“欧阳先声：房地产税的25个认识误区（中）与税法草案民间版”

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一、房地产税能治百病吗？

二、不动产税不符合法律？

三、房地产税征收困难？

四、房地产税的疑问多吗？

五、不动产税法民间草案

(连接期间)

上一期的文案中说，房地产税不可以赋予多功能。 税制设计必须摆脱治百病的思维逻辑，处理地方财政收入，兼顾居民负担能力和客观公正。

另外还提到了房地产税的一些法律争论，如土地私有化、土地无权利不纳税、土地出让金和房地产税重复征税等认识错误。 这些观点可能行不通，但都是独立思考，希望理性、客观、认真思考。

这次，我们将包括小产权房问题在内，探讨土地出让金与房地产税的关系、地方政府对房地产税的态度、房地产税技术的难点。

误区11 :房地产税是新房的新方法，旧房

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一种观点认为，新建住房应改为每年支付土地租金(包括在房地产税中)，而不再次支付土地出让金。

可以看出他们没有拒绝土地出让金。

他们认为，已支付土地出让金的老房子应扣除土地出让金并交纳房地产税，或者在70年土地开采权届满后交纳房地产税。

显然，这些观点是有希望的，是丢失的桑榆的。

前者的观点会带来很多新的问题。 例如，房价(包括二手房)会大幅下降吗？ 住宅抵押物不爆仓吗？ 商业资产如何重新定价？

如果变更房地产税，即使按土地出让时的原值计算，每年分配的土地租金也是巨大的金额(近三年，一线城市土地出让金占房价的1/3以上，每年的土地租金至少在2万元以上)，能缴纳包括土地年费在内的房地产税的人有多少？

后者的观点还会带来越来越多的问题。

首先，老房子扣除土地出让金后缴纳房产税，相当于政府返还土地出让金后征税，但核定的房产税是否包括土地出让金每年的分配？

其次，70年土地开采权期满后缴税，就如同已缴纳土地出让金的大量存量房不需要缴纳房产税一样，只有少量的增量住房可以征收多少税呢？

第三，如果新建住宅不再支付土地出让金，谁有资格取得土地使用权？

我国《物权法》第一百四十条规定:“建设用地的采用权人应当依照法律规定和合同约定支付转让金等费用。” 因此，土地出让金是土地使用权人取得土地使用权的法定义务。

如果不公开土地的话，公司的土地是免费的吗？ 如果不是免费的，国有土地和集体土地怎么定价？ 土地年费的定价依据来自哪里？ 怎样才能防止民间的不正当行为，使之公正透明？

难道我们还能回到国有土地所有行政区划的计划经济年代吗？

第四，过去我们说过“人不老，房间死”。

我们的住宅建设设计寿命只有50年。 70年后，房子可能已经不在了。 谁来交房地产税？

第五，老房子只有土地出让金，新房子既需要支付土地出让金，也需要支付土地年贡。 这公平吗？

期待法律不追溯过去，而满足现实的期待，这是很纠结的。

何况，在部长的时间法律框架内，新的旧方法不能共存。

立法会规定:“新规定与旧规定不一致的，适用新规定。”

误区12 :土地出让金被取消

从城市化进程看，大城市受制于土地供给约束，中小城市受制于人口增长，大解体大建设、快速扩张的城市建设模式难以延续。

未来，优质、集约型快速发展的必由之路是城市更新改造。 因此，土地出让将大幅减少。

城市化基本结束后，大部分依赖土地出让金的城市土地财政也自然枯竭。

届时土地出让金的规模将急剧缩小，是否取消也不那么重要。

未来，随着存量市场规模的扩大，房地产价值也将提高，房地产税也将水涨船高，逐渐弥补因城市不再扩大而减少的土地财政。

所以，不必指望征收房地产税，而是取消土地出让金。

顺便说一下，物权法规定“土地的开采权失效后自动更新”，基本上明确了不支付土地出让金。

但是，很多住宅的寿命不到70年，如果房子提前失去，不允许原地重建，剩余年限的土地的开采权就像浮萍一样，没有附着物。

关于政府是否收回土地的开采权，以市场价格进行补偿，因为《城市房地产管理法》规定:“国家对土地的采用者依法取得的土地的采用权，在合同约定的采用年限届满之前不收回。”

