“关键因素净利润率普遍下滑，ROE表现怎么？2019年EH50房企ROE”

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年5月

如果把公司的所有权看成增长时间债券，那么roe对股东来说可以看成是利率，也就是投资者的收益率。 roe主要受净利润率、资产周转率、债务杠杆的影响，即使是同一roe，由于不同因素的影响，质量也千差万别。 与roe用净资产考虑公司的投资回报不同，roa主要是用公司的总资产考虑公司的投资回报。

这是为了在亿翰的研究成果中，将roe和roa纳入研究体系。

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更低&更低

roe是净资产收益率，是衡量上市公司盈利能力的重要指标，也是评价上市公司股价和趋势的必要参数。 roe是根据净利润与平均净资产之比计算出来的，净资产收益率=净利润*2/ (期末净资产+期初净资产)，roe的值越高，公司的净资产收益率越高。

roa是总资产收益率，是衡量上市公司盈利能力的另一个指标，总资产收益率的高低直接反映了企业的竞争力和快速发展能力，也是决定企业是否应该杠杆化的重要依据。

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，eh50房企业整体盈利能力略有下降，四成房企业roe的超平均水平

2019年，eh50房企业整体盈利能力略有下降，平均roe为16.3%，比去年同期下降0.2个百分点。 50家住宅企业中，平均超过roe的约占4成，为21家。

从roe的分布来看，年度roe超过20%的有12家，比上年增加3家，分别为中梁控股、碧桂园、融创中国、龙光地产等，其中2019年7月上市，成为“千亿黑马”中梁控股，为“千亿黑马”中梁控股。 并且中梁控股集团高的roe比较健康，净资产是roe增长的基础，但中梁控股集团2019年的净资产获得净利润，后期还有增长潜力。 2019年中梁控股实现净利润62.6亿元，同比增长147.6%，净资产208.7亿元，同比增长209%。 相反，碧桂园、融创中国、龙光地产和合景泰富虽然roe保持较高水平，但净资产增长率不及净利润增长率。

全年roe位于10%-20%之间的有29家，占58.0%，比去年减少3家，排名靠前的房企roe集中分布在同区间。 包括保利的快速发展、龙湖集团、美置业等房企。

年roe在10%以下的有9家公司，与往年持平。 占18.0%，其中绿城中国、阳光城( 000671股吧)、远洋集团等千亿房企业的roe表现不完全令人满意，创造力有待提高。

此外，还发现，部分住宅企业的roe，如华润地、禹洲地产、中骏集团等，比上年下降0.2%、3.4%、3.7%。

从净利润top10房企业的roe情况来看，只有碧桂园、万科、融创3家房企业的roe超过20%，其他房企业的roe达到10 %~20 %，总体来看，净利润与前房企业相比，净资产价值最大。 / h// S2 /

从eh50房企业roa的分布来看，eh50房企业平均roa为4.02%，比去年同期上涨0.09%。 住宅年度的roa主要分布在2%-5%之间，占58.0%。 只有少数房企的roa分布在5%以上，有15家，占30.0%，分别是中国境外的快速发展、龙光房地产、金地集团( 600383，应该是股票吧)、合景泰富等，这些房企股东和债券人共同资金的录用效率很高。 中国国外的快速发展居首位，首要得益于优越的净利润水平和财务杠杆的管理能力。

二、净利润率普遍下降，周转率起到支撑roe的作用

roe是房企净利润与净资产的比率，表示企业自有资金获得的净利润率，将roe划分为净利润率、总资产周转率和资本乘数，可以通过净利润的增加、资产周转效率的提高以及经营杠杆来提高roe，但三个不同阶段的

从净利润率来看，2019年eh50房企业平均净利润率14.0%，比年同期下降0.5个百分点，整体净利润率水平下降，其中46.0%房企业净利润率比年同期下降，合景泰富和泰禾集团( 000732，股 净利润率降低了2019年的整体roe水平。 此外，它还反映了另一种现象。 在净利润率提高中的作用在弱化，区域平均利润率下降是长期趋势，未来以净利润率提高为重点提高roe水平的效果可能不会像以前那样显著。

从资产周转率来看，2019年eh50房企业平均总资产周转率为22.1%，比去年同期上升0.6个百分点。 其中，50%房企周转率较去年同期上升，上升较多的是新力控股，较去年上升17.7个百分点。 从整体来看，roe排名靠前的房企，周转率几乎都在上升。 以前十位为例，70%的房企周转率较去年同期有所上升。 证明了在净利润率普遍下降的情况下，2019年整体roe水平并未明显下降，总资产周转率对roe形成了一定的支撑作用。

从权益乘数来看，2019年融资环境异常严峻，房企整体杠杆提升有限，2019年eh50房企净负债率整体下降(详见: eh50房企平均净负债率降至94%，但依然是公司逆市上涨——2010年， 前10家企业的权益乘数基本上升，只有龙光地产和新城控股( 601155，股吧)的权益乘数下降，排名后10家企业的权益乘数基本也上升，平均权益乘数更高，但roe不高，权益乘数对roe的提高。

总结一下，roe和roa是衡量公司运营能力的重要指标，代表着公司对投资资金的录用效率。 但是，并不是越高越好。 具体要看导致roe上升的真正原因。 增加债务，加大财务杠杆，可以在短期内撬动规模，提高净资产的招聘效率，但长期来看存在安全问题。

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来源：零点娱乐时刊