海南升级地产调控，首推现房销售制度！对地产行业影响有多大？

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当疫情爆发时，一些地方政府适度放松了房地产调控，但海南却与之背道而驰，选择提升房地产调控政策。

3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅下发了《关于建立房地产市场稳定健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)，提出发展住房型商品房，并实施限制当地居民购买多套住房和现行住房销售制度的政策。

《通知》明确，从现在起，实行新的商品房建设用地，实行现有的房屋销售制度。海南也成为中国第一个全面实施现房销售的省份。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍·表示，COVID-19肺炎疫情对海南房地产业产生了一定影响。但是，通过实施省政府的八项支持中小企业渡过难关措施、七项帮助企业复工复产措施等支持措施，可以有效地帮助房地产企业解决困难，渡过难关，加快复工复产，减少对房地产行业的影响。《通知》的颁布并不是为了放松对受COVID-19肺炎影响的房地产市场的调控，而是为了进一步落实国家关于建立房地产市场稳定健康发展主体责任制的要求，巩固房地产调控的有效性，维护房地产市场的稳定。

方面1:住房类型的试点商品房

面向住房的商品房主要出售给无房户或人均住房面积达不到平均水平的家庭。它是由政府主导、市场导向的运行模式构建的，具有政策保障的性质。

商品住宅价格由各市县根据当地经济发展水平、人均可支配收入、物价水平、建设成本等实际情况确定，在一定时期内实行封闭循环体系。近日，海南省计划在需求大、房价高、住房问题突出的市县进行住房型商品房试点建设。下一步，根据试点情况，总结经验，分步实施，逐步推进。

《通知》提出鼓励将现有商品住宅用地或项目改造开发为商品房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。下一步，海南省将加快发展旅游地产和商业地产；继续实施棚户区改造，大力推进旧社区改造，满足人民改善住房的需求；有序实施引进人才住房保障，积极为人才创造良好的居住环境，促进全省人民住房的实现。

目前，海南人的收入水平相对较低，但房价相对较高。据统计，2018年海南省城镇居民人均可支配收入在全国31个省市中排名第18位，而2019年三亚和海口商品房平均售价在全国40个重点城市中分别排名第7和第12位。为了有效解决当地居民家庭和外来人才的住房问题，增强他们的获得感和幸福感，真正享受海南自由贸易区(香港)建设的红利。《通知》创新性地提出要发展住房型商品房，让符合条件的家庭和外来人才以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房型商品房。

方面2:当地居民仅限于三间套房

《通知》提出了限制当地居民购买多套住房的政策，停止向已在海南拥有两套以上住房的户籍家庭和常住居民(包括夫妻和未成年子女)销售住宅商品房和市场商品房。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍表示，坚持“不准炒房”，遏制房地产投机，不仅是针对省外居民，也是针对当地居民。为了进一步抑制投机性房地产投机，民生和住宅物业的回报的住房，同时，为了防止过度的社会公共资源的占用，并提供足够的空因素保障自由贸易港的建设，通知参考了中国一些城市的做法，并提出实施购买限制政策，为当地居民购买多套住房。

方面3:实施现有的房屋销售系统

海南改革了商品房预售制度。自通知发布之日起，新出售的土地建设商品房将在现房中出售。根据规定，现有房屋出售的房屋应当通过竣工验收，供水、供电、供气、通讯等配套基础设施能够交付使用。

为什么要在这个时候卖掉现有的房子？海南省住房和城乡建设厅厅长霍表示，目前，商品房预售制度引发的一系列问题，如质量投诉、合同纠纷、房屋交付延误、配套设施不落实、违法销售甚至开发商集资逃跑等，已经成为房地产投诉和纠纷中最重要的因素。为了从根本上消除预售制度带来的一系列问题，《通知》提出改革商品房预售制度，实行现有的房屋销售制度。

