“三四线房企发家史”

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——米兰·昆德拉

来源:地产八卦女

作者:秦闻月

中国的不动产，就像一个大染缸。

无论你来自哪个阶层，从事什么样的职业，都有可能触摸到它特定的历史周期，踏上它的风口，毅然跳进这个大染缸，更换日月，推动命运的刻度盘。

纵观王石、许家印、宋卫平、王健林、杨国强、潘石屹、孙宏斌、冯仑、吴亚军、许荣茂等房地产巨头的过去和成就，不由得令人感叹。

他们真的赶上了好时代。

时代把他们当做初恋一样对待，只要他们勇敢，就会无条件地接受他们。 所以，卖玉米的、烧锅炉的、做玉米的，都可以成为时代的领头羊。

所有的男人，浩荡的不动产40年，浪漫的人物数不胜数。 30年前，房地产的黄金时代，是这些知名房地产商们的江湖。 后十年，地产白银时代，其实出现了很多地产大佬，他们是新时代的领头羊。

所以今天，我们来谈谈地产白银时代，哪个三四线城市崛起的房企及其创始人们。

踩雪人的老板很强

要说三四线房企业的崛起史，必然难免有灵魂人物: boss强，也就是18岁之前不穿鞋的杨国强。 为了表示礼貌和兴趣，我以下称他为boss强。

1955年出生的boss强，曾经在中国代数上有着像数亿农民一样，忍饥挨饿，吃糠，吃菜的苦难记忆。 一旦体内痛苦的记忆积累到一定程度，这些痛苦的记忆就会锻炼他的人格、他的信念，不断激励他撬动命运的转盘，扭转命运的干坤。

boss很强，是的。

很多迷恋抖音小姐姐、快手小哥哥的年轻人人生没有未来，是因为太幸福了。 他们应该被集体送到工地，以便适当地将痛苦的记忆注入人生。

boss成了朴实的农民，为什么还能把碧桂园从三四线城市，奇怪地升格为“太空房企业”？ 是因为他那副铜铁似的大脚吗？

当然，是不同的。 / S2// h// h// h// h// h// h// h/p/p & lt boss强:模仿我的碧桂园？ 但是你能模仿我的发型吗？ >；

广东佛山(楼盘)顺德北泷町，有广珠高速、东新高速、珠江周围约36平方公里的地方。 其境内有两条蜿蜒的河流、两条山脉相连的森林公园，这个地方是boss强大的出世之地，也是他人生的福地。

1992年，老大强在这片“鸟不拉屎”的土地上开启了他的传说。 之后，“碧桂园，给你五星之家”响彻大江南北。 boss强在全国各地一边复制传说一边重复着口头禅:

我是农民的儿子，我要盖老百姓( 603883 )能买的房子。

十年后。 年，“三四线之王”碧桂园已经在中国大地开发了2000多个楼盘，总销售5500亿元，超过恒大和万科，举起了“宇宙第一房企”的桂冠。 它提倡的“高杠杆、高转速”模式被许多房企首席执行官们视为圣经。

现在，即使在角落里的村子里，也能看到深入灵魂、充满乡土气息的“碧式”墙壁的广告。 例如: “碧桂园室买的早，媳妇嫁得比别人好”“碧桂园室不能少。 媳妇不会和人跑”等，击中了三四线人们的痛处。 / S2// h// h// h// h// h// h// h/p/p & lt 碧桂园:关于接地气体，只有我一个人独尊。”

今天，经历了27年雪人式的飞速发展，boss像踩雪人的人一样坚强，风景无限，但其实很痛苦。 随着雪球越滚越大，变得越快，接近年七旬的他完全停不下来，一点力气也没有。

无论如何，boss拥有踩雪球的高超技能，博得喝彩，拥有粉丝，尤其是哪个三四线城市房企的创始人们。

可以说，boss的强劲成功是由多方面因素共同推动的。

除了苦难岁月、时代机遇外，还与个人性格、城市性格密切相关。 boss谦虚好学，接受新事物，是个地地道道的顺德人。

顺德，曾经的广东首富县，中国民族资本最早在这片土地上萌芽，曾经的中国首富突破千亿县城。 年顺德区gdp达到3163.9亿元，连续7年达到全国综合实力百强区第一名。

