“都说楼市“回暖”，最可能从那些城市开始”

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3月5日，保利快速发展发布《保利-2019年房地产领域白皮书》，这是连续第三年发布白皮书。 如果有有趣的网民，请找一下以前的白皮书。 对楼市趋势的评价还是很准确的。 第一个论断摘录如下

1、年上半年好于下半年，市场三季度逐渐转冷，全国性转折点出现在第四季度，2019年从保利来看是调整年，整体持续调整，局部窗口也将出现，预计下半年领先的一二线城市将率先见底。

，年楼市又创14.9万亿新高，未来5-10年，中国房地产增量市场将继续保持10万亿+的高位峰值容量。

3、随着2019年资金从三四线城市回流到一二线城市，预计在先行的一二线下半年建设底放量，但三四线城市的房价和购买力不匹配，三四线城市的购买力将透支，带来更长的探底期！

4、从城市自身的快速发展来看，房地产的快速发展是城市基本面的投影，城市的生命周期是房地产的生命周期。

白皮书虽然语言正直朴素，但核心观点鲜明尖锐。 未来5-10年，国内楼市仍将高位运行。 所以楼市的新房子市场，真的不冷。 能明显感受到冷热差异的是城市之间，普通人感受到的冷暖气更像是“楼市大象”的局部。

事实上，郁亮、杨国强两位大佬最近表示房地产未来还是10万亿级市场，郁亮强调要加强基本盘(住宅开发)，转型其他领域住宅开发大。 杨国强强调领域调整，只是将没有竞争力的房企调整出局。

如果继续读这本白皮书，最值得注意的一点是第四，“城市的生命周期是房地产的生命周期”。 这种说法很新鲜，实质上是房地产和城市化，两者高度联系在一起。

未来的不动产将与城市化挂钩

保利迅速发展的白皮书为什么会得出这个结论？ 在3月5日的两会上，首相的政府实务报告中，最重要的议题也是“新型城市化”，甚至在房地产领域都在这个议题下得到了证明。 新型城市化与房地产一起，这几个无论是官方还是民间，观点都是一致的。

如果继续分解，内部逻辑可能是工业化推进城市化，城市化带来巨大的住房诉求，推动新房市场的高位运行。

从国内工业化、城市化的数据来看，两者并不同步。 年，全球平均城市化率为50.9%，工业化率为26.1%，全球平均比为1.95(50.9% / 26.1% )。 中国的两率之比为1.09 (城市化率/工业化率=51.3%/ 46.8% )。 中国的工业化率比世界平均水平高近两倍，但远远比不上城市化。 相对于欧美发达国家、巴西、印度等快速发展中国家，我国城市化和工业化比出现了明显背离，工业化进程加快，城市化滞后。

这是为什么？北大国发院教授周其仁在《城乡中国》中的解释是为了全球化。 虽然我们的工业化水平很高。 但是结构特殊，在高端设计、研发、交易部门，终端需要两头。 我们公司不仅是“租船出海”，首先是“租船出海(发达国家的城市)”。 巨大的工业化生产能力。 不仅推进了国内的城市化，还把海外经济的城市化推进到了更高层。 有了这个大分流，国内的城市化率自然就低了。

目前，发达国家要求削减逆差，重新工业化。 新兴市场国家诉求有限，人数众多，但仍很贫困，因此许多工业产品没有费用。 这样，“不太好租”的意思是，有必要将国内的生产能力释放到新的市场上，要求扩大内需是关键。

年，全世界人口为74亿4千万人

中国大陆+港澳台: 14亿

欧美日+加澳新: 12.6亿

南亚+东南亚: 23亿7千万

非洲: 12亿3千万

拉丁美洲: 5亿7700万

培育新城镇、新城镇，让农民从乡村进城成为市民，让小市民到大城市快速发展成为新市民。 从年到年，让1亿非户籍人口在城市定居。 从人口基数来看，这可能只是第一步。 城乡之间的人口迁移潜力远远超过1亿。

鼓励人口迁移的具体措施是:

1、农村完成确权，保存农民耕地承包权、宅基地所有权，农民获得权益，鼓励农民进城。

2、开放定居，鼓励人口从乡村向城镇、从小城镇向大中城市迁移。

3、推动城市群快速发展，三大城市群，再加上成渝、中原、长江中游等城市群。

4、城市群发展迅速，核心城市带动周边城市进行区域整合。 包括京津冀协同快速发展规划、粤港澳大湾分区规划、长三角一体化等国家战术。

随着新型城市化的发展，房地产的诉求自然产生了。 下一个难点是如何能给非户籍人口买房子。

1、首先建立新的住房系统。 商品房、共产权房、租赁住宅等，多层次供应，满足不同诉求水平。

2、城市靠近郊区，农村集体建设用地进入市场的试点、土地发生变化，提供部分资金。

、三西线城市、棚改货币化，为部分人配置资金。

4、东部地区加快产业升级，提高收入水平。

5、部分产业转移到中西部大中城市，劳动力就近就业，就近落户。

这样在相当程度上，既保障了原有的利益，又给予了安家费，放宽了定居政策。 最终将加快新型城市化，扩大内需(以前农民转为市民，资源和工业产品消费增加数倍)，为生产能力找到新的市场。

