房价松动临界点到来了么？新房、二手房表现各异

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8000套新房的月成交量被认为是市场涨跌的分界点。如果这个市场持续3个月，降价将成为一个高概率事件。房地产市场调控政策出台后，新房和二手房成交量下降。根据行业分析，这种情况将持续下去。量变导致质变，交易量的大幅下降影响了房价。新屋市场价格上涨明显放缓，区域稳定，二手房价格出现松动迹象。业内人士预计，交易持续低迷将导致房价松动，二手房价格将提前进入下行通道。北京(房地产)商报记者了解到，作为新政后门头沟的第一个认证项目，绿城西山路演的平均交易价格只有5.5万元/平方米左右，低于市场预期。

门头沟的新盘开盘走低。“我们的项目于10月21日开工，五栋建筑同时开工。目前，还有少量的三居室房剩余，10月底前购房可* * 40万元。”西山路演的销售人员告诉《今日北京商报》记者。此前，该地区翡翠长安的成交价格为5.6万元/平方米，金地华辰的成交价格为5.3万元/平方米。记者了解到，路演西山的地价略高于翡翠长安和金地华辰。

与此同时，记者了解到，11月份，翡翠长安有望推出新址，目前公布的销售价格与一期基本持平。据机构统计，11月份北京住宅市场预计将有13个项目进入市场，其中包括华润昆仑地区、绿地海防云菲等7个纯新址，以及万科翡翠公园、金地未来等6个老项目。在预期进入市场的项目中，房地产企业对定价更加谨慎。

事实上，市场库存和未来供应量的短缺是新屋市场价格稳定的重要原因之一。根据数据，2016年，住宅库存已经连续五个月处于低于65，000套的低点。此外，在2016年前10个月出售的住宅用地中，纯商品房只有7个，纯商品房面积只有42万平方米。按平均100平方米的套数计算，未来只供应4000套新的。

业内人士评论称，尽管出台了楼市调控政策，但新屋市场仍供不应求，因此新屋市场价格不会出现大幅波动。

二手房价格现在很宽松。“我在东北度假，店里没有生意。现在他们都是租赁客户。我们还想让业主降价。”北京一家中介店的经理今天告诉《北京商报》。

当北京房地产市场进入股票型住宅时代时，说二手房市场是房地产市场的风向标更有说服力。9月30日，北京楼市调控新政出台后，市场普遍预测，新政对楼市的影响将首先波及二手房市场。《北京商报》记者今天走访发现，在新政出台近一个月后，北京二手房市场价格出现了松动。

「海天二期有一套高性价比的新联排别墅，面积313平方米，实用面积约550平方米，地上三层，地下两层，以及一个30平方米的花园；业主的报价只有1450万元，比海天三期的同一套公寓便宜700万元。”据北京一家中介公司的经纪人向《今日北京商报》记者发送的销售信息。据了解，该房屋的价格比其他同类房屋低近400万元。

事实上，在《今日北京商报》记者走访的许多地区，也存在上述房价下调等现象。然而，二手房销售价格下调并不是一个普遍现象。东三环一家中介店的经纪人告诉记者:“降价的房子仍然有限，而且大部分都是大房子。新政出台后，对大房的影响很大。如果房主想尽快卖掉房子，降低价格是最直接的方法。目前，大量降价销售的情况还没有出现。但是，从近期业主委托的房屋报价和业主对房屋价格的预期来看，价格开始出现松动的迹象，近几个月来出现的坐以待毙、哄抬房价的现象很难见到。

此外，据机构统计，北京二手房报价较低的比例开始上升。据业内人士称，在房价下跌1-2个月之后，明显有放松的可能。特别是在目前房地产市场投资需求比重较高的情况下，一些前期获利的投资者可能会迅速抛售。

市场成交量的下降表明，在“9.30”新政出台后，市场开始理性回补。不管目前的价格趋势如何，交易量的下降是一个不争的事实。

从新房市的角度来看，新政出台后，交易量已经连续三周处于低迷状态。截至10月23日，北京共销售商品房5855套，交易面积61.03万平方米，同比分别下降38%和33%。二手房市场也是如此。据叶巍我爱我家集团市场研究所统计，2016年10月上半月(1 -20)，北京共有12400套二手房在网上签约，比9月上半月下降了25.9%。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，如果排除国庆假期的影响，10月份网上签约数据的下降并不明显，这是由于网上签约与实际市场成交量之间有3-4周的延迟。虽然网上签约的下降不明显，但10月份的实际市场成交额受新政影响很大。根据我爱我家在北京的二手房交易数据，10月上半月新签合同的数量与9月同期相比几乎减少了一半。由于市场实际交易量大幅下降，预计11月份北京二手房签约数量将大幅下降。

与网上签约数据相比，新房售楼处和二手房中介店的“冷淡”也反映了市场交易的下降趋势。《今日北京商报》记者走访发现，曾经拥挤不堪的售楼处几乎没有顾客光顾，有的售楼处甚至给员工放假，只留下几名销售人员值班；二手房中介店的情况几乎一样。过去每天带客户四处逛逛的经纪人很少有空闲时间。

房价松动的临界点来了吗？

在调控政策的影响下，市场成交量开始下降，但对于购房者来说，他们还是更关心房价。从目前的市场情况来看，二手房价格有所松动，而新房价格相对稳定。然而，房价松动的临界点是否已经到来，仍然没有定论。

"每月8000套新房的成交量是市场涨跌的关键点。"一位从事房地产交易多年的业内人士表示，从目前新房市场的成交量来看，本月很难达到8000套。预计未来几个月新房成交量将继续走低。如果成交量连续三个月低于8000套，房价也将相应进入下行通道。

雅豪机构营销总监郭毅认为，新屋市场价格将趋于稳定，暂时不会向下调整。首先，尽管交易量下降，但新住房市场的需求仍供不应求，因此开发商没有降价的动机。其次，近年来，开发商的高征地成本也制约着房地产企业进行大幅度的价格调整。此外，从房企的经营角度来看，目前房企并不缺乏资金。经过一年的高速去工业化，住房企业积累了更多的资金，因此没有必要进行大幅度的价格调整。

对于二手房市场来说，由于它是一个由小业主决定市场走向的自由化市场，一些房子的价格将会降低。然而，市场上有强烈的观望情绪，大规模降价的局面暂时不会出现。然而，如果交易量继续下降，二手房价格向下调整将难以避免，特别是在以前价格上涨相对较高的地区。

来源：零点娱乐时刊