“韭菜与镰刀，东南亚炒房群像：有人暴赚上亿，有人破产身亡”

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炒菜一定会受伤，解开上下一套。

作者:朱末

资料来源:快刀财经( id:kuaidaocaijing )

最近，深圳的《抢匪大战》又上演了魔幻的一幕。

原因是，“被控价格”的网上红色楼盘，售价远低于周边小区，即使抢到最小面积的房子，换手也能赚500万美元，为什么不动心呢？

在这场闹剧中，大家相继出现了新的、名额的代办、团购等奇怪的混乱，本以为一切都取得了胜利，但被突然出现的新政策所压倒。 在失望的积累下，相邻的东南亚成为了实现阶级跃进的最后出口。 / h// s2/

作为罕见的价格洼地，泰国、柬埔寨和越南的房地产市场正异军突起。 在上海房地产经纪峰会上，炒股一次拿出2亿美元，战壕冲天。

据曼谷媒体报道，中国购房者在泰国的管理公寓投资额超过100亿美元，泰国每建造5套公寓，就有一套属于中国人的全部。

但是，投资是有风险的。 东南亚运营商天生缺乏本土市场的支持，都靠外来资金维持繁荣的幻想，唯一持续运转的动力，就是越来越多的异国“韭菜”入局。

所有人发疯的时候，泡沫都快要破裂了。

01

炒面团爆买东南亚

虚火的背后暗流汹涌

“未来的世界经济看东南亚，现在去东南亚买房，相当于十年前在北京投资。 ”。

这样直白粗暴的语言，再加上刻意美化的经济数据，点燃了国民心中的火，一发不可收拾。

以泰国为例，从2009年开始，来自中国的买家占所有外籍买家的25%，数字持续上升。 曼谷的公寓总量到现在已经达到了55万套，但10年前还只是10万套。

邻国柬埔寨也不肯让步，首都金边很热。 年，中国购房者咨询量急剧增长550%，此后金边城区面积从300平方公里扩大到700平方公里，现代化公寓建成，内地看房团不断，卖场全天候灯火通明。

▲金边到处都是施工现场

根据住宅外网的数据，78%的中国查询方咨询的房地产价格在5万美元到25万美元之间，88.7%用于投资。

并不夸张。 数百套住宅一天内就会被夺走空。 来自上海、温州、广州的顾客非常冷酷无情，至少两套，金边日交易额超过亿元。

▲金边国际房地产展现场

不仅如此，即使把越南、马来西亚、菲律宾等牵扯进来，在国民眼里也是甜蜜的。 越南地产中介在普及时，把越南的河内表示为“北京”，胡志明表示为“上海”，由于市场供给跟不上需求，开始摇摆。

但是，存在着并非所有投机都“稳赚不赔”的问题。 被捧上神坛的东南亚住宅市场，表面上看起来是“遍地黄金”，但实际上风险很重，一不小心就会破碎。 / h// S2 /

1.国内住宅企业的卷逃

东南亚的违章价格很低，无资质开发商大行其道。

典型的诈骗是“羊毛出在羊身上”的售后服务。 很多楼盘会通过包租来消除顾客的担忧，承诺高额租金，但这部分费用会以更多的房价返还(国民的购买价格在东南亚相当普遍)。 。

另外，国外中介推荐的不动产大部分都是期房，长交房期间模糊性太多。 在泰国普吉这样有名的翡翠天堂海景公寓，项目烂尾后，首席执行官在逃亡中被逮捕，共损失10亿泰铢，无数国内买家在此折断。

逃亡中的首席执行官被逮捕了

2 .政治环境夕令朝改

还记得马来西亚新山的x桂园森林城市项目吗？ 曾经是声势浩大的造城运动，新登场的马哈蒂尔首相说“不能卖给外国人”后，就连开发者都直接坐了牢。

政局动荡带来的影响并非孤例。 泰国开发商kata beach就被举报非法侵占林地被取消土地所有权一事表示，泰国军方介入，无法将该项目改为公寓，并强制将其改为贸易产权酒店，哭也不哭。

