“房价上涨的核心逻辑，都在这里了”

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如何评价一个地方的房价上涨？ 在房地产界流传着一句家喻户晓的话:短期看政策，中期看土地，长期看人口。

按照这种说法，人口多寡、人口流入正负是决定城市房价上涨的最根本原因。

这样，我们进行房地产布局，购买哪个人口多、人口持续流入的城市好呢？

实际上，长远来看，似乎很简单的5个字，其中隐藏着很多细节和门道。

越是人口多的城市，( 300785，股票吧)越值得买吗？ / h// s2/

这样，中国最值得买房的城市应该是重庆，而不是北上深广。 重庆的人口达到了3102万人，成为了正确的中国城市生活人口之王。

但不要忽视，重庆面积达到8.24万平方公里，宁波面积大于海南和台湾面积，宁夏面积也不过6.64万平方公里。

实际上，重庆市有1508万人口，全国城市人口排名第三。 其中，9大主城区人口不过875万。

认为重庆的人口密度实际上很低。 / h// s2/

和重庆很像。 有一个叫江西赣州的城市。 2019年gdp为3474亿，全省第二。 人口981万人，全省排名第一，全国排名前20。 赣州人民很兴奋吗？

而且，2021年底赣州人民对赣州房价持续上涨有信心吗？ 你知道赣州的面积是多少吗？ 39379平方公里约占江西总面积的五分之一，比36193平方公里的台湾省还大。

光看一个城市的生活人口总量是不够的。 要看这个城市的面积有多大。 / h// s2/

也有河南南阳这样的城市，人口1003万。 山东临沂，1125万人，人口也绝对名列全国前20。 如果根据人口多少来决定房价论，那两个城市的房地产应该很有价值。

但这里有两个问题。 另一方面，这个城市总人口多，但城市人口少，越来越多的人口分布在郊县。 例如山东临沂市，建成区人口不足300万，800多万人分布在郊县。

另一方面，虽说人口不少，但常住人口比户籍人口少。 那证明什么呢？ 证明人口流失。

例如河南周口，年户籍人口1149万人，但常住人口882万人，人口净流失266.9万人，人口流失总数居全国第二。

光看一个城市生活的人口总量是不够的。 另外，还得看这个城市的城市人口有多少，人口是净流入还是净流出。 / h// s2/

越是人口稀少的城市，越不值得购买吗？ / h// s2/

如果答案是肯定的话，有厦门、珠海、三亚这三个典型的城市。 说不好吗？

是的，这三个城市的房价不仅很高，排名全国前十，过去十年的房地产投资转化率也很高。

截至年3月，厦门新居房价35886元/㎡，居全国第四位。 三亚新房房价35118元/㎡，居全国第五位。 珠海新房房价26182元/㎡，居全国第八位。

厦门人口429万，珠海人口202万，三亚人口63万，很少。 这些城市人口排名没有全国前100，为什么他们的房价能排在全国前十？

人口的多寡是总量的指标，重要的是人口密度。 珠海、厦门的人口密度均可排在全国前20名，特别是厦门，人口密度达到2054人/公里，达到了适宜的全国前10名。

一个城市整体的人口密度还不能最准确地证明问题，需要深入查看建设区的人口密度。 / h// s2/

以厦门为例，厦门新建住宅价格平均为3.59万/㎡，而岛内新建住宅价格平均达到5.5万/㎡以上。

4月22日，上海泰鸣( 99%概率为中骏集团马甲)以103.55亿竞争思明区一地，楼面价50598.5元/㎡，溢价率达到43.8%。 这是厦门第一个百亿地块，是更新了厦门总价和单价的地块。

