“跑偏的江苏首富和拖垮他的房地产雄心”

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对许多公司来说，房地产是吃人的老虎。

作者乘坐华商略

本论文于2019年2月14日核电站爆炸

2002年5月，南京出现了一家名叫江苏地华的房地产企业。 那时国内房地产市场持续火爆，每天都有数不清的开发企业出现。 因为它的出现没有引起太多人的观察。

然而，仅5个月后，这家隐形企业就以2300万元从南京市建邺区政府手中收购了南京河西地产综合开发企业。 河西地产是南京知名国企，建设了集庆门大桥、集庆门大街等10多个政府要点工程。

江苏地华这开创了民营公司收购国有房地产企业的先河！

动手与众不同，江苏地华到底是什么由来？

人们打听后发现，其母企业竟然是知名肉制品巨头雨润集团，此次收购由雨润董事长祝义才亲自操刀。

当时，谁也没有料到房地产业务将来会给雨润集团和祝义才本人带来什么样的起伏。

雨润集团的崛起也来源于国企收购。

20世纪80年代末，安徽省交通厅下属航运企业吃皇粮的祝义毅然下海，积攒仅200元的积蓄一头扎进水产市场，赚了第一桶钱。

这一商海经历培养了祝义才敏锐的商业嗅觉。

很快他发现低温肉食品还是空白的，但潜力很大，所以1992年在南京罐头食品厂租了一家闲置工厂，组建雨润集团，开始生产雨润火腿，迅速打开了局面。 不出几年，雨润在领域内站稳脚跟，年产值越来越亿元。

1996年，在国企改革的背景下，意气风发的庆祝义才做了一件大事:以零对价收购濒临破产的南京罐头食品厂，成为江苏民企收购国企的第一人！

租用此次收购获得的大量厂房、生产用地和技术经理，次年雨润销售额近亿元，超过原罐头厂7000多万元的销售记录。

尝到了国有企业并购的甜头之后，从1998年开始，祝义才相继在全国重组了近30家濒临破产或倒闭的国有企业，实现了规模的迅速扩大。 然后每次重组破产公司，都可以实现当年的重组，当年的投改，当年的投产，当年的销售。 祝义才也因此被称为“中国第一屠户”。

2001年雨润集团年销售额达到34亿元，成为规模最大的低温肉食品集团，已成为与双汇、金锣鼎立的趋势。

从此，祝义才的眼球似乎不仅延伸到肉食加工上，还延伸到物流、房地产、文化、旅游、商贸等更有利的领域。

但是，雨润的这种多元化战术，核心是房地产。

雨润早期低价收购的食品加工厂和肉联厂，多位于曾经的城市边缘，随着经济的快速发展，逐渐成为副中心区域，不适合工业现场。

搬迁后闲置的土地，雨润成为快速发展房地产的最大资本，用于商品房开发，或用于抵押融资。

2006年12月，雨润食品收购长春食品集团下属的屠宰业务和相关资产，破产多年的老字号食品公司老茂生食品厂被纳入旗下，老茂生食品厂的70亩土地成为雨润食品的囊中之物。

直到年6月，雨润地产获得了这块土地的开采权，土地性质从工业用地变为商住用地，之后，这块土地被开发为雨润溪树华庭住宅项目。

同样的操作模式常见于雨润地产整体的快速发展。

随着食品、物流产业的扩大，获得大量廉价免费的土地资源用于商品住宅开发是雨润地产的一大“特色”。

年雨润提出“三三”战术，要在全国许多市县建立农副产品全球采购中心、物流配送中心及农副产品种植生产基地。

在这些采购中心的用地中，包括了很多商住补助土地。

雨润要求工农业项目辅助一点分区开发，通过在市县核心区域进行土地开发来弥补工农业项目效益的不足。 雨润拿走土地后，抵押给银行，在银行抵押资金给不动产输血。

像西安农副产品全球采购中心一样，3000亩土地包括9万平方米的星级酒店和28万平方米的配套商业。 雨润在沈阳获得12个地块，其中8个地块开发建设采购中心或物流中心，4个用作房地产开发，共计超过2000亩……

