“李嘉诚时代长实旗下21家酒店运作术”

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3月16日，长江实业地产有限企业(简称“长实”)发布李嘉诚个人签署的公告。 据说90岁的李嘉诚卸任董事会主席，长子李泽钜继承棒子。

据新闻报道，李嘉诚个人资产规模和集团新动态成为公众热议的焦点。 此前，李嘉诚家族曾大幅收缩内地资产，报道对欧洲市场加码的投资。 从长实公布的全年业绩来看，整体增长较为稳健，年收益464.34亿元，比去年同期减少9%，股东应占溢利249.24亿元，比去年同期增加55%。

经过一系列重组合并，长实的主营业务包括房地产销售和投资、酒店和服务套房业务、房地产和项目管理以及飞机租赁。 从全年业绩结构来看，房地产销售和投资成为其核心业务，直接贡献率超过80%，内陆房地产市场的业绩表现成为重要环节。 但是，随着中国房地产市场的调控政策，长实内地的购房计划推进缓慢，一地未收，其相关收益明显下跌，比上年减少100亿元。 与房地产市场的表现不同，其实新行业的开拓正在积极，酒店投资和飞机租赁等高变现能力的高质量资产的贡献率在提高。

本文通过对李嘉诚家族酒店资产的再生，梳理以下三个问题，使公众进一步了解李嘉诚的资本运营技巧。

/ h// h// h// h// h// h// p/p长实集团酒店行业的投资布局和现状分析 其中香港16家，内地4家，美国1家，从地域分布来看，香港市场仍是其投资重点，酒店选择基本实现了对核心商业区的展望。

从酒店类型来看，覆盖中端、高端酒店、度假公馆，有效满足了顾客个性化住宿的诉求，但与万豪、喜来登等国际酒店企业品牌相比，长实酒店企业品牌的市场认可度相对较低，酒店酒店酒店

2.现状分析:在内地酒店市场投资方面，长实选择以股权投资为主，在北京、沈阳、重庆和成都进行布局。

年，长实出售位于重庆和成都的两家酒店，成交价2.93亿元，受让方为汇丰产业信托，该信托实际控制着李嘉诚家族，根据其公告，“这是特殊利益”，该交易行为被视为关联交易。 事实上，根据4家内地酒店的盈利情况进行评价，目前仍处于亏损状况，长实选择将亏损资产打包出售给另一家控股上市公司，被视为新资产重组，未来汇丰产业信托将投资内地酒店，为后期资本运营提供便利条件。

/ h// h// h /长实集团酒店的业绩

近两年来，在费用升级的趋势下，我国住宿业结构正在重构，对费用端住宿单元的诉求变得多元化，以前五星级酒店和新住宿业之间的竞争加剧，特别是单体五星级酒店的快速发展面临的形势更是严峻。

[ DIV ] [/DIV ]针对近期三大长实酒店板块的营收情况，新旅游界研究院认为，整体营收为三年来最 其中，香港酒店经营业绩良好，首要损失来自内地酒店的经营价格增加，淡化了整体利润水平。

以重庆海逸酒店为例，长实出售事件有其原因:据相关权威数据显示，年，重庆市五星级酒店平均房价为474元，下跌9%，创历史新低。 出租率虽然还在低位，但比前一年增长了5.1%，开始停止下跌。 在revpar中，年-年平均revpar为310元，但年revpar为260元，减少了6.1%。

让我们看看酒店的盈利面。 - -全年，长实酒店板块营收维持在10-13亿元区间，逐年增加，但贡献率逐渐下降，降至5%左右。 长收益结构开始新增酒店板块，在投资战略上，内地酒店投资开始收缩，将资金回收到收益率和稳定性较高的香港市场。

香港酒店市场的迅速发展是否像长期评价一样一致呢？ 新旅界研究院将从revpar、入住率、毛利率等角度分别展开拆解。

/ h// h// h// h// h// h// h/p/p/S2/1 .晚上的游客，revpar的速度为12.6% :香港旅行急速

根据str的数据统计，香港五星级酒店的revpar (各可售房间收入)同比减少12.6%。 受此影响，长实酒店整体的revpar水平也开始下降。 年，长真香港新增了北角维港赞项目酒店和红磡九龙海逸君中央酒店两家。 但后者是原酒店的扩张升级，表明从长期来看，将来会增加能够提供固定收益的项目，以弥补土地购买的影响。

2、入住率上升，可能难以保证持续增长态势:年来，香港酒店领域的快速发展态势依然不容乐观。 数据显示，五星级酒店平均入住率达80%，比去年同期下降3.1%，阶段性跌幅6%-7%。 长实最新公布的财务数据表明，香港地区年入住率达88.6%，超过平均水平近9个百分点，酒店综合竞争力强，在市场认可度、交通便利性以及周边景观业态等方面具有差异化竞争的特点。

不过，较长的是香港酒店房地产比较丰富，集中在商业区，但受香港零售业市场衰退的影响，入住率可能难以保持高增长趋势。

3 .平均房价下降9.8%，酒店企业品牌影响较大:近十年来，国际企业品牌在平均房价指标上绝对领先，年，国际五星级酒店企业品牌平均房价维持在900元左右，国内企业品牌平均房价600元左右。 长实酒店平均房价为715元，低于国际企业品牌近200元，证明企业品牌的影响大于国际酒店集团。

[/s2/]4.毛利率为32.75%，比平均值高2个百分点:毛利率方面，香港五星级酒店年毛利率维持在30.4%左右，但长实毛利率为32.75%，高于平均值，运营能力强，经营价格管理。 / S2// h// h// h// h// h/p/p长实泛旅行战术

事实上，长实近年来在房地产市场的表现非常保守。 以大本营香港为例，从年到年的5年间，长实香港房地产一共只投入了4块土地，拥有土地的积极性甚至不及南下的内地房企，近3年土地储量持续下降，降幅与开发土地面积基本相当。

因此，在房地产市场限购严格的情况下，酒店类固定资产的投资成为长期以来的应对措施:首先，押运香港本土市场，构建酒店矩阵，通过酒店完成资金高速流动，推动周边地块溢价。 其次，出海投资海岛度假酒店业态，瞄准了中国出境旅游消费人数的爆炸性增长，特别是海岛旅游市场的较强消费能力。 三是加强对飞机等新的大型费用类别的投资，实现“交通+住宿”两个行业的交叉布局。

新旅界研究院进入房地产市场下半场后，对长实来说似乎更倾向于消化现有库存，通过跨境新行业投资实现多种业务结构。 从目前的产业布局来看，其本意其实是在交通出行、住宿单元等泛旅游产业链上进行深入的探索，但投资周期和运营专业化能力是否成为价值投资的要点指标，归根结底要追溯到根源上，李嘉诚家的资本家作用比产业运营商更深入人心。

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来源：零点娱乐时刊