“海航投资与铁狮门 曼哈顿项目背后的五年基金沉浮”

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观点房地产网海航投资最近的加息基金份额走势，再次拖累了海航系推进了5年的美国曼哈顿项目。

1月3日晚间公告显示，海航投资( 000616股吧)集团股份有限公司近期签署《国内合作公司合作份额转让协议书》，以9491.26万元由相关人员海航投资控股(简称海航投资控股)持有的海南恒兴集源股权投资基金合作公司(有限合作) (恒

恒兴集源是海航系为投资美国纽约曼哈顿铁狮门一期项目而于年设立的有限合伙人基金( lp )。 从去年开始，海航内部就试图将项目权益转移到a股平台海航投资，计算最新加息，经过数次资产挪用，海航投资已拥有恒兴集源71.28%的份额。

三个月前，海航投资进一步将持有的海投1号份额增加到87.48%。 后者是铁狮门三期项目的lp。 迄今为止，除2019年底前未开工的二期项目外，海航将参与铁狮门一、三期投资开发的权利转移给海航投资。

资产挪用的背后，是海航仍在接受当初对海投资的结果，海航投资与铁狮门签署5年合作，与基金设立相关投资曼哈顿项目，总开发价45.21亿美元，其中海航计划投资6.66亿美元， 但是，在年海航剥离资产的大潮下，这些项目被列入了销售名单。

另一方面，未能出售的狮子门项目，目前已成为海航投资转型房地产基金、养老业务的重要部分。 这些项目也经历过坎坷，至今未入市，能给业绩疲软的海航投资带来多少改善，还是个未知数。

海航曼哈顿5年

年，国内房地产和其他大型投资公司将投资范围扩大到海外市场，成为国际化快速发展过程中的又一个新目标。 海航是其中一家典型的公司，其中亿城在年改名“海航投资”后短短几个月，也参与了集团海外的投资。

观点房地产自媒体查询，年8月18日，海航投资与铁狮门签署5年合作，未来是中国和海外房地产投资项目，铁狮门愿基于非排他性共享海航投资和投资机会，探讨联合投资的可能性。

在签署合作前一个月，海航投资、海航投资控股实际在海南设立恒兴集源为lp，买入铁狮门制定的基金管理企业，最终投入美国特拉华州设立的房地产开发信托基金。 该基金随后将用于投资纽约曼哈顿铁狮门的开发项目。

合作后，海航设立的另外两个基金恒兴创展、海投一号也相继浮出水面，基础资产分别为铁狮门负责gp的铁狮门二三期项目。

称呼上采用一、二、三期称呼，容易让人联想到分期开发的完善房地产项目，深交所曾在询问函中述及此事。 对此海航投资也进行了解释，铁狮门一期项目是独立的办公楼开发项目，铁狮门二期是独立的土地开发项目，铁狮门三期是基于现有基础上的再开发项目。

其中，铁狮门一期项目位于纽约曼哈顿西34街和第10街的十字路口(曼哈顿34街reits项目)，已于年4月取得土地权，预计2022年完成。 项目规划办公楼，可出资面积约285万平方英尺，总开发价32.52亿美元，海航计划投资2.06亿美元。

二期项目位于曼哈顿哈德森商圈的两个相邻地块，占地4.82万平方英尺，可租赁面积约130万平方英尺，至2019年11月处于未开工状态。 项目总开发价为7.67亿美元，海航计划投资2.54亿美元。

第三期为再开发项目，计划在布鲁克林梅西百货现有建筑上建设10层办公楼，占地7.61万平方英尺，总工程面积62.14万平方英尺，总开发价5.02亿美元，海航2.06亿美元

这三个项目累计向海航投入6.66亿美元资金，年国外紧缩投资的节点，一度成为海航急于转卖的“重担”。

年8月，发改委、商务部、人民银行、外交部发布《关于进一步吸引和规范境外投资方向的指导意见》，确定受限境外投资包括房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等。 第二年10月，据市场传言，海航集团正在寻找海外9个项目的买家。 其中包括铁狮门1~3期的项目。