2009年，有一本书叫《可怕的顺德人》，详细介绍了顺德取得的成就。 其中，这里有300多亿元的制造公司，这里是中国专利发明最兴盛的县域，是一个“敢于冒进、以人为本”的充满创业热情的地方。

因此，boss强大的成功，可以说正是天时地利人和。

有故事的陈锦石

在中国的房地产圈，与老板有着相似命运的，其实是房地产商。

同样是穷小子出身，同样不怎么读书，同样早早讨论生活，同样是承包商起家，同样生了两个女儿，最后同样通过个人努力把企业从三四线城市的小房企业推到了中国一线房企的行列，这个身体 / S2// h// h// h// h// h// h// h/p/p & lt 陈锦石:我忘不了那个在厕所等着我的冬夜。”

1962年10月，出生于江苏南通(楼盘)海门常乐镇农家的蝎子男，比boss小7岁，但入行不晚。 还有天蝎座特有的精明、踏实、高情商，这些优势在他之后的创业道路上，起着非常重要的作用。

1992年，作为承包商的boss强在顺德北泷町某开发商无力支付工程款而焦急万分之际，比他小7岁的另一位承包商陈锦石已经在北方土地上奋斗了四五年。

1988年，26岁的陈锦石东筹集5000元，带领28名农民工兄弟北上山东东营胜利油田，踏上创业之路。

北方的天气很冷，他们的工地又在远郊，没有住的地方，在结冰的地上立起临时帐篷，行李四周环绕，成了挡风墙，旁边埋铁锅生火做饭。 这就是陈锦石最初创业的“安乐窝”。

最初，他承包大楼的粉刷工程，用体力计的报酬，属于建筑工程中技术含量最低的工种——清洁工。 之后，他们又从“承包工”跃进为“承包工”。

1992年冬天，陈锦石得知山东东营农工商要建设办公楼，在找“总包”单位时，他决定借机起搏。 他试图接触甲方的老总，但遭到对方的冷遇。 就在这时，天蝎座的高情商出现了，他哭着向那位上海(比尔)的老总抱怨说:

小时候，我家很穷，父亲早逝。 说实话，我是在东方饮食中吃百家饭长大的。 说难听点，我得吃饭，所以直到今天我的记忆里还充满了饥饿。 少年的时候，为了谋生而捡废品，做着左官、钢筋工、木工等各种各样的脏工作，很累，吃了很多苦。 结婚后，我想通过创业改变命运，但意外坎坷，不知所措。 说实话，我们现在的处境非常困难，一班人连锅里的米都没有。 我8岁的女儿，到了该回老家上学的年龄了，但我作为父亲，现在连5元的学杂费都付不起。

那位上海老总吃惊地瞪圆了眼睛，感动得发呆，动了怜悯之心，为他转过身来。

上海老总三天后晚上在他家和陈锦石面谈，同意和他无资性的“游击队”交往，以免被别人嘲笑。 陈锦石走后，上海老总擦着泪眼模糊的眼镜，自言自语道:

这个年轻人，真为难啊。

三天后，上海的老总可能有点反感，他们故意晚回去让陈锦石知难而退，但陈锦石一行三人如约而至。 他们是不是站在寒冷的冬夜，看着老总乌灯黑火的房子，心灰意冷，希望我们回头？ 为什么短短三天就变卦了？ 世界真冷啊。 继续等吧。 这是唯一的救命稻草。 死马当活马医生吧。

他们站在漆黑的走廊里等着，多次试图吓唬别人。 为了不被误认为是小偷，也为了不被他们的上海老总看到，只能躲进附近的公共厕所。 在飘雪的寒风中，30岁的创业青年陈锦石看到粪坑里的座位冻得像小山一样，怪难看又硬的屎，有了想拉屎的心。

他想起了当时最火的电视剧《新白蛇传说》的主题曲“千年等一次”，不由得心中哼唱“千年等一次，等着你回来呢”。 一千年等一次，我不后悔啊。 谁在耳边说的，爱我永远不变，就为了这一句话，啊~断肠也没有怨恨。 雨是心碎的，风是流泪的，梦是缠绵的，情是悠久的。 西湖的水，我的眼泪，我希望和你成为火焰，啊~啊~

