蛋壳公寓陷泥淖：两头吃遭维权、租金贷违规、直面现金流大考

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刚刚登陆纽约证券交易所的蛋壳公寓最近陷入了前所未有的舆论漩涡。

首先，许多地方蛋壳公寓的房东说，由于这种流行病，蛋壳公寓要求他们免租一个月，而房客却无法减少租金。与此同时，许多蛋壳公寓的房客报告说，蛋壳以疫情为由强迫房客退租，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、武汉、杭州等地的房客都收到了蛋壳退租的通知。

2月18日，深圳市委政法委向深圳市地方金融监督局和深圳市银监局下发了《关于开展相关调查工作的通知》，认为“蛋壳公寓”存在“出租贷款”现象，这一行为具有很大的稳定性相关风险，要求上述两个部门开展调查工作，充分了解参与“蛋壳公寓”和其他房屋租赁公司“出租贷款”的金融机构的名称和数量。

尽管蛋壳公寓在负面曝光后出台了一系列政策安抚房东和房客，但仍有许多房客和房东维护自己的权利。此前，蛋壳公司员工表示，蛋壳公司拖欠工资，没有支付奖金，并变相解雇了80%的员工。

毫无疑问，疫情的突然爆发暴露了蛋壳公寓的底裤，其严重依赖租金贷款的盈利模式也受到了极大的挑战。被困在其中的房东和房客无疑成了这一切的受害者。

显然，一两个长期租赁公寓的上市并没有改变行业现状，长期租赁公寓市场仍处于混乱之中。

蛋壳公寓的“聪明”

章雷(化名)在北京租了一套蛋壳公寓，但当该回去工作的时候，章雷却无法回家。

直到2月14日，没有人告诉我是否可以回到我的公寓。无奈之下，章雷主动打电话给客服，被告知“等等”。

“客户服务和管家正在处理这个问题，一个简单的问题需要半个小时才能反馈回来。”2月19日，章雷仍然没有等待任何明确的答复。他的房租是今年三月交的，现在看来二月的房租是白交了。

令章雷无法接受的是，他仍然要支付管理费和清洁费，尽管1月和2月没有房屋清洁和管理。

据了解，章雷的经历并非如此。

目前，蛋壳公寓的大量房东和房客已经自发地捍卫了他们的权利。在微博上搜索“蛋壳公寓”等关键词，可以看到很多网民对蛋壳公寓表示不满，并向消费者协会、黑猫投诉等相关维权组织投诉。

可以看出，在流行期间，蛋壳公寓与房东和房客之间的纠纷可以说是多种多样的。

一些住户反映，蛋壳公寓有“两头吃”的行为:他们要求住户正常支付租金，同时要求房东免费出租一个月。一些房东没有收到蛋壳公寓的租金，或者他们要求退还租金，或者他们切断了房客的水电供应。有网友称，蛋壳病以疫情为由迫使住户退休，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、武汉、杭州等地的住户都收到了蛋壳病退休通知。

同时，一些地区的蛋壳公寓也以法律不可抗力为由终止了与房东的合同。

法律信中的主题爱上了租金，并于2019年被蛋壳公寓收购。来源:微博

据相关报道，对于这个蛋壳公寓，业主选择的终止对象是有区别的。根据这份报告，蛋壳公寓往往被入住率高、维护成本高的房子所占据。

面对一系列的投诉和维权事件，蛋壳公司纷纷出台应对措施，直到最近。

作为对“两头吃”问题的回应，蛋壳上周(2月13日)回应称，将增加优惠政策，续租租户的第一个月租金将降低50%。此外，在优惠活动的基础上，租户将享受独家的流行病补贴。在武汉，住一个月以后，每月租金100%返还；对于非武汉地区，居住一个月后，每月租金的50%将被退还。

2月17日，蛋壳公寓通过官方微信向房东发送了“真相”。再次回应网友提出的“两头吃”的问题，称房东寻求的免租金爱情支持将用于补贴房客。

2月20日，蛋壳公寓向房东宣布了“蛋壳房东支持计划”，提供各种免租金支持和退款方案，包括合同到期返还一个月租金、分期返还一个月租金等。

2月25日，蛋壳公寓出台了返城复工补贴政策等相关事宜。

蛋壳公寓2月25日发布的租户补贴政策来源:蛋壳公寓微信公众号

然而，似乎蛋壳公寓已经出台了一揽子补贴政策，但仍有许多网民报告说，蛋壳公寓政策尚未到位。

社会平台上的蛋壳承租人权利保护信息

在微博上，一位上海房客告诉记者，她的租约于3月8日到期，她计划在租约到期后马上换工作和房子。然而，由于这个城市不能去上海，它相当于二月的一个月。“蛋壳提醒我，我可以推迟一个星期，但我必须每天付双倍租金。”此外，她说，所谓的补贴不能支付租金。

过度依赖租金贷款，蛋壳公寓现金流令人担忧

这一次，关于蛋壳公寓最大的问题在于，为什么蛋壳公寓在1月17日在纽约证券交易所上市，在首次公开募股中筹集了约1.3亿美元，在疫情蔓延仅半个月后，就接连与房东和房客发生纠纷，并出现两头吃饭、单方面取消合同等不良行为。

