“金科集团方明富：房企以前传下来快速发展模式正在失效 新四大红利亟须塑

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本报记者李瑞娜北京报道

“虽然时代红利带来了房地产领域的繁荣，但我认为最好的年代肯定不会回来”11月25日，在《中国经营报(博客、微博)》和未来主办的中国公司竞争力会议周中国城市运营与快速发展峰会的现场，金科集团联合总裁方明富表示:

方明富表示，市场红利带动的周转、杠杆和合作一直以来是促进许多公司快速发展的基础，但随着时代的快速发展，房地产依赖的自古以来流传的红利正在消失，旧的快速发展模式如何引发新的快速发展红利

房地产利润接近社会平均利润

“从1998年房改到现在，我们从几千万级到现在的十几万亿元的规模，商品房销售金额在这20多年里增长了64倍。 ”。 方明富表示，这种爆炸性的增长在如今的房地产市场很难持续。

随着人口规模转折点的临近，劳动力总量下降，抚养比上升，房地产以前传下来的市场红利进一步减少。 另外，房企资金高杠杆不太容易持续。 此外，根据克和瑞排名数据，公司的合作杠杆有所下降。

“住宅企业现在的合作比例很高，再增加的可能性很小了。 因为这个转速也在减缓。 ”。 方明富指出，这几年的快速周转是公司追求规模增长的目标，但在资金管理措施出台后，周转率的快速增长空之间实际上并不大。

方明富表示，融资监管更加严格，质量诉求的提高导致工期的延长，一定程度上延长了房企的整个周转周期，土地开发价格逐年上涨，房企面临着规模和利润的选择与平衡。 所有这些都指向房地产利润接近社会平均利润，房地产以前流传下来的快速发展模式一去不复返了。

合理的住房费用仍然得到支持

现在房企经营不容易，但房地产的未来并不悲观。

“合理的住房费用仍然会得到国家的支持。 ”。 方明富坦率地表示，在“十四五”计划中，促进住房费用健康快速发展是总基调。 其中，金融、房地产、实体经济均衡快速发展，并非相互对立。

“我们的人口迁移路径基本上是从农村、县城、地级市到都市圈的快速发展。 产业人口向特征区域集中是客观规律，但单城市能源水平不能无限扩张过度，要建设生产城市融合、职务平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推进多中心郊区化快速发展，包括中西部有条件的省份，有意识地建设多中心城市。 ”。 方明富说。

在此背景下，方明富提出，在合理的住房费用下，城市群带动的新型城市化是扩大内需的首要线索，包括发达城市圈、城市新城、节点城市在内的城市正处于非常大的快速发展空之间。

按照城市群和都市圈快速发展的逻辑，方明富说:“在未来快速发展中，抛弃了以前流传的快速发展模式，提出了企业品牌红利、产品红利、服务红利、管理红利4个方面的红利。”

方明富解释说，房企在强烈竞争的情况下，企业品牌溢价能力的提高，将为公司带来更高的收益率。 产品红利从以前的“有房子”，到现在“宜居”，公司的未来是赢得市场的关键。 在存量房源崛起的时代，房地产迎来服务型红利，巨大的存量市场带来未来巨大的服务诉求，开发商如何转型为城市综合运营运营商，是许多公司考虑的问题。

“一是管理红利，从制造业学习精细化管理，比较有效地控制价格，提高产品质量，缩短交货期，优化生产环节。 》方明富表示，目前，金科用“六西格玛”管理工具追求房地产精细化管理，制定科学战术，精细化项目管理和新闻化业务能量，进一步提高公司管理红利。

来源：零点娱乐时刊