他一边哼着“一千年等一次”一边想哭，讨厌他为什么不是美女。 如果他是美女，上海老总还会怠慢他吗？ 他恨自己出身不好，如果家里富裕，他至少可以买礼物来表示心情。 现在，我不是贫穷地躺在厕所里。 一想起来，他的眼泪就黯然地流下来。

就这样，他含着眼泪呆呆地趴在厕所里，等着上海的老总。 直到下雪，落在他们身上，落在哪些又丑又硬的屎堆上，慢慢遮住了哪些脏东西。 同行开始劝他“下雪别等了，被上海的老总骗了”。

他一动不动，自嘲地说:白女人和许仙一起经历了艰难的冒险，我们为什么要等人来签下巨大的痛苦？ 而且这个世界没那么脏。 厕所里，大雪过后也有雪白的时候。 何况人心更是如此。

每个人都很固执，只能和他一起站在厕所里晒雪。 坚守了两三个小时之后，上海的老总终于回来了。 当看到陈锦石等三个人像雪人一样正常地站在前面时，他被彻底感动了。

最终，陈锦石承包了这个项目，赚了第一桶金。

对于现在很多创业者的失败者，除了项目不靠谱以外，其原因是创业不太动心，最终没有人愿意为他们回头，但以失败告终。

赚了第一桶金后，陈锦石和他的企业开始飞速发展，实现了制度的规范化、大学生的引进、员工结构的优化，企业从草台班一跃成为正规军。 2000年初，中国福利分室制度结束，货币化分室方案全面启动。 陈锦石看到了时代的机遇，果断进军房地产，在第一战中取得了胜利。

2005年，陈锦石以接近品牌价格3倍的价格，拍摄了南通中央商务区总建设200万方以上的土地。 其中，南通体育会展中心获得“鲁班奖”、“詹天佑奖”等国家级奖项。

中南，这样一下子就卖完了。

之后，中南实现了壳牌的上市，并于年将总部迁往上海。 年，中南地区销售额分别达到963.2亿、1520.5亿，居中国住房企业排行榜第18位。 这标志着中南从三四线地区的房企，彻底崛起为中国一线房企。

年，陈锦石和家人名列中国富豪排行榜第440位，资产近百亿。 1992年，站在北方寒风刺骨的白色厕所里的创业青年，做梦也没想到有一天自己会成为中国最富有的富豪之一，结果时代成就了他。

3.无所畏惧的杨剑

在中国，通过“向南闯北”的方式，你会想到哪个城市？

陈锦石出生的城市南通，南通光从事建筑领域的人就超过了160万人。 他们向南冲向北，被称为“南通铁军”。 其次，还必须说的城市是浙江温州(楼盘)。

电视剧《温州一家》讲述了温州人商业创业的历史，再现了200多万温州人向南进军的创业之路。 温州人被称为“中国犹太人”，头脑精明，有胆量，有知识，中国最早的炒菜客是温州人。

/ h// h// h// h// h// h// h/p/p & lt 太太炒房团:小姐，这几栋楼我们都包了。

所以，在温州，无论是下到小老百姓，还是上当权者富豪，骨子里都有天然的“房地产”情结。

于是，来自温州的房地产界黑马近年来进入了我们的视野。 这匹黑马承载着温州人对房地产造传说的新梦想，像黑色旋风一样从祖国东南迅速吹向大江南北。 它来势汹汹，阉割匆匆，到处都是热土，它现在是响彻神州的温州房企。

中梁。

说到中梁，现在没有人不知道了。 但是，甚至在几年前、三年前，“中梁”一词还只有少数人知道，为什么短短三两年就能震撼神州？ 那个崛起史到底是什么秘闻？

故事还是要从它的创始人杨剑开始。

/ h// h// h// h// h// h// h/p/p & lt 杨剑:想八卦一下本宝宝，没那么简单。”

论出身，杨剑的出身可能比中国许多房企的创始人要好。 出生于1971年的温州人，生活在衣食无忧的城市中产阶级家庭，但并不像同龄人那样过着规律、分班的人生，而是以敏锐的眼光于1993年进军房地产创立中梁。

那时他只有22岁。

据说90年代中期，20多岁的杨剑率领弟弟杨剑平、表弟杨剑清等家族成员手握百万美元在山东省搞房地产。 但是，由于缺乏相关经验等原因，这炮非但没有响，反而使自己陷入了泥沼。 几年后，杨剑从山东泥潭中解放出来。

