“实探深圳租房市场：旺季节将至 农房摇身变公寓出租”

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记者甄素静每经魏文艺

在农民房间狭窄的过道里，赵姐姐快速地蹬着缝纫机，有时举目远望，来找来找房的租客。

赵姐姐几乎代理了平山村口未被收购而改造的农民房，随着毕业季的到来，赵姐姐每天看的量增加，随着看的一起增加，有领域的租金和她的成交佣金。

最近，市场消息显示，一线城市租金价格均有不同程度的下跌趋势。 但近日，《每日经济信息(博客、微博)》记者实地访问深圳部分地区时发现，无论是城中村农民的房子，还是小区商品房、长租公寓，租金都有明显提高。 访问中，记者最受提醒:“毕业季房租会上涨，如果觉得合适，就赶快决定吧。”

中国房地产评估中心近日发布的《2019年4月中国城市租赁价格指数报告》显示，4月份，北京(楼宇)、上海(楼宇)、深圳3个城市的租赁价格指数在环比方面均有上升。 贝壳找房报告显示，2019年3月同期，北京、上海、深圳等一线城市的房租均有增长，其中深圳涨幅最高。

深圳有783万套租赁住房

位于南山区大学城附近的平山村是深圳1000多个城中村之一，也是肖肖想搬家的城中村之一。

肖是今年的毕业生，1月从广州(楼盘)飞往深圳，在大学城附近的企业实习。 来深圳半年的时间里，肖肖已经搬了两次家。

一开始，和朋友在大新地铁站附近集训，年后朋友换了工作，肖随着3月初换房的大潮，搬到南山地铁站附近的城中村。 “新房子的环境还不错。 4层，面积近40平方米。 只是搬家的时候加了200元房租。 目前租金1500元，管理费50元。 ”。

在毕业季还没有完全到来之前，肖肖再次搬到企业附近试图节省上下班时间。 “去看了房子，但不太满意，价格和现在租的一样贵，空之间更小，整体环境不如现在我住的地方，所以没有搬家，先住，上班来回大概一个小时的路

赵姐姐告诉《每日经济信息》记者，每年房租逐渐上涨，近两年的涨幅确实比往年要高。 但是，相对于小区的房间，农民的房间性价比相当高。 普升节点就是那几个，过年后，毕业季，原合同到期的时候。 她代理的平山村房租，刚刚经历了3月的普调。 随着最近毕业季的到来，大部分房源开始在一定程度上提高房租。

肖想搬家的平山村的加薪不是孤例。

《每日经济信息》记者在多方采访中表示，深圳另一个租赁热点区域——珠江村领域，去年，带厨子的单间租金为1150元~1500元/月，一个大厅为1700元~2400元/月，两个大厅为250元/月。 今年3月，上述户型租金价格分别上涨至1450元~1800元/月、2000元~2700元/月、2800元~3300元/月。 据记者调查，该领域新租赁房源单间价格再次上涨1700元/月，1间大厅上涨2300元/月，2间大厅上涨2900元/月。

根据此前官方公布的深圳建筑物调查和住宅调查测算，目前深圳全市共有各类住宅约1065万套，总量约5.71亿平方米，其中783万套为租赁住宅，占住宅库存总数的73.5%。 783万套租赁住房中，城中村租赁住房约490万套，提供全市租赁住房的62.6%。 工业配套宿舍约140万套，占17.9%； 政府出租、单位较低的租赁自用住宅、保障性住房等政策性住宅约110万套，占14%。

农舍变成公寓很受欢迎

赵晴最近下班了也在看小区的房间和公寓。 因为我刚住在还不到半年的公寓里，所以6月末还得重新装修。 所有租户必须在下月末搬家。

“我是公寓最先上传的顾客，我挑了一个30平方米的单间，选了带小阳台的户型。 今年1月签的半年合同，一次6个月没有重复，租金换算成1800元/月。 ”。 赵晴告诉《每日经济信息》记者。

赵晴租的公寓是城中村的独栋房子改造的。 那时，1800元/月的租金，以及装修、家具家电齐全、包包入住等条件，对于周边环境相对混乱、不适合家具家电的民房，确实吸引了不少租客。

记者从赵晴所出租公寓的管家刘先生那里获悉，目前公寓房源只剩下两套，其中还剩28平方米的单间，租金调整为2300元/月，没有任何优惠，只能租一个多月

《每日经济信息》记者很快拜访了公寓周边的农民的房间。 房东玲姐姐看到有人在打电话，热情地过来谈话，说她家在光前村有6楼单间，房租1600元/月，8楼一间，房租2500元/月。 记者上楼一看，发现即使是白天房间也很暗，空是个摇摆不定的房间，目测只放一张床和桌子。 8楼的每间大厅面积也在30平方米左右，客厅旁边隔着厨房和厕所，阳台设计成朝外的窗户。