另外，东南亚各国的计划执行力令人担忧，基础设施建设面临困难。 例如胡志明市地铁1号线，原本计划于年开通运营，但现实中还没有被采用，与中国的建设速度相去甚远。

3.汇率的潜在贬值风险

东南亚各国经济体量不大，对外经济依存度高，抵御风险能力低，其货币都受到不小的贬值压力。

以越南盾为例，过去10年，越南盾每年相对人民币下跌4.6%左右，但越南房价每年上涨5%~8%，考虑到汇率因素，越南房价每年仅增长0.4 %~3.4 %

这是国内投资者没有充分重视的事情。

4.无形的费用比想象中要多

东南亚国家大部分在热带，自然灾害也相对多了，所以房子折旧速度快，维修费用因为这个水涨船高，所以价格不高。

另外，不管是住还是不住，物业费都要付。 曼谷新楼的物业管理费用，一平方9~16元人民币，50平方公寓，一年需要近1万元。

我们的炒面历史悠久，膨胀到以为可以在东南亚发扬国内的这种“经验主义”。

这本身不是捡漏而是赌博，很多人都以开头，但结局是无法预料的。 / h// S2 /

02 h /秒

投资者或兰德曼

人为制作的套利游戏

东南亚炒菜客中，“一夜暴富”的故事从来不缺。

其中流传最广的版本是，一个承包商以每月1万美元的价格在柬埔寨中心广场旁长时间租用不到2亩的土地，在这片地上建造高6层的大楼，最后只建造9个月，在一家酒店以每月14万美元的价格建成12年

根据这个计算，理论上，这个承包商在扣除租金后，至少赚了1亿元人民币，而建造这座大楼只花了900万元。

这本富经很快口口相传，柬埔寨房地产市场相继被国内买家打压，迅速爆发。 / h// s2/

西港的高质量地价从最初的50美元到每平方米，现在几乎超过了5000美元。 这意味着，首批入局的部分中国炒房客手中土地价格上涨近100倍，身家不可同日而语。

年，被称为东南亚楼市腾飞的分水岭。 那时，中国房地产调控收紧，北上广深和众多热点二线城市纷纷限购，“南下”掘金，正好盈利填补某种空小白，国民再次发挥“炒楼花”的功力。

以菲律宾100万人民币的房子为例，首付一般15万，房期3~4年，每月交3，400元，40个月左右就可以付首付，而3、4年的房子上涨空之间每年约为15%，

在越南，房价的上涨速度也是惊人的，一点一点地新楼盘在两三年内上涨了三四倍，利用其中的杠杆效应，魔术上成为千万富翁的人很多。

但是，事件的走向在潜移默化中，逐渐开始失控。 一个危险的信号是，东南亚许多热门城市的供求关系出现了畸形。

热钱蜂拥而至，曼谷公寓平均价格达到2.8万元，地段好的达到4~6万元，房价收入比达到21.52，超过了广州。

金边的房价也已经突破了2万元/㎡，物价惊人。 0.33升瓶装水3元，1升普通牛奶15.7元，比肩深圳，直逼香港。

▲东南亚部分一级城市房价图/大猫财经

与房价表现相反，泰国2019年gdp为5436.5亿5千万美元，体量不及湖南。 越南的gdp为2619亿美元，相当于中国的黑龙江省。 柬埔寨的gdp在240亿美元以上，比中国gdp最少的西藏要高一些。

换句话说，东南亚本国居民负担不起目前的房价，只能叹息。 那么，发生了问题。 投资最后会发生变化。 这些房子最后应该卖给谁？

答案出来了。 首先要提高弹丸之地的房价，弄得连本地人都买不起，然后无视相关房地产二级市场流动性的致命弱点，继续有很多国家的人来买高价新盘，就像敲竹杠一样，如果没有后进者，就是崩溃的日子。