下一步，海南省将继续坚持“房无投机”的定位，坚持在全国范围内限制购房的政策，坚持房地产调控的坚定目标，不放松努力，保持政策不扭曲，保持政策的连续性和稳定性，支持合理的自住需求，坚决遏制投机性房地产投机，维护房地产市场的稳定。

分析:预售程度有缺点

关于是否取消房地产预售制度的讨论由来已久。

商品房预售是指房地产开发企业将在建房屋提前出售给购房者，购房者先支付定金或房款，这大大降低了房地产开发的门槛。

mainland China现行商品房预售制度始于1994年，并在《房地产管理法》、《城市房地产管理条例》和《商品房预售管理办法》中有明确规定。

对于房地产企业来说，通过预售制度，开发商可以在建设初期通过预售来占用买家的资金，进而形成“杠杆”效应，用较少的自由资金来激发项目建设所需的巨额资金，从而实现“空手套白狼”的商业模式。

然而，商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下，购房者在购房前必须先交钱，并且存在许多不可预测的因素和风险。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场的各种质量问题基本上都与预售制度有关。预售制度虽然加快了房地产企业的销售节奏和建设数量，这也是房地产行业快速发展的基本条件之一，但对于购房者来说，由于安全程度低，存在着各种不确定的风险，由此产生的大量纠纷往往会让购房者付出很大的代价。

现有房屋销售对房地产企业有多大影响

早期，现有的房屋销售再次引起了激烈的争论。2018年9月，广东省房地产协会向各副会长单位下发了《关于征求商品房预售许可证有关意见的紧急通知》。根据通知，商品房预售制度存在未完成工程、非法销售、不公平交易、住房面积管理职能难以明确、发展不平衡、竞争低效等风险。建议降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面推行现售。随后，2018年10月，深圳推出了深圳龙华金茂大厦现有商品房销售的首个试点项目。

值得注意的是，作为一个资产密集型行业，房地产公司的资产负债率普遍较高。按照神湾一级行业，剔除银行和非银行金融行业后，房地产行业的资产负债率全年居全行业首位。

在疫情的影响下，房地产企业的资金已经供不应求。一旦预售制度被废除，它将改变为现有的房屋销售，这意味着一些预售资金也减少，财政压力将更大。

中信证券指出，现有的房屋销售一方面会增加开发商的财务压力，另一方面会降低开发商的周转率。如果全面实施现有的房屋销售，通过预售基金偿还开发贷款和进行后续开发的环节将被切断。对于房地产开发商来说，建设和开发阶段的资金需要通过自筹资金和外部贷款来弥补，这些资金的生命周期将延伸到项目的竣工和销售，项目的周转率将被迫下降。

房地产行业有人指出，房地产是资本密集型企业，民营企业和国有(中央)企业的融资渠道和成本有很大不同。事实证明，私营企业仍然可以通过高周转率来对冲资本压力，但高周转率牺牲了它们的质量。在现有的房屋销售情况下，赢家将是那些能够以低成本筹集资金的人，而私人住宅企业的压力将会更大。

海南摆脱了对房地产的依赖

过去，现有的房屋销售政策只是零星地出现在一些城市，并没有在大部分省份实施。海南宣布对新售出的商品房实行现行的房屋销售制度，这是走在前列的。

海南房地产市场研究员罗浩在接受媒体采访时指出，现房销售对房地产开发企业的最大影响是，直接导致资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低了他们投资征地的意愿。

事实上，海南近年来已经摆脱了对房地产的依赖。2018年4月，海南出台了一系列调控政策，以“壮士断腕”的决心严格控制房地产。

自2018年4月22日起，海南省实施“全球限购”政策，房地产调控取得显著成效，基本达到预期目标。2019年，全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积和销售金额分别下降42.1%和38.8%。平均售价保持在15000元/平方米左右，价格基本稳定。

2019年，海南省国内生产总值增长5.8%，剔除房地产行业后，增长6.3%。经济结构持续优化。固定资产投资占国内生产总值的比重下降12.4个百分点，至59.6%。非房地产投资占58.4%，增长6.9个百分点。

来源：零点娱乐时刊