“房价收入比，从来就是个伪命题”

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谈论房价的人确实很多，但很多观点认为听起来逻辑混乱。

而且，我们理所当然地认为的常识、一点点逻辑、一点点认识上的概念，很多都在这几年市场上不断清洗，逐渐调整。

比如房价收入比这个概念，大家的理解可能出现了一点偏差

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一般来说，房价收入比是指住宅合计金额比上一个地区的家庭可支配的收入

很多人把房价收入定得比这个维度的重要性特别高，有些人直接比较房价收入来衡量城市房价是否合理。

最基本的表现是，这个比值越高，房价泡沫越大，越快就证明卖房，比值越低，房价越健康， [/h/h ]

三亚需要29.8年，北京需要25.4年，上海需要26.1年，厦门需要22.5年

从这个立场来看，房价显然很高

所以，如果这个命题逻辑成立，深圳、上海、北京、杭州(楼盘)、广州(楼盘)这样的二线城市的房价其实是最危险的，整个房价与家庭收入严重脱轨

上班族家庭想在这些城市买房子，所以不吃不喝需要喝将近30年整个房价与家庭收入严重脱轨

沈阳、南昌、宜昌、乌鲁木齐等三四五线城市反而最值得购买。 因为他们的房价亲民，房价收入比低，几乎没有泡沫。

如果再次放大样本数据，可以看到房价收入高于这个维度，中国许多中西部五六线城市值得投资，由于房价基数低，当地收入也可以。

例如朔州(山西西北部)，房价为3600元/平，人均gdp超过5.5万元。 鸡西(黑龙江南部)，房价为3500元/平，人均GDP为3万。 石嘴山(宁夏)，房价3000元/平，人均GDP万

大家觉得和我们以往的认识不太一样吗？ 房价收入是否反应为高质量的二线城市不值得投资，充满泡沫？ 另一方面，隐藏在角落里的五六线城市，投资的安全价值很高

房价收入比这个概念到底是哪里出了问题

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在回答这个问题之前，我想和大家谈谈几年前房地产商两位大佬之间关于房价的著名争论。

谢国忠和任志强，前者是见空派，后者是见多派

当然，从目前发展迅速的情况来看，后者赢了，所以网上有段子说肉跟着大炮吃，可能跟着谢国忠连汤都喝不上

作为前摩根士丹利董事长，谢国忠对股市和经济的估值非常准确，他曾预言股市将在6000点直接进入拐点下行期

虽然不能说眼睛有毒眼球长，但是光是房价这件事，好像有点狼狈。 根本原因是他认为房价收入比这个概念更错误

谢国忠认为空中国房价非常重要的维度是房价收入比，参照目前中国各城市工薪阶层的收入，整个房价远远超过了居民的实际承受能力。

我们一直认为，对房价收入比这个概念有很长的理解误区

房价收入比是多少

房价是对未来高收入的反应

请注意其中提到了两个词。 一个是未来，一个是中高收入。

如果从这两个立场和概念深入理解，我们可以解释很多事件

可以把这种情况看成股票，但本质上房价和股价是一样的。

一家上市公司目前的股票价格实际上包含着对未来预期的价值，反映了投资者对该公司未来的信心程度

为什么投资者要买苹果公司和亚马逊公司的股票，就像亚马逊几年前就亏损了一样，他们对未来的快速发展充满信心吗？ 虽然市盈率超过300，但资本市场仍然是哈里发，根本原因是有好的预期。

我们常说的话是: 你买了城市的房子，其实是买了这个城市的股票

我认为这个城市的经济快速发展是有希望的。 因为预计将来会上升，所以购买。 是吧。 本质上就是这个道理。

另一个概念是中高收入

随着城市化的发展，并非所有人都有机会购买房子

房地产顶级的设计逻辑实际上是低端有保障，中端有支持，高端有市场。

换句话说，房子应该卖给中高收入，低收入群体的住房诉求很可能在租赁市场得到处理

商品房的定位其实是高端商品，不是依靠社会平均收入就能轻易买到的

特别是随着房价的上涨，许多城市的住房供应情况更加多样化，更多的人选择保障性住房和公租房，这一趋势在二线城市尤为明显。

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以纽约、东京、香港等发达城市为目标，这些发达城市的租赁份额约为55%-60%，在全美最大的35个城市中，城市的房屋租赁率达到一半以上

这表明近年来，租赁市场在政府层面发展迅速。

在北京和上海等一线城市用于公共租赁的土地面积每年也在增加的现状下，今后5年用于北京土地市场专项租赁的土地占有率将超过35%吧。

同样的居住诉求，未来的满足方式因人而异

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房子其实是一种非常特殊的商品，首先它的具有作为费用品的居住属性，另外作为资产具有投资属性。

房价收入比实际上只反映了房子的居住属性，而不反映房子的资产属性

因为，从本质上来说，家的这两个属性在定价机制上完全不同

作为费用品的居住属性，反映了现在的采用价值。 这是因为受目前人均收入水平的制约。 例如，汽车的价格为10万元，这个价格包含企业品牌，里面有招聘性能的各个要素。

如果一个商品只有费用品的采用价值，那么随着时间的推移，一定会慢慢打折。 因为整个过程都在损失。

比如新车第一年卖10万美元，第二年可能只有8万美元。 如果你卖15万美元，肯定没人买。 因为这个价格违背了定价法则。

但是，如果有资产属性，就完全不同了

具有资产属性的产品他的价格不仅应该包括现在的采用价值，还应该包括将来的期望，期望越高，评价值也就越大。 这和之前股价上涨的逻辑是一样的

因此，这样看来，作为资产属性的房子与社会平均收入的相关性不大

因为，从房子的招聘属性和投资属性两个维度来看，我们可以更清楚地感受到决定这个房价的因素有多少。

从招聘属性来看，你住在这个房子不方便也不舒服。 比如离地铁很近，有没有学区，房子是哪个开发商建的，小区绿化率如何，房地产如何，小区业主素质如何等等。

从投资属性来看，这个城市的能源水平如何，引起人口流入的产业有多少，中高收入群体有多少，未来是否会有盈利的计划刺激等

特别是在二线城市，城市能源水平越大，复盖的人口面也越多，房地产所具有的资产属性越强

因为对这些城市来说，他们的买家已经不是依靠当地人的平均收入来支撑的，而是来自全国的富裕阶层。

说到房价收入大于这个概念，我们不知道这个城市的房价天花板在哪里

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请记住，从现在开始，尽快让房价收入比这个概念还多。 否则，你会错过越来越多的乘车机会

房价收入比实际上是个伪命题

以上为正文，由r先生提出[/s2/]

来源：零点娱乐时刊