最先变暖的是这些城市

沿着工业化推进城市化，城市化带来房地产的增加，这个逻辑将继续被考虑。 这一轮楼市回暖最有可能从产业强劲的城市开始。 从2月媒体相继报道的畅销物品来看，确实如此。

2月x日，杭州绿城沁园楼盘发布二次推盘公告。 公告称，预售价格比上一期上涨5000/㎡。

2月x日，深圳(楼盘)华润湾瑞府销售现场，40年产权、套间均为4000万套公寓，30分钟可销售69套。

2月x日，北京(楼盘)，节后首周力销15亿后，泰禾北京再传捷报，2月销售额突破50亿！ 累计有超过10000对的顾客来访，日销售额近3亿，成交套餐平均价格超过数千万，北京首战大胜。

杭州、深圳、北京。 这些城市的共同点是经济发达，产业强大，产业带来增加人口，有很多新的居住诉求。 所以政策适度放松，销售马上就起来了。

在继续写之前，我必须再强调一点。 销售额变暖的话可以忍受。 价格高涨时，雷电就在头顶上。

说实话，最可靠的楼市，一定要有最可靠的产业支撑。 世界500强公司是产业的风向标，我们在年财富500强公司总部这个一维度上进行全景分解，看看哪个城市有可能率先“变暖”。 年，中国上榜的公司有120家，除香港+台湾17家外，中国大陆共计103家。

我们先看北京、上海(楼盘)、深圳、广州(楼盘) +佛山

北京53家公司:略

上海7家公司:上海汽车、宝武钢铁、交通银行( 601328 )、太平洋保险( 601601 )、浦东快速发展银行、绿地控股( 600606 )、中远海运

深圳7家公司:平安保险、华为投资控股、正威国际、招商银行( 600036 )、腾讯、万科、恒大

广州+佛山(楼盘) 5家:美的集团、广汽集团( 601238 )、雪松控股、碧桂园、南方电网

从500家公司的分布来看，中国最好的公司，仍然高度集中在北上广深为首的东部地区。 103家公司500强，北上广深占72家。

上海、深圳、广佛、世界五百强公司分布比较均匀

上海有物流、金融、房地产、钢铁、汽车

深圳有保险、房地产、电子技术、互联网和金融

广州+佛山有汽车、房地产、家电制造、电力、贸易

仅从产业分布来看，深圳除了上述500强外，还有以华为和腾讯为代表的ict产业(手机、通信设备、通信服务等)，这也是目前国内最具国际竞争力、最富裕的产业。

上海的特点是以上以汽车为代表的汽车工业、以中国商飞为代表的民航空工业、以宝武集团为代表的钢铁工业，以及以华虹集团、中芯国际上海工厂、台湾层叠电路制造上海工厂为代表的集成电路制造等，上海在制造业方面仍然位居全国前列。

长三角，下一个攻防点也在新能源汽车、大型飞机、集成电路上。 特别是新能源汽车，特斯拉20万+的电动汽车快临城下了，这次以高企业品牌+高平台+低价占领市场，和以前的诺基亚、苹果、三星手机的做法完全不同。 留给自主汽车制造商的时候空会被严重压缩，在新能源汽车行业一定会陷入恶性竞争。

如果未来十年翻特斯拉，长三角和珠三角之战，就能翻身得漂亮。

最后是广佛，这五家公司中，分别来自电力、房地产、汽车、家电和贸易，比北上深，广州还是最弱的，所以广佛同城的进度一定会加快，佛山的未来有戏。 深圳也不会停止增长的步伐，深山特别合作区、深莞等只会加速。 上海淀山湖长三角一体化示范区，青浦+吴江(楼盘) +嘉兴(楼盘)，1、2月也屡屡被提及，可能很快就会有实锤消息。

楼市总结:北京、上海、深圳、广州+佛山，仍然拥有最先进、高端、强大的产业。 特别是在北京，没说的是，因为强大，有53家五百强总部，所以也有声音认为国内只有北京是超一流城市。

但是，将产业投射到楼市可能并不那么容易。 总部经济只是代表塔尖部分的购买力，利润中心分布在北京以外的许多一级城市。 京津冀的大问题是城市坡度不合理。 除北京外，天津(楼盘)和河北11市在新兴、高端产业还很薄弱，上下游也没有形成强大的产业链，在中部的支撑不太有力。 雷军听说在小米新产品发布会上的“生死未卜，但不服来干”，听起来真的很伤心，很悲壮。 形势不是一个公司可以通过努力解决的。

北京楼市高峰高，改善诉求旺盛，但中间部分承压大，入门诉求也旺盛。 北京楼市很可能始于豪宅、别墅改善型市场的回暖。 在中端市场，5万+的限制竞争室大量进入，销售压力依然很大。 反而单价3万+、面积70~110、户型2-4、总价300~400万的创新销售产品会爆炸。

