深铁联姻万科藏B计划 国资地产“五朵金花”谁夺头魁

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万科股权之争已经很久没有波澜了。然而，尚未进门的“准新郎”深圳地铁最近打破了沉默，表示愿意走后门上市。

近日，深圳地铁集团董事长林茂德在国家发改委组织的城市轨道交通投融资机制创新研讨会上称，深交所为万科入股计划失败做了二手准备，在培育地铁上层建筑资产实现借壳上市后，提前收购了国有上市壳公司。

目前，深圳国资控股的a股房地产公司仍有五家:深圳投资控股的深房和深地产、深圳实业集团控制的沙河股份[0.75%的资本研究报告]、深圳市国资委直接控制的深圳叶榛和深圳田健集团。谁将成为深圳铁路“B计划”的后门目标？

田健集团:日夜伴随着“暗恋”？

由于股权分散、市场价值小，深国投旗下的房地产上市公司经常被民间资本追逐。近几年来，申天地、申国尚、沈宏佶、申长城等原国有房地产企业更名，成为民间资本手中的上市平台。

如今，只有田健集团和深圳叶榛是深圳SASAC直属的上市房地产企业。巧合的是，这两家公司曾经是宝能的目标。

几年前，宝能在二级市场多次收购深圳叶榛。为了控制深圳叶榛，深圳SASAC及其一致行动也迅速增持。经过多次增持，深证SASAC实际持股比例达到34.28%，能够击退宝能。

此后，宝能还通过前海人寿保险持有田健集团4.82%的股权。然而，深交所国有资产监督管理委员会(SASAC)迅速反击，推出了22亿元人民币的再融资计划。增发完成后，深证SASAC实际控制的股权比例将升至39.51%，从而牢牢控制田健集团的控制权。

与此同时，深圳市国有资产监督管理委员会还向田健集团注入了深圳投资控股持有的粤通建设100%的股权。目前，田健集团已将建筑行业重新整合，其经营收入来自市政工程和建筑业务。因此，田健集团与深铁的业务联系更加紧密。

根据田健集团半年度报告，今年上半年，深圳市轨道交通9号线bt项目9102/9702标段于7月21日通过竣工验收，公司地铁建设能力达到新的水平。此外，田健集团还承接深广铁路多条线路的给排水管道搬迁修复等建设项目。

虽然建筑业务与深圳铁路关系密切，但深圳铁路是一家模仿地铁“地铁运营+临建物业开发”模式的地铁公司，与万科的联姻也注入了房地产业务。田健集团与深交所在房地产开发上的“交集”几乎为零。此外，自悦通建设被注入公司以来，其主要业务已更多地集中在市政工程和建筑业务。

申:“前男友”改变主意了？

如果说万科是深圳铁路的“准新娘”，深圳叶榛可以说是深圳铁路的“前男友”:在与万科结婚之前，深圳叶榛已经与深圳铁路牵手。今年上半年，由深圳叶榛启动的金辉公园推广项目，是与深铁的“爱情结晶”。

早在2013年底，深圳叶榛就中标了深铁合作项目。合作开发用地位于深圳市龙岗区地铁横岗车辆段(该项目现为金辉公园)，投标价为8.66亿元。

据了解，项目总占地面积11.12万平方米，建筑面积32.2万平方米，其中住宅建筑22.55万平方米，商业建筑5.2万平方米，商业公寓4.1万平方米，配套设施3400平方米。根据合同，项目用地以深圳地铁的名义登记，项目立项、申请建设、开发建设、物业出租和销售等手续以深圳地铁的名义办理。深圳叶榛主要负责施工管理。

深圳地铁和深圳叶榛同意，深圳叶榛将向深圳地铁支付8.66亿元人民币，以获得住宅、商业公寓及配套物业70%的投资、开发和收益权，而深圳地铁将负责所有商业物业和停车位的投资，产权归深圳地铁所有。

当时，深圳叶榛也誓言公司已经为该项目做了充分的可行性研究，并取得了较高的利润，公司希望与深圳地铁集团进行长期合作。然而，自那以后，深圳地铁也开始宣传其自主开发的项目“山海金”。

两年后，深圳叶榛改了口。在接受机构投资者调查时，高管们表示:“深圳地铁集团和深圳叶榛属于深圳SASAC的直属管理企业，深圳叶榛与地铁集团的后续合作仍需进一步沟通。仍然存在不确定性。”

此后不久，深铁宣布持有万科股份。然而，在遭遇万科大股东宝能和第二大股东华润的共同反对后，这场“婚姻”似乎存在“不确定性”，因此“前男友”是否会改变主意仍有待观察。

三家老国企:比“亲生女儿”还要惨

毕竟，深房、深房和沙河并不直接受深圳市国资委的控制，它们的业务各有侧重，与深圳地铁关系不大。

在深圳上一轮国有资产改革中，原国有管理公司深圳建投旗下的上市房地产企业也包括深房和深振业。不像田健集团和深圳叶榛，这两家公司被转移到深圳投资控制。

深圳建设投资在接手深圳房地产之前，曾计划将深圳房地产的控制权转移给港资企业卓建投资，后来因深圳投资控制后悔而放弃。

作为聚集了原有三家国有运营公司的“巨无霸”，深度投资控制领域涵盖金融、房地产、新兴产业和公共服务等。，而一些老国有企业由于历史问题没有处置土地，这已成为深层次投资控制的资产。

在接管深房的时候，深投控股为其房地产企业的整合磨刀霍霍。2008年4月，申方宣布将与深圳投资控制合作开发月亮湾项目(后来成为深圳热门的前海概念地块)。然而，同年9月，深圳投资管理公司立即放弃了这一合作，转而将月亮湾地块注入新收购的深圳地产。

2010年，深圳地产宣布资产置换计划，将公司及其子公司拥有的闲置门店资产投放到深圳投资控制拥有的月亮湾t102-0237地块和沈心出租车业务。该地块是原南油集团遗留的27块未开发的历史遗留问题地块之一，由深圳投资控制公司接管。

在随后的几年中，深圳投资控制有限公司在深地产和深宅都没有资本运营。

沙河股份的命运更加悲惨。在上一轮深圳国有资产改革中，深圳市国资委已经将特发集团持有的沙河股份的11.29%转让给了沙河集团。随后在2009年2月，深圳SASAC将沙河集团100%的股权转让给深野集团。深圳深业集团是深圳国资旗下真正的房地产平台。

然而，深业集团已经有了一个“亲生女儿”——在香港上市的深证控股[-0.91%]，深业集团控制的上市公司包括在香港上市的金鹿基础设施[1.06%]和海滨置业[-1.07%]。

2013年初，深圳控股宣布大股东深圳深业集团注入了建筑面积78万平方米的深圳科之谷项目。深圳控股董事长鲁花在2013年3月底的业绩会上明确表示，未来深业集团所有优质的房地产资源都将注入深圳控股，类似的资产注入将延伸至深圳整个国有企业体系。

与“生物”深圳控股相比，深野集团的沙河股份拥有更好的资源。

此前，深圳地铁联合开发地块位于深圳龙岗区横岗车辆段时，招标条件如下:一是投标人必须是深圳国有房地产企业，二是投标人净资产不低于20亿元。当时，由于净资产状况，国有企业的沙河股份、深产和深房被排除在外。

但截至今年上半年，三家公司的净资产均超过20亿元人民币，深圳地产和沙河股份今年上半年仍然亏损，这并不排除深圳SASAC对空壳保护的资本运营安排。

来源：零点娱乐时刊