只是在特殊情况下，并根据社会公共利益的需要，“按照法律程序提前收回，根据土地的实际年限和开发土地的现实情况，可以给予相应的补偿”。

例如，被认定为危房的不动产最终只能拆除，但如果土地的开采权剩下的年限少，可能不会就地重建，而是暂时作为绿地被搁置。

误区13 :地方政府不热衷于房地产税

没有人觉得钱太多不好。 政府也一样。

目前形成共识的是，房地产税总量远远不及土地财政。

另一个共识是，房地产税出台后将抑制房地产市场，减少土地出让金收入。

但是，如果看看香港和我们的上海(楼盘)、重庆(楼盘)，就会发现即使有贫富差距和房地产税，土地出让面积的倾向性也没有降低，土地出让金没有减少。

因为我们可能错了。

如果真的开房地产税，地方政府会偷偷享受。 因为:

第一，征收房地产税并不是停止征收土地出让金。 我们学的不是香港吗？ 香港不是双重征收吗？ 财政收入不是更高吗？

香港的土地制度弊端很大，令人诟病，但暂时我们不能放弃同样的制度。

多种财政税收途径，地方政府当然开心。

其次，随着城市扩张放缓，建设支出减少，加上每年新增住房不增加房地产税，许多地方政府可能会逐渐走出财政赤字空的陷阱。

3

不动产税征收困难吗？

许多专家表示，征收房地产税存在许多技术难题，尚未解决。

房地产税收征收的实际工作看起来多而复杂，但并不是没有解，重要的是税收制度简单易懂、负担合理、公正公平。

误区14 :由于产权不明确，无法统一收税

诚然，我国城市住宅性质五花八门、千差万别，商品住宅、经济适用房、人才房、安居房、二限房、自用住宅、集资房、共享产权房、军产房、中央产房、直管办公室、自用办公室、拆迁房、商业公寓、厂房改建

有些住宅不能进行公开市场交易，只能进行个人交易、公司回购或封闭运转，有些住宅没有土地的使用年限，有些住宅是福利分房、住房改革室，有些是公有产权住宅或共有产权住宅，产权不完整。 有出租住宅，有拆迁房屋，也有城中村的祖宅。

但是，多而复杂的问题很容易解决:以产权制度为纲，举纲举目无亲。

十九大报告指出:“加快完善的社会主义市场经济体制。 经济体制改革必须以完善的产权制度和要素市场化配置为着力点”。

现代产权制度是社会主义市场经济体制的基础。

有产权制度保障，创新创业才有恒心，安居乐业可以放心。

具体怎么办？

第一，在期限内完成所有房屋产权的确认。

例如，行政分配供应地的经济适用房、单位利用自己的土地集资、建设职工宿舍等，没有缴纳土地出让金，也不一定有土地使用权证。

但是，仍然可以拥有财产权。 例如，《经济适用住房管理办法》规定“经济适用住房购买者享有有限的产权”。

该法还规定:“购买经济适用住房已满5年，……购买者也可以按照政府规定的标准向政府支付土地收益等相关价款后，取得完全的产权。”

因此，无所有权人向政府和农村集体组织支付土地收益等相关价款后，所有房屋的所有权将由单位和个体担保。

前提是，取得产权必须以客观公正为基础。

第二，小产权房应尽快处理产权问题。

例如，最纠结的农村小产权房没有缴纳土地出让金和相关土地权益，用地也不合法，但已经成为事实。

小产权房解决困难的根本原因是没有人承担历史责任，也没有人混乱。

历史说明，有执念强、敢于担当的领导、党的领导、群众的智慧，有什么不能逾越的坎、不能逾越的吗？

但是，这些住房享受城市扩张带来的基础设施便利，小产权房所有者应向农村集体组织补充土地采购权费等相关费用，由农村集体组织以水电路等接收费等形式向政府和相关建设运营单位补充。