相比之下，以上海、深圳、广州+佛山为中心的城市群，结构更合理，楼市自然健康，热销项目很可能从这些城市和周边先爆发。

再见:三省一市

江苏:江苏沙钢(张家港(楼盘) )、恒力集团(苏州(楼盘) )、苏宁易购(南京(楼盘) )

浙江:杭州(吉利控股、物产大中型( 600704 )、阿里巴巴)

天津:天津地产

福建:福州(楼盘) (阳光龙净集团、兴业银行( 601166 ) )、厦门(楼盘) (象屿集团、厦门建发、厦门国贸( 600755 )控股)

恒力集团是全球织造和石化公司，苏宁易购是零售业，、

吉利控股集团是中国最大的汽车自主企业品牌，

阿里巴巴是中国最大的互联网企业，

沙钢是中国最大的民营钢铁企业，

日光龙静、物产中和天津地产是房地产产业，

象屿集团、厦门建发、厦门国贸控股是贸易、港口、物流园开发运营商、房地产。

在三省一市，江浙区域分布相对均衡，福建偏重房地产和贸易类，天津真的比看起来要弱。

楼市总结:杭州、苏州的产业更新也更高端。 南京榨干水分，坚挺，前两年的楼王产品，很可能今年集中在市场上，掀起小高潮。 福州的价格比较合理，比较健康。 厦门三家公司的500强，随着外部缓和，经济回暖，楼市热度回升。 天津从之前流传的产业转型速度、gdp增长率连续两年低迷的情况来看，如果转型不顺利，楼市将会反弹，但风险也在积累。

还有17个城市，15个城市1个，西安(大厦)和乌鲁木齐各有500强总部。

吉林:长春(楼盘) (一汽)

湖北:武汉(楼盘) (东风汽车( 600006 ) )

河北:石家庄(楼盘) (河北钢铁( 000709 ) )、邢台(楼盘) (冀中能源( 000937 ) )

河南:郑州(楼盘) (河南能源化工)

山西:大同煤矿、阳泉煤业( 600348 )、晋城无烟煤矿、长治澳安集团

辽宁:鞍山(大厦)钢铁

江西:贵溪(江铜集团)

山东:青岛海尔( 600690 )、济南(楼盘) (山东能源)、滨州(魏桥铝业)、邹城(兖矿集团)

西安:陕西煤业化工，陕西延长石油

乌鲁木齐:太平洋( 601099 )建设，广汇(房地产+油气)

我们印象中的武汉、成都、重庆(楼盘)、济南、青岛(楼盘)、长沙(楼盘)、郑州、西安、石家庄等热点二线城市，这些年的风头正，感觉家底不错。 但是从实际拥有的500家公司的总部来看，集中在钢铁、煤炭、石油、铜矿等资源类和房地产开发。

谈了多年的中西部产业转移，现在，水不是变成水路，实际上是非常困难的事。 真正成功的例子屈指可数，除了重庆成为全球最大的笔记本电脑制造基地外，成都承接了京东方oled显示面板、戴尔笔记本电脑制造。 郑州富士康除了成为苹果手机制造中心，合肥聚集了白色产业链，大庆生产沃尔沃外，成功的例子真的很少。

房地产市场评价:所以，山东、东北、中西部城市的房价，虽说均价比沿海低一些，但要继续找高的价格，达到均价2万+，不可能赶上沿海和江浙都市群。 稳定的基本面。

但是，也有几个值得关注的城市，有逆袭的可能性。 战术新兴产业(包括半导体、新能源汽车、人工智能、制药行业等)崛起的时候，即使是沿海发达城市，也不一定有很大的特点，只要内陆城市集中资源投入，就有可能与沿海并列或领先。

成都、武汉、合肥是最有前途的种子选手。 这三个城市有很好的智力资源(高中)。 在政府的积极主导下，有可能实现突破。 有几个例子。 一个是长江存储落户武汉，这个企业是基于武汉新芯企业成立的。 武汉新芯集成电路制造有限企业成立于2006年，是湖北省政府和武汉市政府决心进入集成电路制造行业的产物。

另一个是合肥长鑫存储器，年5月6日，合肥市和经济开发区的主要领导人和兆易创新朱一明理事长探讨合肥内存项目快速发展战术，形成“506”项目，项目快速发展目标是国内自主快速发展主流dram内存idm，

在成都，oled显示面板，本电脑项目之后。 继续积极引进锤子手机、人人车等新兴科技公司，真金白银砸了几十亿美元，真有千金市马骨之味。 虽然公司有点意思不好，但是大方向确实是对的。 现在名声也很高。

因此，成都、武汉、合肥3个城市的楼市在宽松落户、产业引进、新兴产业布局方面颇有建树，二线城市吸引力不断增强，在这一轮也有可能率先回暖。

剩下的青岛、济南、郑州、济南、石家庄等城市。 这些城市的500强能源公司，生产能力好，利润大幅增加，刚进入500强排行榜。 由于在高端产业引进、新兴产业布局方面还很薄弱，将继续提醒大家注意。

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来源：零点娱乐时刊