随着住宅开发的发展，雨润地产将进军商业地产。

2004年，祝义才通过江苏地华，在二级市场购买南京中央商场( 600280股吧)的股票(主营业务为商场零售和商业房地产)，很快成为其第一大股东。

那时，投身商业地产的王健林刚刚提出“城市综合体”的新模式，要将住宅、办公室、商业融为一体，踏上中国建设“城市中心”。

雨润地产于2009年正式进入主中商后，开始进入商业房地产行业。

它仿照万达城市综合体，以南京中央商场为开发主体，在南京、沈阳、哈尔滨、青岛、淮安、徐州、苏州、常州、宿迁、泗阳、大冶、铜陵等地区，开发建设了20多个“雨润国际广场”。

年，在胡润中国富豪排行榜上，祝义财夫妇的财富增加到315亿元，被称为江苏首富。 雨润集团也实现了1500亿元的销售规模，为其历史最高。

其中，雨润地产销售额达到155亿元，在许多城市配置了60多个项目。 当时，克而瑞公布的“中国房地产公司销售排行榜”中雨润房地产排名第49位，扩张激进的福建类房企建设房地产和中骏置业也处于下风。

这一年，雨润地产进行了“全面复制碧桂园”的改革，像碧桂园一样从三四线城市的风生水中，挖出了碧桂园100多人。

不仅如此，雨润地产还提出，到2009年将商业综合体建成50家。 万达做商业地产十几年，也不过80多个万达广场，雨润地产的野心可以说不小。

雨润地产位于攻城略地，成为名副其实的吸金黑洞。 雨润集团由于资金周转越来越不给力，经常需要“拆东墙补西墙”。

雨润的地产项目多位于偏远的三四线城市，难以快速开发和解销售，因此往往要用从乙地新抵押土地融资的资金偿还甲地的银行贷款。

房地产业务刚开始，祝义才将雨润食品的大量资金以“往来金”的形式输血至房地产业务，雨润食品的领取企业资金从2002年的5850万元激增至2005年的18.46亿元。

进入中央商场后，雨润通过抵押中的商股，筹集了大量资金，多用于房地产业务的开发。

拥有雨润食品和中央商场两家上市企业，为雨润的房地产业务提供了便利的融资渠道。

但是，这也不能满足房地产企业的资金不足，雨润开始通过扩张屠宰厂获得政府巨额补贴等各种手段筹集资金。

据雨润2009年报报道，其生猪屠宰生产能力达到2555万头，实际屠宰生猪979万头，生产能力利用率不到40%。 这表明雨润不需要继续扩大生产能力。

但是，雨的滋润会反其道而驰。

年，雨润在黑龙江省兰西县宣布总投资3.5亿元，建设生产规模200万头的屠宰场。 但是，厂房建成后，野草成长到一人以上的高度，也没有开工的迹象。

该项目占地194亩，按照双方签订的协议，雨润交出土地出让金后，这些款项用财政补贴的方法被雨润奖励。

随后，当地政府协助雨润获得农业产业化扶持资金4000万元和5000万元贷款财政贴息资金。 除了拥有地价外，雨润每年还可以从兰西县政府的财政中领取生猪屠宰相关的补助金。

作为贫困县，兰西每年的财政收入无需上缴国库，但部分财政收入以补贴的形式陷入雨润的腰包。 项目完成后，开工晚了，给当地造成了很大的损失。

同样的情况在安徽、天津、哈尔滨、辽宁等地也经常发生，多发生在偏远的郡和规模小的地级市。 这些生猪屠宰项目经常被指责为“虚报项目投资额”，属于“屠宰猪做前锋，砖(房地产)在后面”。

地方政府很可能迫于招商的压力，或者为了官员的业绩给予优惠条件，最后陷入雨润的圈子来收拾困境。

2005年雨润食品在香港上市后，10年累计获得的政府补贴超过40亿港元，占10年总利润的46.38%。 如果没有地方政府的补贴，雨润食品早就扭亏为盈了。

同为食品领域的龙头公司，双汇每年得到政府补贴，不到雨润食品的1/20。

祝义才说，只要本职稳固，多样性就绝不是吃人的老虎。 但在现实中，雨润地产大幅扩张，肉类业务收入持续低迷。

年雨润食品销售额逐年下降，分别为267.82亿港元、214.40亿港元、191.58亿港元，即净利润分别为-6.05亿港元、4359万港元、5677万港元。 年前三年，净利润均在17亿港元以上。

