“调研纪要”

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文/沈晓玲，万任澄

感受到今年市场热度逆袭，中心城区供给不足是首要原因。 限购政策剔除了外来投机客群，当地内生诉求依然有力棚户区货币化影响甚微，旧片区拆迁难9月地价创新高，引发房价上涨预期，中心城区好项目基本开启。 地区价格分化明显，顾客地缘性强。 项目营销基本上走在渠道上，第一比较部分的尾盘。 明年投机客聚集在一起交房，降温住房市场。

01市场概要

发货少，限量购买时放松

防止唐山(楼盘)市场的热度下降

在今年领域压力增大的背景下，唐山市场的热度依然比去年稍好。 首要原因是唐山市中心城区出货量少，土摄市场土地出口有限。 调查新闻显示，今年唐山市中心城区供应地少，新出的也是20-30亩小地块，政府供应地规划完成率很低，而且目前路北路南的销售项目基本属于尾盘阶段，未来供应非常有限。

其次，地价不断上涨，提高了房价上涨的预期，刺激了居民购房的诉求。 9月24日，凤凰新城新出让地块，启动楼价格达到8888元/平方米，唐山出让启动单价创新高，这也意味着新出项目价格的大致率在20000元/平方米以上。

最后，货架变更影响小，限购限制放宽，有力地支持了唐山的诉求。 与其他三四线城市不同，唐山市没有大规模棚改货币化安置，中心城市南湖领域有许多旧房和村，但拆迁价格过高，拆迁压力过大，基本上没有太大的动静，从购房人中拆房子 8月15日，政府虽然未在明面运作，但实际上暗中取消限购，当地客户无需验资，市场进一步升温，中心城区的高质量项目基本上一幢一幢地铺开。

02控制策略

控件侧重于购买限制

和住房公积金调整

由于16年北京(楼盘)炒房团大量进入唐山，唐山的房价一下子上涨了。 市政府从17年4月开始对中心城区(路北、路南、高新技术开发区)发布限购政策，首先比较非市户口，在中心城区有住宅群的情况下实施限购。 7月控制加码，非本市户籍必须提供1年以上纳税说明，才能在本市购房。 本市户籍人员拥有2套房以上也有限购，且中心城区房屋不得超过1套。 同时调整住房公积金政策，首付30%，2套40%，公积金认房认贷款，2套首付60%，这个政策一直延续到现在。

但是，从19年8月15日开始，政府秘密解除了当地人的限购政策，政策界限出现松动，市场升温明显。

03地区的房价

地区价格分化明显

凤凰新城是全市的基准

唐山市辖7区5县。 市区以本道为界，上有路北，下有路南，路北区北侧有开平、丰润、古治3个区。 路南区以南有丰南和曹妃甸两个区。

从整体上看，各地区价格分化明显。 以路北区凤凰新城为首，该区域为唐山最高端地区，交通便利，环绕青龙湖、凤凰湖公园，环境优美，园区以东为远州城商圈，平均价格基本为1.4-1.5万元/平方米，为整个唐山壹零壹市的价格标杆，销售 北部生态区位于路北高新区和丰润区之间，占地4000亩，由政府自行命名，要点迅速发展绿化和公园，但配套基本空白，定位纯刚需产品，房价6500-7500元/平方米 往北是丰润地区，唐山未来要点快速发展区域之一，目前房价位于7500-8500元/平方米。

路南与路北同为中心城区，但由于历史地震问题的影响，地块塌陷，居民购房反抗。 可以简单分为南湖、站西片区，整体配套比较古老，南湖周边房价1.2-1.3万元/平方米，环绕车站的站西片区是唐山未来要点的快速发展片区之二。 南更是丰南区，房子均价在8100元左右。

图:唐山市的地域分布

资料来源:克里克清理

04客户结构

本地组占80%以上

内需强力支撑市场

年唐山市gdp全省第一，支柱产业煤炭、钢铁，产业工人月薪8000-10000元，内生诉求比较强烈，特别是8月限购解除后，提出了大量改善诉求。 在当地，改善客户成交楼市主力客群，17年公布的非市一年社保要求清理大量投资客群。 从调查情况看，购房客群以地缘性为主，当地客群占80%以上。

在2019年之前，顾客之间的地缘性很强，丰南、丰润区、周边郊县的顾客没有在市区购买房子。 以当道为界，路南、路北的客户相互隔绝，很少跨区域购房。 从19年开始，随着90年后职业生涯的出现，再加上环境保护管理、工厂搬迁，顾客的地缘意识得到了改善。

05市场营销的非化

房企将无忧无虑地发展

路线多为尾盘为主 的情况

由于中心城区整体市场较热，好项目基本上开盘当天所剩无几，客户购房积极，房企无忧。

员工日平均访问量20-30班，热门项目新城澜樫府月平均访问约700班，走150-180班，月流量2亿元。 位于北部生态区，配套较差的凤凰城，月平均为80-90套。

