上海房租涨幅持平房价涨幅 老外抱怨越来越租不起

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在严光路417号，原来的“闸北网球馆”的铭牌被悄然取下，褪色的字迹成为过去，取而代之的是“静安网球馆”的五个大红正楷。

对于许多犹豫不决的买家来说，闸北到静安是一次心跳冒险，交易价格日夜飙升。今年年初，上海楼市的总体基调和“屌丝变白、变富、变美”的良好发酵，已成为楼市最能体现“神奇资本”近乎戏剧化狂欢的标志。

五六个月前，房价只有400万元，一下子超过了700万元。房地产市场的“3·25”新政增加了购房限制，并被嘲笑为解决了“是否买房”的终极问题。买不起房子的人最终别无选择，只能加入租房者的行列。

然而，恐怕租房的现实也是“瘦”的。《中国经济周刊》记者走访了包括“京欣安”板块在内的多层次房地产租赁市场，发现房地产市场预期与政策因素重叠，使得房地产市场弥漫着硝烟。根据一些中介机构的数据，在2月份房价飙升的时候，上海纯商品房的平均售价和租金同比几乎保持不变。

外国人吐痰上海的房租越来越高

“从我开始职业生涯开始，我就参与了国外租赁业务。今年最明显的感觉是外国租户减少了。”闫妍(化名)，从事租赁行业9年的资深经纪人，曾经和朋友一起创办了一家涉外租赁公司，对上海的高端房地产了如指掌。

闫妍告诉《中国经济周刊》记者，以浦东杨炼板块的仁钢河滨城为例，经过几轮的上涨，目前的房租已经达到了很多外国房客买不起的水平。“有一对加拿大夫妇房客。我在这个社区已经住了很多年了。两个人的月租金预算是13000元。去年年初，我给他们找了一套161平方米的三居室，但现在13000元只能租到88平方米。

据闫妍介绍，社区本身的公寓选择非常全面，从80多平方米的两居室到500多平方米的豪华住宅。以前，两三百平方米的大租户的主要力量是外国人，“因为在大多数情况下，外国公司给他们一个相对较高的月租金预算。”如果是高管级别，一般能达到3万元左右。这个价格现在在社区里找房子很尴尬。”

“外国人通常对空.有更高的要求三口之家通常喜欢住在四个房间里。然而，即使要求降低楼层和房间类型，月租金也将超过33000元。有些外国人只能忍受“失恋”的痛苦。”闫妍告诉记者，许多外国房客向她抱怨房租太高，让人无法忍受。“最常听到的意见是，他们已经在上海工作了六七年，而公司的房租补贴预算却没有增加一分一毫。住房标准只会越来越差，而且越来越偏离外国人自己对生活质量的追求。"

德国医生斯图加特在浦东南路附近的一家国际医院工作，在恒河滨城租了9年房子。但是今年7月，她决定暑假结束后带着孩子回家。“去年我们找到的四个房间的月租还是25000元，现在已经涨到34000元了。这不仅是发票上的价格，也是老住户续租的价格，已经大大超出了我们可以接受的生活成本。”她向《中国经济周刊》的记者强烈抱怨。

“经过去年的一波市场行情，事实上，许多原本要出租的房子已经被卖掉，住房越来越稀缺，空的讨价还价空间也开始缩小。整个社区规模相对较大，约有4200个家庭。原先的整体入住率在25%至30%之间，目前可能只有10%的入住率。”闫妍告诉记者。

地主的心态也在发生微妙的变化。“过去，房东会在两周内将房屋腾空并消化。现在，随着社区整体房价的上涨，房东愿意等三个星期甚至一个月再租房子。由于租赁周期较长，租赁客户数量最近大幅减少。过去，每天的接待量可以达到2到3户。现在接收2到3个家庭需要两到三天的时间。外国客户的流失是一个重要原因。”

一个有力的证据是，去年11月和12月的房地产市场“在淡季并不疲软”，这证明外国人可能不再是高端房地产的支柱。“根据以往的经验，外国人有固定的海外外派时间。一般来说，每年7月和8月的夏季都会有一波空的增加。租赁业的旺季应该是3月至10月，但去年是11月和12月。很多客户都很忙，他们实际上是打算买房或正在装修的中国短租客户。”闫妍向记者解释道。

