“迷你房企上市 从三巽到港龙的资本故事”

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观点地产网如何享受资本游戏，是地产商们进行规模跟踪的原动力。 过去五天，两家内地房企在香港提交了ipo招股书，寻求通往资本市场的道路。

10月17日，三巽控股有限公司披露招股书。 周后，港龙中国地产集团有限企业发布了招股书。 其中，三巽控股今年上半年收入约5.62亿元，港龙地产上半年收入约5.9亿元。

两家公司都没有在招股书上公布这几年的合同销售额，但从收入、毛利等其他数据来看，这两家公司的规模并不大。 但是，这并不影响他们上市的决心。

奥陆资本总裁蔡金强说:“上市对小房企业来说是‘古代华山一路’迟早的事，越早上市越好。”

事实上，规模小的优势是三巽控股集团和港龙地产选择在香港上市的原因之一。 莱坊大中华区研究暨咨询部主管纪言迅介绍说:“香港上市门槛比较低，公司也比较容易达成。”

招商函的资本游戏

从土储布局和各项指标数据来看，三巽控股和港龙地产都只是“区域公司”的体量。

招商函称，三巽地产产自安徽，第一土储位于安徽、江苏和山东三省9个城市。 2019年8月31日，三巽共有35个项目，总土地储备420万平方米。 其中，90%以上的土储位于安徽。

港龙地产设立在常州(楼盘)，第一土储分布在江苏、浙江等地。 项目总数为56个，总土地储备约471.5万平方米。 其中，44个项目位于江苏省，土储占总量的78%。

根据该土储情况，三巽控股房地产权益总额为人民币108.01亿元，港龙房地产房地产权益总市值77.99亿元。

的细节总是喜欢躲在干数据的后面。

截至今年上半年，三巽控股迅速发展中的房地产账面价值为69.06亿元，出售竣工房地产的账面价值约为3.42亿元。 换言之，三巽控股集团开发中的项目占了绝大多数。 从具体项目看，三巽控股未售竣工可售建筑面积约16.37万平方米，占总土储的比例为3.9%。

独一无二的是，截至今年8月底，港龙地产共有56个开发项目，但企业上半年及此前的收益主要来自其中9个项目。 今年8月31日，港龙地产可出售及出租的竣工项目建筑面积约8.46万平方米，总土储存比例占1.8%。

有业内人士推测，这两家企业在一段时期的“少地”后，迅速出现集中补仓的情况，是不是造成了可销售面积不足和开发中项目较多的现象？ 密集的土地不仅能为公司枯竭的“货舱”及时输血，还能在短时间内提高公司的估值。

高速扩张，自然会带来高杠杆的结果。 公告显示，年-年及2019年前6个月，港龙地产借款总额分别为0.5亿元、3.18亿元、8.56亿元和14.36亿元，资产杠杆率分别为17.0%、98.8%、122.1%和153.9%； 流动比率分别为1.1、1.0、1.1、1.1。

另一方面，三巽控股在年-年和2019年前6个月，期末现金和现金等价物分别为1413.7万元、4772.7万元、8164.9万元、1.64亿元。 未偿还银行贷款和其他借款总额分别约为2.29亿元、5.14亿元、7.1亿元和14.2亿元。

从数字可以看出，迅速上升的负债数字，以及紧张的现金流状况，就像公司在迅速发展的情况下，拖线一样，稍有不慎就会掉落。

在这种情况下，上市无疑成了公司的“救命稻草”。 一位业内人士表示，对小房企来说，实际上不存在什么上市窗口期。 “因为对小房企业来说，如果能上市的话，一定会上市。 因为他需要通过上市来融资，以及上市后的资本利益。”

纪迅也同样指出，上市对小房企业来说是个大利好消息，但即便能上市，投资者们最终是否“买入”仍是个疑问。 “香港市场对地产股仍然有点低估。 ”

大鱼和小鱼之间

有效地说，上市对小房企来说不仅是资本博弈，也是生存博弈。

正如电影《捕食城市》的设定一样，各城市可能是自由移动的城市，但唯一的生存法则是通过城市之间的吞噬来获得越来越多的生存资源。 身体越小，跑得越慢的城市，越容易被更大的城市吞噬。

你追我的场景和房地产公司们的生存状况有什么相似之处？ 各种市场因素的一些变化让地产商们洗牌，黑马的厚度和绒毛不断，就像有人被超越一样，跟不上变化的公司也在被淘汰。

与大房企业多业态盈利、多渠道融资不同，对于模式还在流传至今的小房企业来说，上市是其快速补血的“必经之路”。 只有这样，小房企们才能获得越来越多的资本，进行更快的扩张，最终在普遍资金不足的小房企集团中拉开差距。

像小鱼一样，在自己没有变成大鱼之前，防止被大鱼吃掉的一个方法是游得比其他小鱼快。

从三巽控股和港龙地产的快速发展轨迹来看，在大力催动资本的情况下，债务虽然在上升，但不得不承认他们换了很多东西。

数据显示，三巽控股在年、年及年12月31日前的年度和2019年6月30日前的6个月内，企业发生收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元和5.62亿元。

而港龙地产在前三年和今年上半年，营收分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元和5.91亿元，年至年复合年增长率为87.5%。

蔡金强指出，小房企业上市时能融资多少钱其实是次要的，更重要的是将来能融资美元债务等方法。 “据此，国内融资不好时可以发行美元债务，美元债务价格高时可以考虑国内资本市场。”

随着上市后融资渠道的扩大，这两家企业可能有进一步成长的机会。 一位业内人士这样评价说:“这也是资本对住宅企业的意义。”

既然有上市的“小鱼”，自然也有暂时无法上市的“小鱼”，但是如何处理资金问题呢？ 该政策研究院的首席研究员张宏伟说:“要么采取共同开发的方法，要么采用合作者的一点资金。”

但是，留给小房间企业们的时间很少。 张宏伟指出，短期内领域洗牌将持续，“大鱼吃小鱼”的情况也将持续。 今后3~5年内，除了“大鱼吃小鱼”之外，还会出现“快鱼吃慢鱼”和“大鱼吃大鱼”的情况。

来源：零点娱乐时刊