业内普遍认为，由于疫情的影响，空许多租赁期比前几年更长，而蛋壳公寓作为该行业的龙头企业，显然受到了很大影响。

过去，租赁市场的一般规律是，交易量在春节前一个月和春节假期期间收缩，然后在假期后急剧恢复。根据壳牌研究院的数据，2020年1月，18个重点城市的房屋租赁总成交量环比下降40.99%，比2019年1月略有上升0.63%，比2019年2月(春节月份)下降18.21%。

例如，2019年的春节假期是2月初的第4-10天。1月节前，交易量环比下降8.71%。假期过后，交易量在2月中旬开始上升，环比增长23.59%，之后环比增长50.02%。

业内普遍认为，这使得蛋壳公寓脆弱的现金流承受更大压力。

根据公开数据，截至2019年11月30日，蛋壳公寓的数量为432，700套，比最初建立的数量增加了177倍。据艾瑞咨询(iResearch)相关报道，蛋壳公寓的规模是中国第二大长期租赁公寓运营商，房间数量增长最快，居行业第一。

然而，市场份额的快速增长是一把双刃剑，它不仅创造了美丽的增长数据，也给蛋壳公寓的财务数据带来了巨大的压力。

事实上，从蛋壳公寓此前披露的财务数据可以看出，近年来，蛋壳公寓的经营收入一直在增加，同时亏损也在增加。

根据财务报告，蛋壳公寓2017年、2018年和2019年1-9月的营业收入分别为6.56亿元、26.75亿元和50亿元，净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元和25.16亿元；同期现金流量为-1.1亿元，-11.6亿元，-16.3亿元。

值得注意的是，蛋壳公寓严重依赖租金贷款。

根据蛋壳公寓的招股说明书，截至2019年前9个月，67.9%的用户使用了租金贷款，贷款金额为31.57亿元；同期，蛋壳公寓租金贷款利息支出为1.76亿元。

此外，其招股说明书还披露了几组数据。2017-2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓租赁融资相关利息支出分别为5200万元、1.53亿元和1.76亿元，折算后支付给金融机构的平均利率为6.5%。这个利率远远高于三年期贷款的基准利率。

这无疑隐藏了许多风险。

去年3月，深圳市市场检验局发布了《深圳市蛋壳公寓管理有限公司格式合同违约行政处罚决定》，指出其违反了《合同违约监督处理办法》的若干规定，存在利用格式条款免除经营者责任、加重消费者责任、排除消费者权利等六种违法行为。

根据处罚声明，深圳蛋壳暗示应用程序中有一个弹出页面提示“租金贷款”，但实际上租户消费的分期付款产品是每月租金贷款，这一事实在合同文本和附件中没有明确说明，导致租户贷款。

在调查中，执法人员还发现，如果租户不使用消费分期付款产品，他们必须支付年租金或半年租金，如果他们签署的租赁期限超过一年，需要一次性付款时，签署的租赁期限少于一年。深圳蛋壳诱导租户选择消费分期付款产品，实际上是“租金贷款”。此外，深圳蛋壳并没有暗示租户的“租金贷款”合同和租赁合同是相互独立的，这意味着即使租户中途停止租赁，他仍然需要每月偿还贷款。

总的来说，疫情影响了蛋壳公寓的经营能力和现金流。此外，现有的房租贷款和其他相关违规行为，蛋壳公寓自身的问题可能会继续发酵。

雷暴可能会继续

此前，相关报道提到，长期租赁公寓市场，看起来像花生杜兰，是在一个高投入成本，长期资本回收周期和低利润的环境。

像业内大多数企业一样，蛋壳公寓本质上是业内流行的“特许”模式。

在钛媒体看来，长期租赁公寓行业的现状是，不管是分散还是集中的公寓，公寓市场中的每个参与者都不是简单的二房东或租赁代理，而是实质上的房屋或物业管理公司。

虽然在物业管理模式下，企业不像房地产企业那样需要提前开发或购买物业，但在接受业主委托承担管理人责任的同时，需要投入大量资金进行房屋改造，还需要承担空按揭的风险。

由于租赁回报周期长，一些盈利模式尚不明确、产品同质化问题尚未解决的品牌公寓试图通过规模效应对冲成本。在这个过程中，不可避免地会有空过高和杠杆被使用的风险。

这意味着，仅靠租户每月或每季度支付的租金是不可能维持住房增长和实现规模效应的。由于发展中巨大的资金压力，市场上大多数品牌选择与第三方金融机构合作。

房租贷款的特点在于“入不敷出”。对于品牌来说，它可以一次获得一年的租金，然后它可以不断地开放城市来扩大住房。

然而，该行业大多数企业的现状是，它们在扩张中出现问题，过度依赖租金贷款。许多企业甚至采取“高收入低产出”的策略来扩大他们的住房。

总体而言，疫情的蔓延引发了长期租赁公寓市场的连锁反应。

据报道，在“蛋壳公寓”在美国上市前就已上市的“清客公寓”也未能如期向房东支付租金。另据报道，在杭州、苏州、武汉、成都、天津等城市，管理2万多套公寓的房东也以不可抗力为由要求免收租金。

可以预见，随着政府对租金贷款控制的加强和疫情的长尾效应，行业不会因为一两家企业上市而走向拐点。然而，始于2018年的行业闪电风暴可能会一直持续下去，而长期租赁公寓市场的未来仍不容乐观。

来源：零点娱乐时刊