上海明星康卡住在陆家嘴金融中心最著名的高档社区，月租金近7万元。但是更多的外国人抱怨他们在上海租不起房子。

租房哪个更贵？

上海中档的出租房可能会逐渐失去吸引力。上海“3.25”新的房地产调控政策出台后，非上海居民购房门槛大幅提高，令被未来房价“惊呆”的石云夫妇开始为是否利用量价调整购买出租房而苦苦挣扎。目前，他们在普陀区中心区租了一套两居室的小公寓。作为一名高级程序员，石云甚至专门编写程序来计算买房和租房的实际成本。

“根据我们的月收入，银行可以批准的纯商业贷款约为200万元。在两个家庭的支持和我们自己的积蓄下，我们只能勉强在普陀中心区买一套总价约450万元的二手小两居室。每月的房款大约是10000元，现在我们住的公寓每月租金是6500元。”石云告诉《中国经济周刊》，目前两人的月平均收入为25000元，年薪增长6%左右，月支出为10000元，口袋里的现金回报率是按照主流理财产品6%的年利率计算的。

“我们已经核实了国家统计局公布的上海市过去五年房价的官方涨幅，年均涨幅约为6%。”石云向记者解释说，如果我们继续选择租房，根据历史数据，假设五年后房租上涨将与房价上涨挂钩，五年后将支付约44万元。这个小家庭的存款是402.5万元现金，没有债务。

“如果我们现在买下这栋房子，再多花10万元装修，五年后房子会升值到602万元，加上投资回报，我们能解决的现金大约是52万元。这时，我选择一次性还清银行贷款，卖掉房子套现。剩余的银行贷款需要支付184万元，房价为602万元。那么手头的现金约为418万元，加上之前的52万元现金余额。总资产已变成470万元现金，没有债务。”根据石云的计算，即使按照利率最高的纯商业贷款，在排除五年内房价崩溃的极端情况的前提下，只要房价升值幅度略高于银行贷款利率，租房的实际成本就会超过买房。

毕业于帝国理工学院金融系的罗朗(化名)从长远角度考虑租房的实际成本。“就拿买190万元的房子来说吧。假设首付款为30%，月付款约为7000元，月租金为月付款的一半，约为3500元，租金随年通胀率2%上升。如果你算上这笔租金，如果你全部买下，货币基金产生的机会成本年回报率为4%，未来50年租房的实际成本是131万元。看起来租房子很便宜，但是如果你买了房子，你就可以买了。

罗朗对《中国经济周刊》记者分析说:“即使是自住的房地产，其一半的财产都是用于保值投资的资产配置。房子住了50年就可以卖了，租房50年纯粹是消费。相对于租金溢价而言，买房至少可以解决上学的问题，避免搬家的麻烦。此外，这还没有计算房屋出售时的实际增值部分。”

闸北改在静安，随着今年初上海楼市整体基调的上升，老闸北区最能体现“神奇资本”楼市的狂欢。

上海房租上涨平缓，房价上涨

“买房贵”已经成为这个大都市繁荣的阴影，但实际上，上海房租的上涨趋势并不亚于房价。根据中原 (上海)2016年2月的月租金指数报告，全市月平均租金达到78.5元/平方米，同比增长24.33%。Cree Consulting and Yiju Research Institute联合发布的2月份报告还显示，上海纯商品房的平均售价为36381元/平方米，同比上涨24.2%，几乎相当于租金的涨幅。

位于上海市中心区的中原地产的房地产经纪人刘正彦告诉记者，随着房价的翻番，租金也接近翻番。“今年和去年没有可比性。便宜的那个房间出来时被抢了。现在80平方米和90平方米的两个房间要价8000元。”。

闫妍还告诉记者，房租和房价的上涨一般是同步的。“一套151平方米的商品房，去年春节期间价格为750万元，后一年又慢慢上涨到800万元。5月份的价格约为850万元至880万元，今年年底后的价格约为1300万元。最近，我听说一个订单的交易价格高达1310万元。我认为更普遍的价格应该在1250万元到1280万元之间，也就是说，一年后会增长30%左右。如果租赁价格开发票，业主需要支付5%的税。去年，151平方米的价格是14000元和15000元。现在价格差不多是18000元和19000元，这和房价的上涨基本一致。这个价格仍然是更新价格。如果是新租金，加租会更高。”

对此，中原地产研究咨询部高级经理卢文喜分析《中国经济周刊》称，从现在开始，租金与房价之间存在比例关系。“去年11月和12月的房租指数几乎每月上涨3个点，今年1月至2月上涨6个点，3月至4月上涨8个点。这种加速上升的趋势与房价有关。另一方面，今年年初的激增与季节因素相吻合。每年年初都有租房潮，促使房租上涨。”

来源：零点娱乐时刊