“限购三年，成都楼市跨越了一个时代”

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年10月1日突发性限购政策，为成都楼市下了“橡胶诅咒”，开启了至今三年的政策紧缩周期。 这三年来，成都楼市的地价、房价、市场环境发生了巨大变化，业内几乎被誉为“跨越一个时代”。 在这个阶段显示了以下三个特征:

第一，抓地难度增加:在集体抢潮的背后，地价上涨速度正在加速。

第二，市场竞争度加大:各路房企业流入成都市场，新老企业品牌角力。

第三，价格试探性高:单价1万至4万，房价天花板不断被打破。

困难和简单，就像硬币有两面一样，永远相对。 在上次的稿件中，锐理君拆除了在波诡云貖领域依然保持着“例外”的住宅企业奥园。 (详细情况是“2019年所有领域都在喊“难”吗？ 该房企例外”)面对这种压力式的考验，奥园以自成体系的“解题思路”在成都和周边城市布局了11个项目。 / h// S2 /

在这个年限购买前夕进入蓉的房企，完全见证了成都限购三年的变化，也有助于分析战术布局和开发路径，了解过去、研判后的市。 / h// S2 /

奥园有8个项目部署在成都市中心

no.1大楼地价“上涨”的呼声在奥园以“快速稳定”打破高价壁垒

土地的上升，最终是供求在起作用。 据锐理数据统计，-年，大成都通过拍卖方法成交的住宅用地楼宇均价仅为2000+元/㎡，但自年来迎来大幅增长，年达7231元/㎡。 2019年1-9月，成都楼市均价为5311元/㎡，继续保持相对高位。

当购房者担心“六个钱包”不够的时候，近三年进入成都的房企也付出了很大的成本。 例如中南成华地块的楼面价12900元/㎡，绿城双流地块的楼面价10900元/㎡，金茂武侯地块的楼面价17160元/㎡，禹洲锦江地块的楼面价18400元/㎡等较高 公司选择高价出手，越来越多的人打破“高价壁垒”，采用“慢节奏”“降速”的开发模式。 奥园的解题思路是:高速与优质必须一致，“快速反应、精准投拓、稳定稳打”成为其布局十二个字的真经。

迅速应对！

底部潜力核心区

奥园是率先看到成都市场潜力与空之间的房企之一，于年6月收购成华区大东展项目进入成都。 那时，成都的市场行情刚刚复苏，奥园进驻几乎是“抄底”，而且是火热的中环区域。 现在回头看，近三年奥园在成都的土地配置战术可以归纳为三个步骤:

年，进入成都站稳脚跟，不抓紧规模扩张，选择后期长期快速发展，为冲击领域第一梯队打下基础。 - -年，迅速在东南西北四个方位落子，完成战术框架布局，开始关注川内热门城市。 -2019年，关注成都热门版本，继续扩大投资规模，提高生产能力和份额。

准确的投拓！

申办+收购+合作开发“集团冲头”

擅长并购是奥园能在成都迅速发展的重要原因，有6个项目通过并购途径获得。 这种方式的特点是在剧烈的拍土市场上不提高土地价格，可以缩短项目进入市场所需的时间，实现更大的溢价空之间。 此外，奥园多次独立开发合作共赢的快速发展战略，以降低资金风险，强化企业品牌和产品价值。 目前，奥园与蓝卡地亚合作开发城西标杆住宅蓝卡地亚云墅，进一步提高了公司的市场占有率。

振作起来！

跳出成都版图全川

在许多房企将川内二三线城市视为烫手山芋的时候，从年开始，奥园全面推行“西南、深耕四川(楼盘)”战术，开拓成都疆土，积极出击，全面向河边扩张。 目前，奥园分别位于广汉、南充(楼盘)和泸州(楼盘)建设了3个项目，更新了当地人居标准。

no.2市场成交总量高的奥园以“快出货+强供给”抢占市场

三年来，成都住宅市场仍保持巨大的成交体量，年销售面积超过2000万平米，年销售面积超过3000万平米。

客观地说，这样巨大的市场容量超过了许多二线城市，这也是吸引各路线房企规模扩大的原因之一。 近三年来，金地、绿城、新力、中南、奥园、旭辉、金茂等全国50强房企在成都“重兵布局”。