山东伤害了他，但教育了他:

搞房地产不像炒房，要重视技术含量。

翻开中梁的履历可以看到，1993年中梁创立后，2001年中梁房地产进入苏州(楼盘)市场，这中间只有七八年的空窗期。 这个时期，大概是杨剑陷入泥沼的日子。 我觉得山东在他心底，是个不可告人的秘密。

2000年，立之年的杨剑带队进入姨妈城，在苏州园区打响中梁的第一座楼盘华成大厦。 那时的顺驰如日中天，席卷全国，喋喋不休的孙宏斌更是气势磅礴，顺驰成为全国第一，超过了在座的各位，王石经常晚上睡不着觉。

为了汲取顺驰模式的成功经验，杨剑不惜金钱招聘顺驰营销人才，伪装成项目营销总小跟班，以顺驰项营销总餐、饮酒、大宝剑的名义，从他们嘴里“汲取操盘手经验，迅速打造自己的楼盘”

此后，中梁在苏州相继成功开发了中梁天御、中梁香蒂华府、中梁亿象新天地、中梁亿象城等十多家热门住宅、商业楼盘，在2008年前后成为继中海、万科之后苏州市场占有率第三的开发商。

2008年楼市入冬后，中梁撤出大本营温州，开发第一座大厦中央公馆，开始进行本土化扩张。 2009年，中梁香蒂半岛一发走红，奠定了中梁温州大哥的地位。 年，中梁首府创造了浙江空白高层最高价格，均价接近7万/㎡。

同年，中梁斥巨资30多亿人占领温州国宾1号南北地块，届时温州房价达到3万/㎡，一举超过北京(楼盘)成为中国房价第一城。

但是，好运不长。 那一年马上爆发了温州高利贷金融危机，出现了大量债务温州老板的“跑腿”。 温州房价很快跌到高位，三个月下降30%，持续下跌50个月，温州楼市泡沫从此破灭。

不合时宜的中梁国宾一号，最终只能吃点亏黯然收场。 随后，中梁趁着楼市低迷连续挖掘温州土地，逐渐恢复元气，占据温州楼市大半江山。 坊曾传闻:

温州每销售2.5套房，就有一套中梁。

年，楼市开始复苏。 此时，中梁舵受益人杨剑意识到这是一个绝佳的触底机会，特别是哪个土地价格低的三四线城市。 他擦了拳开始擦手掌，穗马开始厉声放下兵。 主要问题是储备粮食，背上中国最大的民间借贷、融资城市，这一点没什么问题。 下一个人呢？

他想到了温州当时最大的代理企业的启源。 为了拉拢对方会长黄春雷入伙，杨剑多次到访，最终诚意打动了对方。

年下半年，黄春雷携启源企业全体骨干和销售精英正式合并中梁，担任中梁控股集团总经理。

有金钱和人的中梁，年平均每周一张的速度，拿了近70张的土地。 年又以平均每3天取得1块土地的速度，获得百余快地，规模从百亿级倍增至300亿级、800亿级、千亿级。