截至年第三季度，企业合计亏损超过60亿港元。

业绩低迷，除了受宏观大环境的影响外，根本原因还在于房地产抽血过多，现金流弱化严重。 结果，雨润食品在生产能力领域居首位，但产量持续下降，落后于同行业。

在业绩下滑的基础上，以“食品工业为道德工业”为口号的雨润食品，从2007年开始陆续暴露“过期肉”、“问题肉”、“β受体刺激药”等问题。 市场传言:雨润食品卖给中粮。

年雨润集团挪用上市公司雨润食品30亿港元左右的现金事件，最终祝义才辞去了执行董事、董事会主席等集团的重要职务。

此后，他站在幕后，将业务重点放在雨润地产上，提出“3年销售500亿元，从年开始上市”的目标。

一位雨润干部向媒体透露，为了尽快推进雨润地产上市，该时期祝义才晚上10点召集雨润地产高层会议，逐一度过旗下项目进度，每周会议至凌晨2、3点的天数至少有3天。

但是，不久，局势发生了急剧的变化。

年中纪委派出员工小组南下江苏，调查雨润涉嫌“贪污事件”和旗下房地产项目违规。

这一年3月23日，祝义才被检察机关执行监视居住。 据说中纪委直接率领“不是江苏执法机关的人”带走了他。

值得注意的是，年前后是南京政界动乱时期，南京市委原书记杨卫泽、南京市原市长季建业、南京建邺区原书记冯亚军等相继落马。 那时，雨润集团总部设在建邺区，该地区也是南京过去20年房地产领域发展最快的地区。

但是，到今天为止，官方也没有发布权威新闻。 祝义才具体是为了什么被监视住了四年。

祝义财本人失去自由后，雨润集团也陷入了极其被动的局面。

另一方面，各金融机构纷纷收紧对雨润系统整体的借款，承包商、地方政府及政府相关机构纷纷起诉雨润食品索赔。 雨润是位于全国布点的3400家食品加工厂，大多因后续资金问题而建设停滞。

另一方面，企业高管纷纷辞职，人心惶惶。 年雨润食品从业人员总数还有2.1万人，到年上半年期末只剩下1万人。 雨润食品的市场份额更是被金锣、双汇夺走了不少。

负债总额超过百亿港元的雨润食品也持续遭遇“债务危机”，融资困难，不得不抛售资产维持生产。

雨润地产也差点“卖身”给融创和碧桂园，但最终没能做到。

此次“卖身”失败后，雨润集团的房地产业务也迅速下跌，土地被查封、项目出售、工地停工等呼声层出不穷。 年上半年，房地产开发业务收益已经萎缩到7.6亿元。

年中期，雨润食品总资产从年末的269亿港元减少到185亿港元的房地产、厂房等资产也从165亿港元减少到120亿港元，比年末减少30%，损失达到5.4亿港元。

截至年6月30日，雨润食品短期银行的负债超过73亿港元，57亿港元的贷款逾期。

中央商场也受到祝义才事件的影响，面临着金融机构的放贷、放贷、放贷的压力。 资产负债率在90%左右徘徊，已经站在红线的边缘。

年第三季度，中央商场净利润仅243.23万元，比去年同期减少91.91%。

2019年1月20日，祝义才结束这4年的拘留生活后返回南京，回归后重新开始雨润集团。 之后不到两周，雨润食品的股价翻了一番，中央百货公司在此期间也连续两天停止上涨。 [/s2/]

外界认为他已经很难东山再起了。 因为雨润食品在市场上完全成为了陪跑者。 房地产不仅自身有很多麻烦，还必须面对整个大环境的不利。

在反观雨润奔向房地产和多元化的过程中，如果继续专注于主业双汇和金锣，则迅速发展到雨润望尘莫及的阶段。 财报显示，年，双汇实现营业总收入506亿元，后居金锣也取得390亿元的年收入成绩，但雨润食品已只剩下103亿元。

本想变得更大更强，却沦落到这样的境地。

对双汇、金锣静静专注于自己，祝义材这雄心勃勃的多样性扩张和挫折之路，可谓心比天高，生命如纸薄，越折腾，越失落。

商业和生活往往就是这样，想得越多，想得的越多，粗心得不到想得的，本来拥有的也就失去了。

因为过来人总是说:“要挑战、要冒险，但不要高估自己的能力，不要偏离自己的核心。”

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来源：零点娱乐时刊