但完成落地只是迈向成都市场的第一步，深耕区域需要后续资金、开发、人力跟进。 在一些房企“犹豫、试探、徘徊”期间，奥园根据前期项目布局二次推进:快出货+强供给。

不要拖动快速发运

第一次出场的表演独领风骚

在其他房企还在观望的时候，奥园多次快速明确“不炒房”、“不赚取土地上涨利润”等大体上的产品设计和操控盘思路，通过高效的推盘实现了快速去化、良性运行。

奥园在成都的第一个项目就是这样的“样板戏”。

年6月8日，奥园收购成华区大东展237亩地块，首次进军成都，建立成华奥园广场项目。

年6月19日，奥园发起企业品牌发布会，拉开鹿西南市场帷幕。

年9月24日，成华奥园广场首次开放，723套住宅首次开放的3个小时内被“盘空”。

年，成华奥园广场实现了年销售额13亿人。

持续供应

从多个爆款中“好声音”

围绕“构建健康生活”的基本定位，奥园在成都市场进行多业态、多项目、多版本布局。 从产品的就位来看，分别覆盖了刚要小户，改善了大平层、别墅、商业公寓等，基本覆盖了各个诉求阶段的顾客。

在户型面积、比例匹配、实用性、舒适性等方面，奥园也树立了对企业品牌的认识，许多项目因此而迅速进行。

年5月30日，奥园公园宅邸594套首次开业，创造了万人摇滚的盛景，2小时清空，销售额7.6亿元。

年7月12日，奥园公园宅邸464套住宅被推送，销售8亿3千万元。

2019年奥园蓝卡地亚云墅三开三了，用力卖出11.94亿元。

2019年4月13日，奥园傲慢的住宅开业，78天就变成了清盘。

no.3成都房价天花板触高奥园在“二子”发力高端的几年前，成都的住宅产品是主要的小户型，外部给成都楼市的标签是“房价低，购买力不行”，房企在产品边缘没怎么挥拳。

但是，这三年来，在土地全面“减容”的背景下，需要和改善产品，即使是整体均价3~4倍的高端产品，也有着充分而有潜力的市场快速发展环境。

成都的房价区间从1万到4万，已经有足够的深度空之间，这是一个完美的产品和价格生态系统。 进入市场，最终也需要市场的完整性。

从某种意义上说，成都的新高端市场之战已经打响，竞争的主动权被房企抛在了一边。 2019年，奥园尽快调整战术高度，关注城市热门版块，串联二胎配置高端产品，加快入市节奏。

2019年5月和6月，在与多家房企的pk中，奥园分别投资成华区青龙大街、二流区怡心湖地区拿地。 很多人认为奥园“拿地夺地”，实际上是市场占有率提高和公司后续竞争力增强的两次缩影。

奥园竞得成都中心城区的两块热门土地

双流区怡心湖是快速起飞的热门版块。 近三年来，从产业结构、人口数量和素质、公共组合等方面有了显著提高，目前已有近10家企业品牌房企——企业品牌房企集体站队怡心湖聚集，奥园当然不落后。

成华区青龙街区、新房严重缺货，周边待开发空地片，名副其实的是主城区的价值最低点——选拓局三环内，奥园将成为地区快速发展的领头羊。

值得注意的是，过去三年，奥园操盘队的运营水平和效率在成都市场非常出色，在拿地到开挂最重要的时间节点上，往往快于该领域项目的节奏。 面对“比较有效的顾客”容量有限的竞争形势，奥园非常重视“先发性”的特点。

最新消息是，作为奥园成都战术的重要棋子，奥园青龙大道和怡心湖两个项目奥园云璞、奥园半岛one将于10月亮相。 从区域位置、地块指标和土地价格来看，这必定是两个有竞争力的项目，可以丰富奥园的高端住宅产品线，是奥园在成都楼市的实力爆发。

奥园云璞城市展厅地址: sm广场展厅5号门1楼金牛万达广场展厅中央1楼

奥园半岛one临时接待中心地址:成都剑南大道南段333号奥园公园宅邸营销中心

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tips

“我和成都、中国奥园2019年度企业品牌发布会”

时间: 10月16日18时30分

地点: ifs国际金融中心，尼伊格罗酒店7f宴会厅

| qiu

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来源：零点娱乐时刊