周边房价5-6万/㎡，楼价达到5万。 很明显，开发商对厦门岛内未来房价的期望非常高！

厦门岛内提高房价的理由是什么？ 另外，开发商能对厦门岛未来的房价这么有信心吗？

岛内的人口密度。 厦门岛有思明和湖泊两个区，158平方公里的面积占厦门总面积的不到十分之一，但厦门一半的人口集中。 / h// s2/

而且岛内有厦门最完善的配套设施、最好的医疗和教育资源、最舒适的居住环境，厦门甚至整个福建的高网民都想在岛内拥有房子。

有人口流入，一定有助于房价的上涨吗？ / h// s2/

房价的上涨长期看人口，不仅仅看人口总数，也看人口是流入还是流出。

这是2019年，中国人口流入最多的10个城市。

杭州人口流入55.4，排名全国第一，虽然受疫情影响，但目前楼市依然火热。

18年人口流入第一宝座后跌落至19年第二的深圳，19年人口流入41.22万，目前深圳楼市西部点位板块也相当火热，深圳才刚刚经历:房当办贷内部自查、自查后，

人口越多，一定会导致房价上涨吗？ 不，例如，人口刚刚流入第三位的广州，现在的楼市其实很疲软。

事实上，人口流入只是房价上涨的基础，流入的人口一定能买得起房子吗？ 不，所以也要看流入人口的质量。 不同城市的房价上涨是因为对人口质量的要求不同。

也就是说，在不同类型的城市，房价由不同的人们决定。 / h// s2/

一线城市房价由高网民决定

根据房价收入比，最不值得买房子的城市是一线城市。 为什么这么说呢，因为房价收入比基本上是全国最高的，已经严重偏离了国际制定的房价收入比3-6倍的合理区间。

深圳房价收入全国最高，达到35.2，是什么意思？ 深圳普通家庭不吃不喝需要35.2年。 你可以在深圳买房子。

在这种情况下，深圳的房价应该早就下跌了吗？ 为什么在上升？

很明显，深圳的房产与普通人没有半价关系，深圳的房价是由高网民购买的。 / h// s2/

只要深圳的高网民足够，而且这些用户持续增加，房价就会持续上涨。

深圳房地产供需矛盾十分激烈，真正的商品房只有185万套，也是全国房屋拥有率最低的城市，房屋拥有率只有34%。

很明显，在四个大城市中，广州的房价最低，为3.26万/㎡。 很多人认为，广州有南沙、增城、从化等多个周边地区，因此周边地区的成交价格降低了整体平均价格，似乎是有道理的。

但实际上，京沪没有周边区吗？ 北京的周边地区比广州少。

之所以说太白，是因为广州的房价天花板太低了。 / h// s2/

其次，广州的房价上涨反应是4个大城市中最慢的。 / h// s2/

从15年开业的这个房价上涨来看，深圳是全国的领头羊，15年4月最先开始上涨。 接着是15年末，16年初京沪开始上升，但广州悠哉直到16年末才做出反应。 房价上涨的反应速度慢于南京、合肥。

与其他三个一线相比，广州的房价不仅最低，上涨的速度也最慢，为什么？

问题就在这里。 因为一线城市的房价是由高网民的购买力和数量决定的。 / h// s2/

广州的城市资金总量(金融外汇存款)比北上低得多。 其中，北京17.7万亿的资金总量是广州6.18万亿的近3倍。 深圳9万亿美元的资金总量比广州多一个武汉资金总量。

另外，广州的高净人口也明显少于北上。

根据2019年胡润富报告，“高净值家庭”的标准是拥有数千万人民币资产的家庭，全国(包括香港、澳门、台湾)的数量达到198万户。

根据高净值家庭城市排行榜，北京高净值家庭数量是广州的4倍，深圳也比广州多近6100户。

二线城市的房价由中产阶级决定

二线城市、高网人口比一线城市少很多，可以从上面城市的资金总量表中评价。

真正抬高二线城市房价的，是资金实力比高净值人群差一些，但资金收入比普通人多得多的中产阶级。 在家庭单位中，我们称之为中产家庭。

根据2019年胡润富报告标准，“中产家庭”标准为资产300万，中国大陆中产家庭3320万户。 “富裕家庭”的标准是资产600万，数量392万户。

一个城市的中流家庭和富裕家庭越多，这个城市的房价大致率越高。 / h// s2/

(红框数字为600万人民币资产户数)