年，中梁总销售超过1200亿，进入中国房企排行榜前20名。 到2021年，中梁必须实现总销售3000亿的目标。

短短三年内，中梁从温州到浙江，从浙江到长三角，从长三角到全国，实现了许多房企30年来未实现的梦想，被誉为中国房地产界的泥石流，令人叹为观止。

年11月，杨剑进入胡润富豪排行榜，以185亿美元名列第24位，成为新上榜的10人中最年轻的46岁。 但是，站在人生巅峰的杨剑又拔出剑向着下一个巅峰冲刺。

去香港发售。

作为旁观者，我只是祝你好运。

4 .安静的陈国祥

在浙江省，有一个县。 如果你单独提到它，其他省份的人可能不知道。 但是，如果你提到这个城市历史人物的话，那几乎没人知道。

这位历史人物是西施。 这个城市是人杰地灵的诸暨。 由此出来的名人、富豪众多，祥生地产的创始人陈国祥就是其中之一。

[ DIV ] [/DIV ]出生于20世纪90年代初、1951年的陈国祥，历经20多年到南方贩卖袜子、尼龙线的人生苦难，

那时诸暨城市面貌千疮百孔，城市建设百废待兴。 当时，为了香港回归东风迅速发展经济，政府决定在诸暨江东建立“香港街”，但回应者寥寥。

当时，诸暨最先富裕的人们胆子还小，谁都不想把家人投入到没有硝烟的“城市之战”中。 万一赔了，找谁理论？

从小向南闯北的人生经历，使陈国祥意识到这可能是千载难逢的机会。 权衡利弊后，他赌了600万押宝“香港街”。 这个赌注不仅赌上了砍下的人生，还成了政府眼中的大救星。 此后，诸暨大部分“城中村改造工程”始终少不了“祥生”的身影。 坊间传言，《诸暨城，一半祥生史》是祥生在诸暨地位的最佳说明。

但是，诸暨再好也无法满足偏安一隅的小镇，显然满足陈国祥的志向野心，他的旅程不是星辰大海，而是至少一半的中国。

从2001年开始，祥生在上海、武汉(大厦)、舟山(大厦)、抚州(大厦)、扬州(大厦)、泰兴等近10个省市各地开花。 2003年，祥生陆续拿下上海虹口区“蝶恋花”abcd个地块。 距离这个外滩直线距离约2公里，距离陆家嘴( 600663 )直线距离不足3公里的旧城改造项目，成为祥生走向一线房企行列的压舱石，引起陈国祥内心的狂野征服欲。

年，祥生将总部迁往杭州，随后提出“立足杭州，亮上海，深耕苏浙皖”的口号，先后在杭州提出云溪新语、云浦新语、钱塘江新语、群贤府、京杭府等多个项目

在中国地产圈，祥生、中梁有“小碧桂园”的称号，这一切都源于“高转速”模式。

祥生年、年先后提出“36781”、“25710”高周转模式，在深耕城市提出“1478”模式，这使祥生从年109亿到年325亿，年600亿，销售额年增长率超过100%。

年，祥生流量销售金额1029.2亿，居中国房企排行榜第28位，远远超过雅居乐、滨江等老牌房企。

纵观祥生和中梁这一新兴浙系住宅企业。 一个温州起家，一个诸暨起家，以“高周转”模式胜利，都准备鸡蛋充分上市，依靠地方性财团(温州系、绍兴系)扩张，举着一个城市的物资将他们推向一线房企行列。

不是。 比如中梁杨剑还年轻，祥生陈国祥已经接近古稀之年，在职业经理人化的今天，这个怎么样？

传说中的欧几里得三兄弟

在三线房企业的崛起史上，福建系房企业是绝对不能忽视的力量。 但是，由于福建省系住宅企业众多，一些传说中的福建省系住宅企业的创始人很容易被聚光灯忽视。 今天，我们来谈谈最具传奇色彩的相关房地产商: 欧几里得三兄弟。 长子欧宗金，次子欧宗荣，老三欧宗洪。 / S2// h// h// h// h// h// h// h/p/p & lt 从左到右:老大欧宗金。 次子欧宗荣； 老欧宗洪和GT

的中国房企销售排行榜中，正荣房地产位居第20位(流量金额: 1303.4亿)。 融信地产位于第25位(流量金额: 1218.8亿)。 这两家企业分别属于次子欧宗荣和老三欧宗洪。

欧式三兄弟出生在福建莆田(楼盘)东岭镇汀塘村。 长子欧宗金出生于1959年，次子欧宗荣出生于1964年，老三欧宗洪出生于1971年，三兄弟虽然年龄相差五六岁，但各有成功，成为中国最牛逼的家族之一。

次子欧宗荣向媒体表示:“他们三兄弟出生在莆田最贫困的城镇最贫困的村庄最贫困的家庭。 买不起书，住着灰尘，穷得连白薯渣都吃不上”

后来，初中辍学的16岁欧宗荣，和大哥欧宗金一起打工，从福建尤溪到江西宜春、南昌(楼盘)，从石材工学徒做起，投身路桥建设，一步一步组建自己的工程队。

1996年，次子欧宗荣在江西宜春获得人生第一块地皮。 这是市政府租用工程款按土地价格分配的土地。 欧宗荣抱着试一试的心态，投入1亿多人打造“赞西第一街”，在旁边的依山建设了当时江西最大的房地产项目——丽景山庄，取得了巨大的成功。

