“张璋：商业地产盈利模式及资本运作”

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应该说我们的同世飞天是国内第一个，或者说最先建成商业地产。 我们几年前做商业地产的时候很多人说住宅那么火，为什么不做住宅呢？

应该说，在住宅很火的时候，我们总是坚持我们的平台和专业，房地产经过几年的宏观调控，今天的商业地产已经成为了我们大小开发商追逐的新平台和新行业。 现在的商业地产烧到什么程度，还是热到什么程度？ 用简单的数字向大家讲述我身边的感受。

上周六，我去了吉林，跑了两家，星期天就回来了。 星期一到兰州跑了两家，星期三就回来了。 我昨天跑回家去了山东，那天晚上回来了。 这个会议结束了，我要赶到贵阳，明天回来。 想想这就是我们中国现在的商业地产正在迅速发展的原因。 目前的状况是大家万马千军正在独木桥上穿行。 今天的主题是民营房地产公司的突围和出路。

我们知道大部分不动产都在谈论住宅。 住宅这个模式实际上很简单。 它的盈利模式是买地、建地、卖房子、买地、建地、重新开发房子、再出售房子。 我在很多地方，比如说，我们的住宅开发商就像木匠买木头做桌子一样。 比如大家坐的桌子椅子，木匠买木头做桌子，他花100元买了木头。 他按照设计的风格做了桌子和椅子，用200元卖了它，人工减去了50元的毛利，他加了原价的100元和50元。 发现一个问题，树涨到150元，他拿着150元的树做桌椅，销售300元，扣除人工价格50元的木材，变成250元。 去买木材的时候发现木材变成了250元，他重建桌子，卖桌子，卖400元，最后大家发现了一个问题，谁赚了钱？ 木匠赚钱了吗？ 木匠当然赚了钱，但真正赚钱的可能是木材店，卖木材的老板赚了钱。

我在中国做房地产。 也就是说，我在做住宅不动产。 我们真正赚钱的是土地供应商。 政府在赚钱。 第二，土地开发建设商和房地产开发商。 但是，房地产开发商按我刚才的比例赚不了多少钱。 我们为什么赚钱呢？ 这里有个大问题。 从获得土地到开发建设，到出售房子之间存在时间差，这个时间差导致土地上升。 当然，更重要的是，我们现在的市场有很多刚性诉求，投机和投资诉求也很多。 这几年宏观调控对住宅房地产的影响很大，很多房地产开发商因为我们的货币政策、信用政策，他现在的资金不足，因为我们的限购政策，因为住宅投机性的限制，很多住宅房地产的销售不顺畅。 在这种情况下，许多开发商开始迁往商业地产。

前面的嘉宾说，我们中国大部分开发商对商业房地产的认识很简单，是根据住宅的想法认识的。 他们还在考虑——拥有土地——建造房屋——出售商店——拥有土地——重建房屋——出售不动产的过程。 实际上商业地产绝对不能这样做。 我们住宅不动产是消费品，商业不动产之所以成为商业，是因为作为生产资料被用于生产和再生产业界。 它是商用的不动产资产，具有生产属性，具有投资属性。 住宅区的盈利模式只有建设-销售-再建设-再建设一种。

商业地产的盈利模式有四种。 第一种是和住宅一样，可以购买土地，建造房屋，出售房子，也就是“开发模式”。 二是建设商业房地产后，可以持续经营，获得经营性租金和经营性利润，其盈利模式是经营性利润三是有经营性利润，也就是周期性利润，如果有经营性利润，就会带来大量房地产附加值的上升，这个房地产的价值就会变高。 也就是说，第三个是资产性增值收益。

当然，在中国，我认为这是我们中国商业地产普遍的三种形式，但真正的商业地产盈利模式的本质是什么？ 真正的商业地产盈利模式的本质是资本运营，资本收益。 在中国，商业地产资本盈利模式目前的渠道不通畅。 例如，商业房地产良好的融资平台和退出渠道，也就是资产证券化reits，在中国已经讨论了很多年，并没有真正提出来。

就像刚才张民耕老师说的，我也看到了这个消息，现在国家提出了第一个reits，说是尝试了，什么？ 就是对比廉租房。 我提出了一个问题。 reits本质上是商业性经营不动产，具有稳定的长时间租金收益。 我们廉租房当然可能长期稳定，但是房租收益率有多高呢我看了相关资料，这次我们国家公布廉租房的reits基金租金收益可以达到6%，我在那里想了想，国家在这里的廉租 房租会是多少钱？研究结果表明，政府有补贴。 我认为这可能违背商业房地产资本的运营，违背reits的根本特征。

我认为，如果中国在商业地产资本化的运营中，不能真正进入reits，中国商业地产未来的快速发展实际上很困难。 因为众所周知，商业地产要求规模、经营管理要求、商户经营连续性要求、团队要求非常高，没有一定的房地产规模和房地产条件，没有一定成熟稳定的商业管理团队，没有稳定的租金收入，商业地产实际上并不怎么样。 几年前，我们大部分的开发商在建造完一所房子后，试图将其分成可以分零出售的店铺进行销售。 这引起了非常多的问题。 我认为这不是中国商业地产未来迅速发展的方向。 中国商业地产的未来必须迅速发展。 我认为至少在三个层面上，我们公司必须突破。

