“五道投资余亮：“三道红线”考验房企内生力，精耕细作转型成趋势”

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8月央行出台积分房企资金监管和“三道红线”融资监管规则后，房地产领域金融监管趋严，房企外部融资资源受到严重限制，资本属性极强的房地产领域迎来了持续而强烈的变革。 “三红线”剑是指房企负债率等核心指标，将对房地产公司产生更直接的影响。 房地产领域的生态环境会发生怎样的变化呢？ 投资者应该如何看待未来投资房地产相关板块？

据深圳5家投资房地产投资部的余亮介绍，迄今为止，由于市场上有大量资金流入房地产，房地产领域发展迅速。 如果资金持续流向房地产，房地产市场可能过热，面临的潜在风险水平可能会变高。 这是因为制定了住房企业“三股红线”融资管理规则。

添加融资限制来测试内生能力

余亮表示，迄今为止，为了抑制房地产领域的快速发展，监管政策首先是限制银行、信托的资金过多流向房地产，或者通过限购、限制贷款等政策实现。 目前“三红线”融资管理规则与以往国家房地产领域监管政策的不同之处在于监管机构直接赋予房地产公司微观层面的相应监管指标，这相当于将房企作为类金融机构进行监管。 目前，新规首要在12家房企试点执行，然后逐步扩大到其他房企执行。 在这种情况下，对于中小房企业来说，后续银行在审批信用额度时，多少会参考“三红线”的标准来执行。 如果项目没有吸引力，可能无法从银行直接融资，但将来这种情况会越来越普遍。 这将导致整个房地产领域新融资的限制，直接测试房企自身的内生能力，包括融资能力、产品开发能力、销售去化能力、产品在市场上的受欢迎程度等。 在这种情况下，前期稍微快速发展畸形的住宅企业有可能受到影响。

债务规模限制库存质量

但是，虽然住宅企业整体债务规模受到限制，但并不表示住宅企业从此不能融资。 负债规模过大的房企面临着压降负债的压力，可以通过降低超额负债的规模或增加资产分母来降低负债。 总体来说，在融资受限的情况下，基本上首要考验的是房企的去化能力和对供应商的议价能力。 目前，大部分房企在对供应商的议价能力上，相对掌握着足够的主导权。 因此，许多房企越来越加速库存去化。 第一，要看房企整体库存的质量，反映整体土地储备的价格、位置及产品是否受市场欢迎，最后整体是否保证了销售去化能力。 因此，以前的高周转模式不再适用于当前的监管环境。 龙头房企土地储备充足，不受影响，但一些小型房企面临一定的压力。

财务杠杆限制领域结构硬化

从目前的监管规定来看，现阶段房企财务杠杆有限，现金流面临一定的压力，但不会对长期快速发展产生较大影响。 住宅企业需要进行变革。 一是回归房地产领域本源，开发利润率高的项目，而不是采用杠杆驱动。 二是不仅要开发纯粹需要的项目，还要顺应买家改善型运营商的诉求和趋势，着力于改善型项目。 这使得住宅企业在项目上的精耕细作越来越重要。 这就是为什么很多城市普通住宅的价格几乎不上涨的原因。 以深圳为例，2019年底以来，普通住宅价格基本没有上涨，但深圳湾、太子湾等地区豪宅项目涨幅非常大。 因此，从整体上看，投资者在投资相关房地产项目时，也需要考虑项目是否兼有改善型的诉求。 另外，当地产领域的整体规模接近天花板时，就会出现大鱼吃小鱼的现象。 几年前，房地产领域整体增速约为5%-6%左右，但许多龙头房企的快速发展规模越来越大，领域结构逐渐分化，集中在头部房企。

在赛马场结束精耕细作转换

从整体上看，“三道红线”的监管政策一方面纠正了整个房地产领域原有的高周转快速发展模式，另一方面跑马圈地的时代结束，领域逐渐回归本源，房企观察力集中于提高项目开发质量，向精耕细作转变。 因为随着领域结构不断固化，高排名的房企不再容易依赖高杠杆、高周转的模式实现弯道超车，只能通过项目精耕细作，逐步降低负债规模，实现良性快速发展。

余亮表示，在“三红线”压降负债监管要求下，再过几年，头部前30家房企将随着销售增长规模不断增大，现金流越来越充裕，加上货币宽松的大环境，其融资渠道逐渐在场内增加，如abs、私募基金等融资价格。 以上是整个房地产领域未来的快速发展趋势。

近两个月来，国企不履行信用债务时有发生，这表明资本管理新规出台后，监管部门打破刚刚挤兑的决心非常坚定。 因此，余亮表示，在选择房地产投资项目方面，投资者也需要立即打破固有的国企信仰、城投信仰、规模信仰，擦亮眼睛认真考察平台和基础资产的质量。

来源：零点娱乐时刊