只要以民为本的客观公正的精神和大体上，通过法律和政策调整来处理小产权房的合法性，问题总是可以处理的。

处理小产权房的问题已经迫在眉睫。

但是，如果城市住宅和农村住宅都征税的话，小产权房反而不征税，明显不合理，不可行。

第三，根据产权收税。

所有拥有房屋产权的国家机关、企事业单位和个人必须是不动产税纳税义务人，法律规定的免除者除外。

拥有部分产权的，应当按照产权比例纳税。 例如，共有产权房，政府与房屋购买者按比例分担房地产税。

第四，租赁不动产由产权人承担不动产税。

如果租赁不动产的所有权人是政府的话，政府的所有权责任管理部门也同样要承担纳税义务。

如果公司的房子不卖给个人，作为产权人的公司承担纳税义务。

当然，产权人可以在房屋租赁合同中通过租赁方法体现房地产税。

无论是领导还是廉租户，都应该像当时开国元勋住在中南海一样，在没有法定豁免的情况下交房租。

有人说，对人才和贫困家庭，既然需要补助金，就没有必要征税吗？

但是，接收、支付、收支两条线清晰、清晰，这是现代财政制度的核心。

误区15 :税收基数不明确

发达国家的房地产税收基数通常是房地产判断值或年租金，据此折价或减让判断值或租金。

例如，韩国以判断值的60%-80%作为物业税的纳税基数，大部分人觉得纳税基数比市场真实价格和预期税基低，更容易接受。

但是，财政部设计房地产税制，恐怕不是判断值和税率，能收多少钱呢？ 房地产税能处理地方政府财政可持续发展的问题吗？

房地产税收基数过高，社会阻力过大，征收难度过大。 税收基数太低了，收不了多少，但是征税价格很高。

目前全国住宅城市面积约280亿平方米(口径见文尾注)，按去年商品住宅销售额除以销售面积的简单匡算，销售均价约为8544元/平方米。

全国城市住宅总价值约239万亿元。

按照平均1%税率，房地产税可征收2万元以上。

考虑到判断值的折扣、减额和免除，房地产税很可能只能收取数千亿元。

目前许多省份的财政赤字超过千亿元，一个省市没有赤字，合计赤字88156亿元，一年的赤字利息也需要3000亿元。 考虑到负债余额近20万亿元，利息越来越多。

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去年，即使所有土地出让金59011亿元用于弥补赤字，也是不够的。 何况，土地出让金的大部分用于拆迁安置补偿价格和基础设施建设费用支出，土地出让金净利润甚微。

由此可见，地方财政要想健康可持续，房地产税不仅要维持城市的正常运营，还必须承担财政赤字的部分利息支出。 如果不这样做，地方财政的破产就不可避免。

这意味着税基的明确标准是基于接受多少钱来维持地方财政的可持续性。

因此，如果征收房地产税，预计税收总额不低于1万元，只占地方常规公共预算收入的10%，税基、税率、抵免标准将根据税收总额进行设计。

误区16 :满税率

从发达国家的经验来看，房地产税率通常是判断价值的0.5%-5%，大多取1%左右。

越好的社区，不动产税率越高。

虽然已经认识到不同城市的税率不同，但在一个城市中，不同社区的不动产税率可能不同。

未来的房地产税率也将由城市的快速发展状况决定。

配套齐全、交通便利的老城区税率可能较高，但交通不便、设施不足的新城区税率可能较低。

高级小区的税率更高，老房子的税率更低。

当然，纳税社区自治意识也更强，推动纳税民众参政议政的动力，有利于促进地方政府规范执政、依法办事、促进财政透明度。

(未完成)

注释:

注释:

根据2009年国务院政府工作报告，“年底，城镇人均住房面积32.9平方米”，国家统计局全年统计年鉴《城镇人口71182万》，城镇住房约234亿平方米。

据国家统计局公布的统计数据，-全年累计竣工的商品住宅约45亿平方米。

据历史分析，由财政和社会投资新建的城镇非商品住宅和保障性住房约占10%，近几年累计约5亿平方米。

共计全国城镇住宅约280-290亿平方米。

但这几年，棚户区改造和城市更新导致的住房拆除也不少，仅去年棚户区改造就有620万套以上，配套30平方米以上，1亿平方米以上的拆除。

因此，年底，城市住宅总面积估计约为280亿平方米。

附件:

欧阳先声:房地产税的25个认识误区(上)与税法草案民间版

结束

来源：零点娱乐时刊