顾云昌：警惕楼市下行周期中的连锁反应

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经过半年多的市场升温，各种数据显示，从4月到5月，房地产市场开始呈现明显的降温趋势，且趋势不可预测。房地产市场进入供过于求的“白银时代”后，市场的特征和趋势变得难以判断。

在博鳌21世纪房地产论坛第16届年会上，《21世纪经济报道》记者采访了住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌。他表示，房地产市场仍呈现周期性特征，目前市场处于短周期下行阶段，将持续一年。

《21世纪》:从全球来看，房地产市场的运行呈现出周期性特征。这一特征是如何形成的？

顾云昌:房地产周期包括长周期、中周期和短周期。长期周期通常有60年，这将暂时不提。从全球来看，中期周期通常在15-16年左右。中国房地产市场从“黄金时代”向“白银时代”的转变是一个中间周期的变化。

从1998年房改到2013年，中国的销售达到了一个新的高点，黄金时间约为15年，属于中等周期。2014年，市场出现了一个分界点，从过去的供不应求转变为供过于求，房地产行业也从“黄金时代”进入了“白银时代”。根据15-16年的周期，“白银时代”可能会持续到2030年。

然而，在每个中期周期中，有几个短周期，短周期时间约为3年，也有人说是40个月。

21世纪:当前房地产市场处于哪个周期阶段？

顾云昌:现在房地产市场正处于第二个中期周期的第一个小星期(“白银时代”)。这个小周期在去年4月和5月开始升温，并在相关信贷政策的刺激下加速。到今年4月和5月，交易量和房价都达到了上限，并有所下降。

现在是从抛物线最高点下降的阶段。可以预计，今年下半年以后，市场将趋于稳定，下行时间将持续一年左右。

21世纪:如果未来一年市场有下降趋势，会不会影响“去库存化”的进程？

顾云昌:当然。库存分配不均是我们城市化进程的结果。城市化的第一阶段是人口从农村向城市地区流动；第二阶段是人口从中小城市向大城市的迁移。我们现在正处于城市化的第二阶段。但是，在现阶段，由于公共服务的不平衡，大城市占用了太多的公共资源，具有很强的吸附能力；小城市缺乏公共资源，对人口的吸附能力弱。这种现象导致需求方面的不平衡。

第二个原因是以前政策的影响。2008年，中央政府推出了“4万亿”投资政策，带动了超过10万亿的地方投资基金。当地政府从哪里获得资金？在中国现行的财税体制下，我们只能靠卖地。然而，由于一线城市很快出台了影响土地交易的限制性政策，开发商涌入四线城市大量购买土地。这导致了三个四线城市的供应过剩，而一、二线城市的供应紧张。这是一个供应方面的问题。

21世纪:目前，经济正处于增长速度放缓的“转型期”。房地产市场的降温会给经济增长带来压力吗？

顾云昌:今年房地产市场将出现两个新高，即销售面积和销售量，很可能超过2013年前一个周期的高点。但到2017年，房地产销售可能会下降。低销售额肯定会对经济产生影响。

另一个影响是在投资方面。在房地产行业的“黄金时代”，房地产投资的最高增长率超过30%，明显超过固定资产投资的增长率。近年来，增长率持续下降，去年降至1%。2014年以来，房地产投资增速低于固定资产投资增速。这些都表明房地产投资对经济的拉动作用正在减弱。

今年，房地产投资的增长率预计为5%-6%。由于销售的带动作用，增长率不会太低，但仍会低于固定资产投资。研究表明，房地产投资在固定资产投资中所占的比重正在下降，投资增长率也在下降，这确实影响了“2020年国内生产总值比2010年翻一番”的目标。因此，房地产市场必须保持稳定，这是“去库存化”背后的另一个重要含义。

来源：零点娱乐时刊