只是由于各种原因，海航最终没有出售铁狮门的三个项目，但是集团内部掀起了资产重组的浪潮。

观点房地产根据媒体不完全统计，从2019年1月开始，海航投资将首先通过恒兴创展100%股权和债权置换，将所持有的铁狮门一二期项目调整为铁狮门一三期项目。 此后，近14.68亿元从海航投资控股公司进一步收购了一三期相关权益，但因股东反对未能落实。

海航投资没有停止增收，自去年以来，分别持续收购铁狮门一、三期项目基金权益。 去年8月，海航投资计划以10.89亿元收购恒兴集源的59%份额。 1月4日最新公告显示，该企业继续从海航投资控股公司收购5.14%的份额。

目前，海航投资持有铁狮门一、三期项目国内投资基金的份额分别增加到71.28%、87.48%。

房地产基金锁定[/s2/]

通过设立基金的方法参与房地产投资是海航投资近年来的行动标签之一。

资料显示，该企业自年下半年以来，明确了构建金融投资平台的快速发展战术。 年设立恒兴集源参与铁狮门第一期项目开发。 而其子公司亿城基金作为gp负责管理恒兴集源，该基金结构至今仍沿用。

铁狮门项目一期基金结构数据来源:海航投资公告

对国内公司来说，投资海外项目的未来资产可以用外汇回流，可以作为汇率风险的手段。 投资纽约曼哈顿这样的核心地带，不可避免地会让公司抱有更高的期望。

根据海航投资2019年11月公告，铁狮门二期项目内部收益率预计为13.9%。 铁狮门三期项目年预期投资收益率约为0.85亿美元，内部收益率为15.1%。 考虑到二期尚未开工，预计到2022年将盈利，海航投资将取代二期，加快投资回收期。

即使置换更成熟的三期项目，项目也最早有望于年4月底建成，之后面临着年下半年交易有望完成等有点不可衡量的因素。 去年1月底与whittle school & studio签订了租赁合同，之后租户违反租赁条款，铁狮门选择解除租赁。

另外，铁狮门要求海投1号追加2000万美元，海航方面表示不同意追加投资，随后以铁狮门欺诈投资者，恶意制定商业计划，多次擅自决定为由提起诉讼。 去年11月，法院还没有就诉讼作出判决。

铁狮门一期项目预计2021年完成，之后调整为2022年完成，已经超过了海航与铁狮门合作的五年期限。 这意味着房地产基金短期内也很难让海航投资获利。

在海航投资快速发展的战术下，近年来一方面加快了存量房地产业务的脱困化，另一方面也在养老、房地产基金行业继续深耕。 但年报显示，近年来海航投资的营业收入仍来自房地产业务。

2019年海航投资扣除非经常性损益后的归母净利润为-2634.53万元，连续6年为负，截至年3季度末为-3856.54万元。 该企业在2019年上半年回复咨询函时表示，非经常性损益主要来自于出售铁狮门二期、恒兴创展股权等投资收益。

去年12月4日，海航投资终于以合同总额12.73亿元出售库存房地产项目，百年人寿购买亿城山水开发建设的亿城堂庭项目剩余、集中商业、商铺、酒店式公寓和车位。 以此为起点，该企业的主营业务正式成为基金管理、投资、养老业务。

但是，12月27日，海航投资宣布取消对子公司养老租赁合同和关联交易的审议。 这笔交易在海南、杭州、昆明等度假酒店构建了养老业务，为该企业新业务的快速发展增添了一些不稳定因素。

在基金业务方面，海航投资除铁狮门3个项目外，2019年12月出资10亿元成为大连众城文化产业快速发展合作公司(有限合作)的lp，搭建产业房地产项目的投资与运营平台，共享办公室、文旅、康养项目。 但是，这笔交易遭到了投资者向深交所的投诉，海航因此再次收到了问询函。

去年12月22日，海航投资还宣布，在投资大连众城前已获得承诺，每年可实现9%以上的投资收益，至今尚未收到9%的投资收益( 9000万)。

来源：零点娱乐时刊