那时的老板欧宗金因接受路桥工程发生安全事故，结束了路桥的生涯，回到家乡莆田，于2002年创立福建欧几里得投资集团，投资房地产和教育产业。

1998年，老二欧宗荣将分布在福建、江西等地的8家公司合并打包，在福州(楼盘)成立正荣集团

2000年，19岁的老三欧宗洪，在老大欧宗金的扶持下，创办莆田市交通房地产开发有限企业，获得了当时莆田市中心龙脉之地——后塘片区，投资开发莆田第一大厦——观桥御景。 在周边房价低于500元/㎡的前提下，观桥御景敢于卖1400元/㎡的高价。

2002年，老二欧宗荣将重心转移到家乡福建莆田。 从此，欧氏三兄弟开始在莆田和福建肆虐扩张。

2003年，在观桥御景项目中赚到第一桶金的老三欧宗洪，从莆田转战福州创办融信房地产，最初以开发刚需楼盘为主，逐渐稳定。

2007年9月11日，这一天被称为福州房地产界的狂欢日。 这一天，福州土拍大厅人满为患，200多个地产商齐聚一堂，最终融信以每平方米9953元的楼价获得福州原玻璃厂、保温瓶厂地块，成为福州当年的地王。 经过这场战斗，欧宗洪一战成名。

不到几天，老三欧宗洪就后悔了。

2007年9月底，央行将房贷新政——第二套房的首付提高了4成，利率在基准利率的基础上提高了1成。 效果立即生效，当年10月，福州商品房交易量环比减少50%。 由于形势急剧变化，欧宗洪被迫“断尾求生”。 在损失7000万元保证金后，于2008年2月归还了这块土地。

那时的次子欧宗荣也入狱了。 2007年，正荣与新加坡公司在江西南昌共同取得土地，但由于2008年经济危机和楼市调控，无法支付土地出纳金。 当时，欧宗荣经常晚上睡不着觉，要向员工贷款，利息一毛不拔。 但是还没用，两年后，这个地块被政府免费回收了。

兄弟俩最终熬过了2008年，迎来了房地产暴涨的2009年的曙光。

从年开始，经过3年的融源气回升，开始从福建向外扩张，进军上海、杭州等华东核心城市，去年1月在香港上市。

同年3月、8月，次子欧宗荣的正荣、老三欧宗洪的融信相继将总部迁往上海。 兄弟企业总部位于虹桥，距离不到5公里。

年1月18日，正荣舵人欧宗荣率领10名管理层赴港敲响上市钟。 从此，这兄弟俩的企业成功登陆了资本市场

胡润富豪榜、老二欧宗荣以330亿元排名第79位，莆田首富，老三欧宗洪以100亿元排名第354位，双双进入百亿富豪俱乐部。

欧氏三兄弟的成功，与个人性格和城市性格都有关系。

例如，长子欧宗金以前就保守地流传了下来，所以他的企业很稳定，老二、老三没有做大。 次子欧宗荣高调热爱社会交流，所以正荣的排名比融信靠前一点。 老欧宗洪性格内向，但由于雷厉风行，融信的迅速发展势头总是很猛。

另外，是莆田。 和莆田温州一样，被称为“东方犹太人”，到南方到处都是，到处都有赚钱的机会，到处都是莆田人。

6 .结语

部分三四线房企业的崛起史，是中国城市化的过程史。

当然，三四线房企业的崛起史里不仅有这几个，比如新城控股(年房企业排名第8位，下同)、荣盛快速发展( 002146位) (第30位)、龙光集团(第32位)、佳源集团(第35位)

那么，我们不禁问，为什么这些三四线城市的房企可以崛起而不是其他？ 还是不是二线城市的住宅企业

我认为最重要的原因不在于“高周转”模式、创业者的个人相遇和能力，而在于城市的性格。

我们会发现，无论杨国强顺德、陈锦石海门(楼盘)、杨剑温州、陈国祥诸暨，还是欧氏三兄弟莆田、王振华(新城控股创始人)常州(楼盘)，这些城市的人文特征都是一样的。 例如“刚正豪爽，有勇气，向南向北冲，跨越全世界”。

所以，当城市满足不了他们的时候，骨子里的不安和躁动包围着他们，掠夺、抢占市场，走向疯狂扩张的崛起之路。

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来源：零点娱乐时刊