“一年4次回购股票，格力地产转型路好难：债务激增，排名猛跌……”

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4月30日，格力地产在进行第三次股份回购时公布了公司第五期员工持股计划草案。 但五个月后，上述计划宣告受挫。 9月5日，格力地产发布公告称，拟设立的资管计划的股权来源为企业回购的格力地产股，企业向多家金融机构咨询，出示了最初可操作的金融机构信息和具体方案，但最终因金融机构内部批准时未能操作而未能通过。

据wind统计，截至10月，沪深两市共有109只股票在年内公布了员工持股计划，但包括格力房地产在内，途中遭遇雷击者仅有2例。

对于金融机构批准失败的真正原因，以及此后是否继续推行新员工持股计划等相关问题，国际金融报记者致电格力地产企业品牌部，拒绝接受采访。

某长江证券( 000783股吧)房地产分析师向《国际金融报》记者表示，短期内这样大规模的股权回购在房地产圈并不多见，但这种手段除了支持公告中提到的员工持股计划、股权激励计划等用途外，还为了维持上市公司的股价

事实上，公司首次开启股份回购计划后，格力房地产的股价在短时间内强力上涨。 公开资料显示，去年年底，格力地产处于近5年来的低谷，年12月26日，股价收于3.79元。 另一方面，回购计划公布到4月9日不到4个月，格力股价迅速上涨至5.92元，较低价上涨56.2%。

但是，持续上升的趋势不能持续很久，截至10月22日，格力地产地报为5.3元，比以往有所下跌。 一位分析师向《国际金融报》记者分析说，公司在资本市场上如何表现，基本上必须由其经营业绩支撑，此外，许多激励措施的实际作用非常有限，只是暂时的。

那么，格力地产今年以来业绩怎么样？

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10月14日晚，格力地产提交第三季度成绩单，成为上海证券交易所首家披露第三季度财报的上市公司。

财报显示，2019年第三季度，格力地产实现营业收入34.32亿元，同比增长88.69%。 归属于上市公司股东的净利润为5.2亿元，比去年同期增长28.65%。 扣除净利润以外的4亿9100万元，比去年同期增长31.09%。

对销售业绩连续3年停滞不前的格力地产来说，无疑是个强心之针。

年正式脱离格力集团后，格力房地产的房地产业务发展很不顺利。 届时，格力集团将无限流通所持3亿股格力房地产，无偿划转珠海(楼盘)市国资委全资子公司珠海投资控股有限企业。 从那以后，格力地产和格力集团就不再有所有权关系了。

数据显示，年-年，被称为全国房地产业“黄金时代”的三年间，格力房地产的营业收入分别为31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元。

但是，这三年来，全国许多二线要点城市呈现房价暴涨、房地产销售激增的状态，上至碧万恒等龙头房企，下至正商、弘阳、大发等地方性中小房企，在此时间内突飞猛进，构建了自身的全国化格局。

相比之下，格力地产的表现真是大跌。 不仅是老对手美置业，珠海市国资委旗下地产上市企业华发股份( 600325股吧)也已经远远落在后面。

根据克瑞数据，今年1-9月，在房地产公司操盘价排行榜上，美的置业663.9亿元排在第28位，华发股份478.8亿元排在第40位，均有大幅上涨。

反观格力地产，早就掉在top200之外了。

变革代建领域

另外，这次格力房地产的收入急剧增加，和房地产开发业务没有太大关系，首先是靠代理业务。

财报显示，格力房地产兴起于去年下半年的代建工程业务，今年上半年实现营业收入12.88亿元，占企业总收入的48.26%，超过同期房地产开发业务47%的收入占比。 由此可见格力地产转型的速度和态度之强势。

上海证券交易所在交付给格力房地产的半年咨询函中，特别提到了代建工程业务，包括代建工程的具体开展模式，以及相关业务能否快速发展可持续发展。

对此，格力地产表示:“代办业务主要是格力地产子企业作为珠海市洪湾渔港项目的投资建设主体单位，建设洪湾渔港项目。 洪湾渔港竣工验收后，由市财政部门审核实际投资，按审核后项目实际投资价格+管理费+资金利息分7年返还格力房地产。 ”。

据悉，格力地产在代建项目完成交割，可收回金额明确的情况下确认收入，结转价格。 其中，年度确认相关收入5.06亿元(含税)，2019年上半年确认营业收入12.798亿元。

格力地产董事长鲁君四在今年1月的年度经营会议上指出，利用粤港澳大湾区的机遇，房地产业务在“量”上有所提升，要开展新的项目，快速发展口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业等业务。

其房地产开发业务与以往相比没有回头路，正是为代工业务让路。

财经评论家的严跃进也指出，消费9亿元的大规模回购股票，对家庭小上市房企来说不是小数目。 将这笔钱用作回购股而不是用于扩大规模，或在某种程度上表明公司目前没有特别好的开发投资项目，或主观上不愿意。

经营问题非常明显

一方面是大规模的股份回购，另一方面上三季度格力房地产短期债务激增，自身资金似乎不充裕。

截至2019年9月30日，格力地产短期贷款为2.36亿元，比去年同期增长57.25%。 年内到期的非流动性负债为73.39亿元，比上年增长35.52%。

格力地产三期中期票据募集凭证显示，企业短期资金不足119.7亿元。 截至2019年3季度末，该企业现金及现金等价物余额仅为28.98亿元。

另外，代办业务大幅增加了格力房地产的应收账款，在一定程度上占据了很多公司的资金。

2019年上半年，格力地产长期应收款15.26亿元，比上期末上涨13.03亿元，涨幅583.5%。 另外，应收账款集中度高，期末结余前五位的应收账款金额共计2.03亿元，占应收账款年末总数的93.59%。

有分析人士认为，长时间应收款的大幅增加，占用大量流动资金，容易导致公司流动资金不足，降低公司资金录用效率，降低公司利润，长期影响资金周转。

此外，《国际金融报》记者查阅财报数据发现，尽管格力地产三季度呈现盈利双增态势，净利率和毛利率不会因其营业价格和相关费用的增长而反而下降。

截至2019年第三季度末，格力房地产营业价格为24.5亿元，同比上涨134.74%。 销售费用比去年同期增长36.99%，达到0.76亿元。 财务费用0.59亿元，比去年同期上涨61.06%。

在格力房地产方面，他表示，营业价格的增长首要是由于本期房地产及代建价格的增长。 其次，营销费用及利率费用的增加会导致财务费用的增加。

业内人士认为，格力地产库存去化速度慢、周转率低于区域平均水平，将在一定程度上增加营业价格，影响利润率。

财报显示，截至报表期末，格力房地产存量223.99亿元，预收款15.16亿元，仅占存量余额的6.76%，低于领域平均水平。

库存包括华宁花园、格力香樟、格力广场、格力海岸在内的许多开发产品脱化较晚，如目前正在开发的格力海岸项目开发周期为7-9年。

上海证券交易所在交付给格力地产的2019年上半年的询证函中，要求证明房地产业务脱钩缓慢的理由。

对此，格力地产方面表示，与开发理念强调高周转的其他企业不同，主要产品为中高档住宅，因此开发周期较长。 其中，格力海岸项目共分7期开发，最早开工年，累计蜕变率为65.06%。

上述房地产拆房师总结说，以格力房地产目前的经营状况，这条转型改革之路将漫长而艰难。

来源：零点娱乐时刊