住宅企业基本上不享受折扣，11期间首要进行家电礼包的实物支付、砸金蛋等活动。 路线多用于尾盘和地区比较偏的项目，以贝壳、房间为主。

06土地市场

中心城市的土地供给不足

9月份的地价革新很高

2019年，唐山市路南及路北区计划新增供应地面积57，118公顷。 但是，从调查的现实情况看，中心城区将地块基本分割，以20-30亩小地块为主，9月新拍的楼价达到8888元/平方米的地块也是凤凰新城区域最后一个区块，政府整体供应地规划完成率

在中心城市供给地不足的情况下，土地的出口价格也在上升，高出口价格压迫着住宅企业的利益，因此土摄市场没有爆发。 地价高的凤凰新城地块虽然楼价高，但没有溢价，证明房企是合理的。 另外，南湖周边的地块，起始大楼的价格也达到了7500元/平方米。 这意味着只有卖给房价在2万元以上的房企，才能获得更好的利润水平。 但是，目前在南湖地区销售的项目平均价格也为1.2-1.3万/平方米，该地块项目将来是否会盈利还未讨论。

07公司竞争

企业品牌房企业分割唐山

本地住宅企业所剩无几

近年来，随着政府管理的加强，各方面更加规范，大部分本地开发商受到自身经营不善、资金链断裂以及全国性开发商进驻的影响，基本所剩无几。 现在唐山市场被大开发商瓜分了，万科、华润都是本地人购买首选，第一因为进入唐山市场早，第一个买家赚了钱，因此名声大噪。 第二梯队是富力、新城、碧桂园、禹洲等地和唐山本地房企的新天地。 融创今年刚进入唐山。

08综述

供给紧张，市场爆发

内生诉求形成是比较有效的支持

唐山是重工业城市，支柱产业煤炭、钢铁、gdp居河北省首位，产业工人月薪基本在8000-10000元，有力支撑着唐山内需。 再加上市内新房供应不足，棚户区拆迁影响小，唐山本地人爱买房，不爱卖房，以及很多10多年的房产无法上市等原因，导致一手房供应紧张，二手房流通量小。 这是因为大环境往下走的时候，唐山要逆流而上。

但是，土摄市场不断创新高，持续刺激居民的购买意愿，因此必须警惕。 动不动就7、8千的转让地板价格，意味着项目售价大致突破2万美元，唐山的市民将来能否接受就成问题了。 目前平均价格畅销2万以上的只有唐城壹零壹项目，该项目于年开盘，在唐山市有近10年的口碑。 并且，16年进入唐山的北京炒房团期房将于19-20年进入集中交货期，预计下一批二手房的供应必然会有所提高，在供应恢复正常后，唐山市场的内需是否能够得到充分支撑也是需要考虑的因素。

典型项目1 :碧桂园？ 凤凰城

▲柜台沙盘/区的位图

地理位置:唐山市第一迎宾大道、建设北路东侧物业类型:小高层、高层建筑面积: 15.6万平方米装饰:毛坯开盘时间:年9月上一次开盘售价:小高层7100-7200元/平方米，高层6600元/平方米项目评价:。 周边套件空小白，但是开车到唐山中心城区只有10-15分钟，需要项目定位，最重要的特点是性价比高。 目前日均来访25班左右，月成交约80套，国庆期间销售约40套，销售整体良好。

典型项目2 :富力盛悦府

▲卖场实景/沙盘/区位图

地理位置:龙华西道和友谊北路交叉口东北

不动产类型:一期为高层、小高层。 二期为洋房、别墅、小高层

建筑面积: 16万平方米

装饰:一期精装，二期空白

开盘时间:年7月

上次开盘价格:小高层14000元/平方米，洋房17000元/平方米，别墅25000元/平方米

位于项目主力户型131-176平方米的大三房和大四房，项目位于凤凰新城区域，西邻友谊路、南邻龙华道、东至规划路、北至荣华道。 把高端的改善放在第一位。 分两期开发，一期精装售价14500元/平方米，售罄。 今年3、4月靠近了，但现在别墅和2栋洋房还没有靠近。 其他销售项目基本上没有房间。 剩下的部分尾房通过渠道销售。

典型项目3 :新城澜樫府

▲柜台的沙盘图

地理位置:西回路和社交园路的交叉点

不动产类型:小高层、高层

建筑面积: 39万平方米

内装:空白

开盘时间:年8月

上次开盘售价: 12000元/平方米

项目位于路南区，距唐山站仅2000米，便捷交线网纵横。 近包括南湖公园生态涵养、南湖购物广场、锦绣天地购物等购物中心等酒熟商业享受丰富。 主力户型130平方米3室，目前售价约12000元。 日均到访约25班，月均去150-180套，月流量2亿，年初至国庆节突破17.5亿元，今年冲刺20亿元，是唐山热门项目。

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来源：零点娱乐时刊