第一个层面的突破一定是观念的突破，我们中国大小开发商现在的观念是开发模式，也就是盖房子，卖房子，我认为如果这种模式不改变，中国的商业地产就不可能健康起来。 万达发展到今天。 其实万达最初的战术高度很高，但他在前期也出了小错误。 也就是说，他们大量出售商店。 你看到现在有多少商店分零售，成功地像住宅一样建造和销售了它吗？ 这是解渴的方法，这种方式不仅会带来社会问题，还会带来商业房地产公司快速发展的自己的问题。 商业地产健康快速发展的第一个突破必须是观念上的突破。

第二个突破无疑是资金运营模式的突破，或者从根本上说是资本运营模式的突破。 当然，房地产开发商大部分在资金运营层面，是资金融通层面，不是资金运营层面。 资金融通这一层面，越来越多的是在债权这一层面上运营，如寻找银行贷款、向建设公司垫付资金、提前卖房、使用vip卡、接受客户存款、使用信托的方法等。 这些方法基本上是资金融通的方法，债权的方法。 我认为商业地产继续走这条路是行不通的。 下一阶段，中国商业地产要真正健康快速发展，必须走一条路。 就是在资本运营的层面上迅速发展。

我们今天也很高兴搜狐网在房地产基金方面邀请了很多机构参加。 这是中国未来房地产快速发展方面非常重要的保障。 如果没有大量的投资机构进入商业不动产，商业不动产很难迅速发展。 我们的企业现在也和新加坡的reits资金有接触，在前端时间也推荐房地产，在这方面也做了一些工作。 证明了什么呢？ 证明商业地产一定要在资金方面突破，在融资方面突破，特别是在资本方面突破。 否则，银行和债权这种融资方式可能导致商业地产发展不太迅速。

第三个突破是管理团队中的突破。 商业地产的管理团队决不是开发商随便找了几个施工单位和物业经理做的，做得不好。 商业地产一定需要一支长时间稳定、熟练、有战斗力、专业的商业物业管理队伍，这支队伍必须挺身而出才能搞好。 几年前，我们做商业不动产的时候，没多少人做商业不动产，但是现在随便在外面拉，他就说做商业不动产了。

商业不动产的本质是商业，不动产是载体、方式、不动产，商业是经营的主体。 这期间，去了青海西宁，他们的上司告诉了我。 张老师说，我们做了五年的商业地产。 我现在本来商业地产叫房地产商业，是做的房地产，商业是附属的。 这次和你们交流后，我真的明白了什么叫商业不动产，本质是商业，不动产是形式。 在我们团队不擅长商务，不擅长商务管理，不擅长商务运营，不擅长前期的商务定位，商务策划，商务招商的情况下，你做商务房地产一定是瞎子瞎了眼。 在商业地产下，如果我们能在管理团队方面取得突破，中国的商业地产开发商就能找到自己的路。

总之，我认为商业地产未来的快速发展，第一个突破是理念上的突破，第二个资本、资金运营上的突破，第三个突破是管理上的突破。 这是战术上的突破，是房地产开发商在房地产投资快速发展的过程中必须做的工作之一，你的投资快速发展战术包括模式的突破，我们很多人实际上在这方面都很混乱。 比如我们原来的住宅开发商是游牧民族，游牧民族把羊和牛赶到有水草的地方，贴补房子，在那里生活和放牧，我们现在的住宅开发商也一样。 无论哪个地方有土地，他都会计算容积率，我认为规划条件和投资回报率可以做到，无论这个地方在城市中心，城市边缘，这个地方是平的，还是在道路上。 这证明了我们以前的开发者相遇是安全的。 你遇见的是什么？ 以投资收益率计算这笔帐的话，他一定会做。 但是，商业地产开发商今后一定会遇到不安全，一定要有自己的模式。 我认为这个模式需要10个选择。

1、专业定位，你到底是干什么的，商业的，旅游的，工业的，养老的，物流的。

2、地域选择，我们做的是一线城市、二线城市、三线城市，还是县级市。

地位的选择，是建立新区，还是郊区，还是城市中心区？

4、产品选择，是做一些商业，还是做分零上市的商业，是做写字楼，还是做酒店，还是公寓。

5、房地产的选择，我们的行业选择是专门做家庭，还是做商场，还是做综合体，还是其他单行业。

6、模式选择，我们是做开发模式，还是经营模式，还是资本运营模式？

7、管理模式的选择。

等等，这样的选择，如果我们的开发者能顺利进行这样的战术计划，我们的商业地产一定能健康快速地发展。 所以，我认为我们今天在这里讨论问题有现实意义。 它给了中国很多房地产开发商目前国家宏观调控的形势，如何实现突围、转型，我们给他提个醒，房地产在住宅方面的突围是不得已的，但进入房地产又是必然的吗？ 还是必然的选择？ 我不一定认为每个房地产开发商都需要从一种房地产形式进入另一种房地产形式，例如从房地产进入旅游、商业进入旅游、养老、你是否在准备、观念准备、模式准备、团队准备、资金运营准备、你快速做好战术准备 我们希望中国的商业地产开发商、投资者们此时需要的是冷静，需要的是我们自己有足够的评价，对形势有足够的评价，对我们自己的资源有足够的评价。 只有这样，中国的房地产业、商业地产业才能更健康地快速发展。

谢谢你！

来源：零点娱乐时刊