以江苏为例，江苏各城市房价高低，基本上与600万元人民币的资产家庭数量成正比。

所以，你有几千个幻想什么时候成都、武汉的房价会超过北京、上海呢？ 除非城市结构大幅洗牌，产业和人口大幅移动，否则这是零概率的事件。

在这个逻辑中，二线城市的房价天花板非常明显。 / h// s2/

比如重庆房价均价1.28万/㎡，二手房最高也不过2-3万/㎡，最高的项目单价是平均房价的2.65倍，差别不大。

长沙新房均价1.1万/㎡，二手房房价最高也在2-2.7万/㎡之间，最高的项目单价是平均房价的2.5倍，差距也不大。

一线城市最高的房价比城市房地产的平均价格至少要高三倍以上。

我们进行了调查，对比统计了二线城市部分项目的房价涨幅。 这几年房价上涨最快的实际上是哪些刚需的项目？ 而且，任何豪宅项目，大面积、单价高的项目，实际上都没有上涨。

很明显，由于高网民少，豪宅的支持相对乏力。

所以，投资二线城市，千万不要碰高总额的房地产。 1000万以上的合计金额，除了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门、苏州等城市外，其他城市难以流动性，购买后睡不着觉。

三四线城市的房价，大多数人都是603883，股票吧)决定的

同样是房子，同样是钢筋混凝土结构，为什么三四线城市的房价比一二线城市便宜那么多？ 同样的面积，韶关武江区最好的地区的10所房子，不能变成深圳南山区最好的地区的1所房子。

根本原因是，三四线城市大部分位于城市生态链的下端，创造财富的能力也位于下端，收入比一二线城市低很多。

三四线城市的房价将来会持续上涨，如果要求不高，普通购房者很少。 / h// s2/

问题就在这里。 另一方面，三四线城市的居民大部分以当地人为主，不管当地人好不好，至少有房子的优点。 结果，他们没有太多的购买诉求，或者购买诉求不紧迫。

另一方面，三四线城市的人口可以以当地人口为中心，但更悲惨的是，这些人口还在消失。 失去的部分大多是年轻有创造力的劳动力。

所以，我为什么一直强调？ 大部分三四线城市的房子买住就行了。 千万不要买投资。 / h// s2/

说白了，三四线城市房价上涨，对人口要求最低，有足够多的人就行了。

但是，光是这样的话，很多三四线是不能满足的。 因为他的人口在流失，未来的房价会上升多少呢？ 房子还能卖给谁？

为什么17年到19年，很多三四线城市的房价上涨了？

是的，过去这波房价上涨，许多三四线城市的房价翻了两番。

最核心的三个理由

1、棚户区改造，以当地居民为中心的三四线城市，如果当地居民没有买房的诉求该怎么办，把你的房子弄坏了，不赔偿，你说要不要买房？

2、从一二线城市涌入的热钱投资三四城市房地产，炒作高三四线城市的房价。

发起从村、镇到县市买房子的运动。 一个是村里人的自发行为，很多村民都发财了，想进城享受更好的教育、医疗配套。 另一方面，补贴下形成的羊群效应，与村民进城买房相比，当地政府给予了一定的补贴，旁边的王先生、东头的陈先生去买了吗？ 去吗？

但成也萧何、败也萧何。 过去房价上涨的原因，正好是现在房价下跌和停滞的原因。 / h// s2/

年，全国迎来了棚改收官年，未来以旧小区改造为主。 地方城市的热钱如果没有更好的利润，肯定不会流入三四线买房子。 最后，过去几年的村、镇向县市买房的运动，人数差不多都消耗了吗？ 去哪里找人？

[/s2/]城市的繁华和衰退，房价的上涨和下跌，归根结底，人口起着决定性的作用。 / h// s2/

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来源：零点娱乐时刊