香港楼市 难续辉煌

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春节后，最让媒体和投资者兴奋的可能是上海房地产市场的疯狂。然而，这种情况并不是唯一的盛况——早在去年，深圳房价的持续飙升就震惊了全国，而北京的房价也在稳步上涨，虽然没有上海和深圳那样疯狂。与之形成鲜明对比的是，香港楼市在经历了12年的牛市之后，去年下半年开始出现拐点，房价一路下跌，进入了楼市的寒冬。

媒体报道最多的是春节后新界大埔一幅住宅用地的拍卖价格。根据香港地政总署2月12日的公告，221号住宅用地在春节后首次拍卖，成交价为21.3亿港元，底价仅为19，880港元/平方米。与2015年9月售出的同一地块相比，成交价格下降了70%。虽然香港浸会大学工商管理学院副教授麦翠才表示，此次卖地是个案，但有些土地存在司法问题，开发商会面临一定的投资风险，所以会低价出售。不过，事实上，香港楼市衰退的转折点早在去年下半年已经出现。

根据香港政府统计处的数据，二月份香港物业市场的成交额为1807宗，较去年同期的6027宗下跌70%，为25年来的最低水平。然而，香港的房价已经从去年9月份的高位下跌了10%，房价的下跌和经济的不确定性让购房者望而却步。

要探究楼市下跌的原因，香港经济的疲弱首当其冲。香港的繁荣有三大支柱产业:港口贸易、零售业和金融业。现在，只有金融业保持繁荣，香港作为亚洲金融中心的地位很难在短时间内动摇。然而，港口贸易和零售贸易是一天的结束，它不再是过去的繁荣——港口的集装箱数量已经连续18个月下降，大部分航运已经转向邻近的中国大陆港。根据零售业的最新数据，今年一月份零售业总销货价值的临时估计为四百三十六亿港元，较去年同月下跌百分之六点五。这是香港零售价值连续第11个月下降。其次，政府的政策使房地产市场恶化。2009年后，香港政府推出了七轮抑制房地产市场过热的“热招”。在2015年第七次增持之后，它给市场供求和心理预期带来了巨大影响。

内地经济不景气也直接降低了投资者对香港房地产市场的需求。从2003年到2015年9月，交易高峰期，香港的私有住房价格指数增长了3.36倍，而同期香港家庭收入中位数仅增长了66%。由此可见，本轮房价上涨大部分是由投资需求驱动的，而这些投资者的主力是内地高净值个人。内地经济不景气，直接导致这些人缺乏流动资金。此外，中国政府为保持人民币汇率稳定采取了严厉的资本管制措施，在资本外流日益困难的情况下，在香港投资房地产变得越来越困难。

2015年第四季度金融环境的剧烈变化已成为压倒香港房地产市场的最后一根稻草。自去年以来，美国加息的预期一直在升温。同年8月11日，中国人民银行宣布将完善人民币中间价的报价机制，让人民币中间价一次贬值1000点以上。到目前为止，人民币汇率已经正式进入贬值通道。作为一个城邦经济体，香港在经济上跟随中国大陆，其货币政策与美元挂钩。随着人民币贬值和美元升值，港元资产将不可避免地遭受双重损失。更糟糕的是，美联储在2015年12月16日如期加息，这是10年来的第一次。如果采用联系汇率的香港要维持息差稳定，就必须与美元一起加息。在美联储宣布加息的第二天，香港金融管理局宣布加息25个基点，这也是香港政府自2008年以来首次加息，彻底改变了多年来维持的低利率环境，令香港楼市再度承压。

毕竟，香港楼市经历了历史上的三次崩盘，港府高层官员排除了放松楼市的可能性(包括放宽过高印花税政策和限制按揭比率)。香港许多研究机构和本地开发商对香港楼市持悲观态度，认为2016年香港楼市将继续下跌10%至30%。

回顾过去25年，香港的房屋价格指数和本地生产总值增长率的按年变动，我们可以发现两者基本上是一致的。根据国际货币基金组织的预测，从2016年到2017年，香港的国内生产总值增长率将基本保持在2.6%至2.8%之间。从这个角度来看，香港的楼市在未来将会处于一个温和的下行状态，不会出现类似1997-1998年的跌势。根据香港楼市的历史数据，每一轮楼市泡沫形成后，都会有一个约三年的调整期，所以这种调整会在未来数年继续。诚然，在全球金融环境趋于稳定之前，香港房地产市场将继续见底。(作者宋，香港康宏金融集团首席资产管理顾问)

来源：零点娱乐时刊