.6%的营业税减为5%。”但是，根据税务局的解释，“免于零申报”是指增值税为“0”时，附加税免于申报，但实际缴纳增值税和消费税超过零的纳税人仍需在当地纳税申报时缴纳相关附加税。也就是说，如果交易的普通房屋证书超过2年且未缴纳增值税，则无需申报或缴纳附加税；如果普通住房证书交易时间少于2年，或者是非普通住房，增值税税率仍为5.6%，而不是5%。

房屋租赁:所有不纳税的人都被记下

李女士在下塘西路有一套出租房。她刚刚在今年三月和房客续签了租约。当时，双方同意每月租金为2800元。由于月租金比前一个月增加了300元，李女士欣然向租户承诺，租赁备案和租赁房产税由她自己承担。后来，随着“营改增”的逐步临近，李女士看到房屋租赁增值税的征收标准为1.5%，她认为增值税是直接加到当时租赁房产的综合税率中的，这样必然会增加每月42元的支出。

虽然42元不算多，但每年也有504元，抵消了近两个月的房租上涨。直到4月底，她从税务局了解到，增值税也是按照综合税率征收的，她的租金房产税2000 ~ 30000元仍保持6%的租金房产税。像以前的综合税率一样，李女士的心思终于放了下来。

根据3月份链家全屋促成的交易数据，月租金低于2000元的交易占16.4%，2000元/月(含)至30000元/月(不含)的交易约占总交易量的83.4%。据统计数据显示，全市99.8%的通过连锁出售的住宅出租屋租金低于3万元，这意味着能够享受“毛毛雨”减税政策的出租屋数量很少，大多数业主缴纳的租赁房产税保持不变。按月租金3万元计算，“营改增”租赁房产税综合征收率下降了0.1%，比30元便宜。

据链家统计，月租金2000~30000元的非住宅交易数量约占总交易量的62.7%。由于商铺租金普遍较高，月租金超过3万元的商铺和写字楼约占市场的30%。对于月租金收入超过10万元的业主来说，“营改增”对税收支出没有影响，相应的税率仍然是14%。然而，如果商铺或写字楼业主的月租金收入仅为3万至10万元，则减税效果明显。按月租金5万元计算，减税0.3%，每月节省150元。

房屋销售:

相应的“营改增”税率仍为5.6%

对于媒体人来说，“从零开始宣言”已经成为一种“英雄葬礼”。市场和媒体都期待着将营业税改为增值税，并统一征收5%的增值税。但经过记者与税务人员的详细讨论，发现“免零申报”只适用于增值税为“0”的交易，双方无需申报零税，故称之为“免零申报”。然而，在广州进行增值税交易仍需缴纳三项附加税，因此广州二手房交易的增值税税率仍为5.6%。

“营改增”也对二手房征税产生了影响。4月26日，财政部、国家税务总局发布了《关于营改增后个人所得税土地增值税契税和房产税计税依据的通知》(财税字[2016]43号，以下简称《通知》)。明确规定，5月1日“营改增”后，契税、财产税、土地增值税和个人所得税将按不含增值税的价格和收入确定

据了解，契税、房产税和土地增值税都是以价格或收入为基础的，不含增值税，这有三个好处:一是可以减轻房地产交易的税收负担；二是各项税收的计税依据一致，便于税务部门操作；三是减少征兵与征兵的矛盾，有利于“劳改营”的稳步推进；这是另一项减税和惠民的政策措施，以二月份推出的新契税政策为基础。

据房地产业人士透露，5月份以后，“营改增”对个人的影响不大，购房者要缴纳的增值税和契税应该照常在房地产交易登记中心的专用窗口缴纳。相反，他们更注重税务局年度评估制度的更新，因为如果税率不变或降低，只要评估价格上涨，税费就会增加购房者的负担。例如，首次购买90平方米以下住房的购房者要缴纳1%的契税；业主税按1%征收，营业税按5.6%征收。如果房屋产权证少于2年，总税费7.6%由买受人承担，评估价格为200万元，则总交易税费为15.2万元；但是，如果评估价格提高到250万元，交易税的总税率仍为7.6%，但买方应纳税款为19万元。

来源：零点娱乐时刊