中国人最了解国人的投资习惯。 在这场漫长套利的游戏中，金字塔尖的玩家早就赚得盆满钵满，安全退场，剩下不明的“韭菜们”，像啃别人吃的剩下的残渣一样甜蜜。

枪声响起之前，谁都相信自己会成为赌博的幸运儿，谁也不想承认自己会成为最后的“兰德曼”。 / h// S2 /

直到血淋淋的事实摆在眼前。

03

财富的梦想终于要泡汤了

割韭菜还活着

反噬比想象中快。

羊进监狱已经晚了。 据泰国当地媒体报道，东北一家公司的高管在手中的30套房产被卖掉后，在中介机构大打出手，遭到相关黑势力的报复，最终没有死亡。

无数中产家庭破产后恢复贫困。 由于有人无法转移周转银行贷款，房地产被开发商没收，失去了两笔财产，负债累累，不仅上了失信名单，还出了下半辈子的生活问题。

▲图/图虫创意

有人要求出租，但被现实破坏了。 一个楼盘中的大部分购房者都是中国投资者，90%的房屋租赁，在供应量极大的买方市场下，突破下限陷入低价、无限恶性循环，再加上疫情的冲击，大环境更是雪上加霜，哀鸿遍野。

就像潘多拉的魔盒一样，当欲望释放出来后，非但没有轻易歇手，反而让韭菜和镰的“空中接龙”像火一样持续着。

年6月，界面信息显示，财富管理论坛座无虚席。 被称为“炒菜天王”的欧洲效应，说服客人踊跃散步，卖掉高仓的房子，特别是哪家深圳的15万元1平方米的房子，购买柬埔寨的地块项目。

据现场介绍，欧洲有效在柬埔寨当地注册的企业“京柬地”侵占了柬埔寨西港6300亩土地，土地性质为“中央政府出的99年产权用地”。

北京柬埔寨地将土地分成小块卖给国内炒菜客，最少牵手一亩，一亩地价格共48万元人民币，分期一年支付的价格为53万元人民币，关于投资收益问题，只有“坐享其成”。

▲图/接口

但是，经有心人核实，这不仅是只剩下88年租赁期的“三手”经济专利用地，而且性质类似于国内土地承包经营权，该专利经济用地如果不按协议建设，很可能中途被柬埔寨政府收回。

据悉，在土地征用期满之日，目标土地的开采权和地物自动无偿归柬埔寨政府所有，没有续期。

无论说得多么好听，白纸黑字的合同怎么也瞒不住。 根据购买者和北京柬埔寨先前签订的合同，地块上明确记载为“长时间租赁”，自始至终没有“产权”一词。

合同中还多次提到按照柬埔寨王国的法律执行，“巧妙地”回避中国法律的管辖。

一位资深律师表示，“东南亚许多国家的土地所有权不允许直接卖给中国公民，在中国境内如此出售土地涉嫌欺诈。 如果是在柬埔寨政府同意下，在柬埔寨法律许可范围内的交易，买家一旦投资失败，将面临血本无归，投资风险极大。 ”。

尽管如此，在优势驱动和人性贪婪之下，东南亚的炒面今后一段时间内还会“发热”吧。

楼市里有一句经久不衰的暗语。 “炒菜一定会受伤，放在上面。 ”。 骗局每年都差不多，但受不了“韭菜”们去接班。

比起“飞蛾扑火”，“适地”更好。

关于天降横财的幻梦，应该醒来吧。

(本文图片来自互联网，部分注明来源)

参考资料:

1 .界面信息“炒房天王“欧神”的柬埔寨土地局”

2 .新手理财《劝你去东南亚炒股，不傻就坏》

[/s2/]最后写的:朋友们，囿于一点不可控的因素，快刀财经部分的副本被强制删除了。 现在，我们要做另一个特色公众号，分流很多深度原创。 为了防止失联，可以识别下面的二维码关注备用号码，篇也是精品。 / h// S2 /

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来源：零点娱乐时刊