记者下楼后，房东问:“你能看到吗？ 我的新屋村没有房子。 比这里离地铁更近。 环境很好。 去看吗？ ”。

当被问到是否要配置家具家电时，房主玲姐姐马上调高音调，说谁有这个价格出租，把公寓的房租至少提高1000元。 当被问到为什么不装修时，她说:“保养麻烦，东西多也难以管理、维护，装修也空租了很久。 另外，装修的房租贵的话，会失去很多原来的租客。 租金上涨300元，就不会上涨1000元。 ”。

记者表示，被收购改造的农民房，从里到外装修后，价格比原城中村的房贵得多。

不少深圳、公司、个人收购单栋农民房屋，整改为青年公寓后再出租。 刘先生向记者介绍说，他们的公寓目前在深圳属于中等规模，有9家店。 去年，几个老板在各个热点收购房子后，通常将内部分割为面积更小的户型，然后装修出租。 公寓为什么开业半年，还必须装修，刘执事说:“企业的决策，我也不知道。”

据不完全统计，目前深圳市房屋租赁公司进驻城中村约200套，包括协议中的改造住房约10万套，占城中村租赁住房的2%。 租赁公司大量进驻城中村的结果是，自年9月以来，深圳市房租与去年同期持续上涨，其中年1月至10月商品房租金比去年同期上涨7.9%，城中村住房租金比去年同期上涨6.8%。

给房东们涨房租的底气，来源于深圳不断增加的人口流入，以及人口租赁住房的居住率高。 近三年来，深圳常住人口保持较高的增长率，分别为5.6%、4.7%、4.6%。 根据广东省统计局公布的《年广东人口快速发展状况分析》，年深圳常住人口达到1302.66万人，比上年增加49.83万人。 其中常住户口人口454.70万人，增长4.6%，占常住人口的34.9%。 常住非户籍人口为847.97万人，增长3.6%，占65.1%。 占同期全省及珠江三角洲核心区常住人口增长率的60.11%。

工厂建筑物的改建是违法的，必须慎重避免

对于“公寓成交周期变长，房租稳步上涨”预算有限的赵晴来说，租金相对较高的小区房间涨价了，她只能以大致的比率选择公寓。

《每日经济信息》记者从中介店获悉，南山区许多地区的小区房间出现200元~600元/月的不同涨价，如原报价4500元/月和4700元/月的一间房，现已涨价至5000元/月。

年后，深圳公寓也普遍涨价，专门代理深圳公寓租赁的中介徐先生，现在只是淡季公寓的租赁合同周期长了，有些位置偏移，价格偏高的公寓，在合同减免管理费、网费等活动中，伦 尽管如此，总体来说，公寓的租金还是比去年年底高。

龙岗区大型连锁公寓店店长告诉《每日经济信息》记者，年后公寓全户型租金比去年基础上涨150元/月。 因为快到毕业季了，企业已经提交了文件，现在只能签署一两个月。 之后，涨价。 现在是淡季，只要签一年字就能享受去年的价格。 没有其他活动。

对目前深圳的主流公寓运营商来说，房源由城中村或闲置的工业住宅改造而成，但将工业住宅改造为公寓租赁，市场上仍存在一定的风险。

据信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣分析，未经批准，擅自将现场公寓变更为住宅原设计用途和土地规划用途，违反了深圳相关城市规划法规。 由于部分工厂改造过程中会出现很多违规现象，即使改造完成，业主方、租赁公寓运营方、出租方的相关合同协议也经常失效，在改造中面临着被政府强制拆除的风险。 深圳宝安曾出台严打政策，其中涉及的各方都存在隐患，在出租人出租过程中，注意尽量避免这种改造房屋。

另外，对比近年来租金大幅上涨的情况，去年8月，深圳市提出“稳定租赁商品房”试点计划，拟在核心市区开发精品公寓试点项目，一房一价，受政府租金管制，全年一帆风顺。

深圳市规划和国土资源委员会房地产业处研究员菲菲表示，“稳定租赁商社”试点对全市租赁价格发挥较好的诱惑作用，诱惑全市合理定价。 每年年底根据当年市场的快速发展情况和周边商品房租金涨幅情况，调整试验区租金价格，我们对其调控标准的涨幅不超过正负5%。

房租、水电、交通等费用，占了晴天近一半的工资，但她喜欢深圳的发达和活力，所以决定留在深圳。 以前和赵晴合租的朋友，离开了深圳，回到了更亲近更舒适的老家湛江(楼盘)。

住在平山村多年的赵姐姐说，她从来不担心租不起房子，来往的深圳，走在老脸上，新的力量很快就会得到补充。

来源：零点娱乐时刊