“实锤！房价开始下跌！未来会如何走？”

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通往财富自由之路

1个小时

过去两个半月，疫情从蔓延开始逐步全面控制。 大家自觉在家，出门小心。 但是，房地产商非常热闹，人多混杂。

“开发者涨价！ “马上抄！ “房价小阳春！ “回归性地买房子！ ”一系列虚假繁荣的场景由开放制造商、中介和房地产媒体联合起来，渲染得像年房地产的大牛市。

特别是3月底，巨大沙雕的“涨价二十八宫图”传到了各地的房地产媒体圈、微信群。

下一张照片:

我很不自然。

2月10日，疫情期间，我会告诉大家

疫情后半段，当局没有率先启动房地产，而是率先恢复农业和物流，房价开始分化。 / h// S2 /

结果，两个月后的今天，为什么当初叫嚣涨价的房地产媒体和中介相继被打脸？

根据中国房地产协会旗下的全国房价行情数据，3月，121个城市的二手房价格比上个月下跌2月。

其中，让这些房地产媒体人“意外”的，是四个具有象征意义的大城市，北上广深房价全线下跌。

其中，上海下跌3401元，跌幅达5.85%，居四大城市“跌幅排行榜”首位。

▲资料来源:资料宝

不仅上海(-5.85% )，广州(-3.63% )、北京(-2.85% )、深圳(-1.21% ) 4个大城市都有下跌，2线城市中也有近50%的城市房价下跌。

习性房价每天都在上涨的房地产职业投资者，肯定不接受这样的现实，要求售价符合新房的价格，这是你说的吗？

根据链家的数据，现在基本上有7成的二手房，房东必须降低报价才能成交。

所以，房价开始下跌已经是实锤了，房价下跌的城市更多，我们用事实说话，不要再诡辩了，中介室在吹他们。

▲百城住宅下跌城市环比数

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既然房价一季度下跌，大家还在乎未来房价怎么走吗？

在牛市中，大家都没见过估值。 因为有强烈的上升预期。 但是，现在大环境发生了变化。

国内外经济有望逆转180度，所以我们一定要冷静地拆除目前的房地产市场。

我们不会在2月初率先启动房地产恢复经济，而是先恢复农业和物流业，然后恢复制造业和正常社会的诉求，最后轮到房地产。

这些确实是按照我们的推导走的。

我不是吹嘘两个多月前的预判多牛x，而是基础逻辑摆在那里。

但是，现在到了4月中旬，当局逐渐开始了产业的轮动，在下一个二季度，通过城市的措施可以稍微放松房地产了。

但总体来说，仍需仔细分解。

现在，大环境发生了急剧的变化，不动产的评估值有必要重新评估。

从租金、收入预期、人口因素、金融环境四个方面分析当前楼市估值:

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租金

在房价过去20年几乎没有上涨的超大型牛市下，大家自然没有注意到租金收益率。

但是，正如我刚才所说，现在大环境发生了变化，在“住房不炒”的情况下，预计房价的暴涨会越来越小，所以现在大家越来越重视租金带来的现金流收入。

目前，国内各城市平均租金收益率大致在1.5%-2.5%之间，北上广深没有超过1.7%。

换言之，市区有800万套两居室的房子，每月租金在1万左右。

考虑到房子的折旧，在海外活动的话，相对于5%以上的租金收益率，国内房子的租金收益率真的是怎么样的呢？

▲国内主要城市租金收益率

▲海外主要城市租金收益率

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收入预期和房价

谈谈收入问题吧。

从98年的住宅变更为年的这个不动产的黄金20年。 如果说这一阶段的购房者有什么集体特征，那么随着国家经济总量的上升，人们的收入将持续增加，并敢加杠杆。

所以敢于加杠杆的前提有两个:

第一，房价中短期大幅上涨，预计房价不会上涨

其次，预计自己未来的收入将持续快速增长。

这两个前提中，有一个已经毁灭了。 第二，随着世界经济衰退，国内也降低了gdp增长率，很多公司经营困难，升职加薪自不必说，能稳定工作是很多人的需求。 所以我认为第二个前提很快就会崩溃。

所以，此时一个城市的房价收入比是极其重要的，因为这是真正的基础——大众的购买力。

我们假设城镇平均收入水平的夫妻双方购买了市区100平方米的3居室，为了进行更现实的模拟，我们将一线城市每月减少6500元的家庭支出，二线城市每月减少4500元的家庭支出。

然后用剩下的收入，估算每个家庭多长时间能买下整个住宅。

据推算，一线城市一般需要夫妻双方40-80年的剩余收入。 地方城市大部分需要15-35年。

这个指标在国外平均只需要12年。

所以，如果未来老百姓( 603883，股吧)的收入增速跟不上，对广大骨干购买力来说，显然是无法负担的痛。

/ S2/03

人口迁移人口迁移

人口因素又分为几个逻辑。

首先，城市化率带来的人口流动。

过去20多年，中国的城市化率达到了36%到60%。

很多人认为相对于欧美发达国家80%以上的城市化率，我们还有很大的空间，所以房地产也有很大的空间。

但是，另一方面，中外的统计口径存在很大的误差。 我们常年住在一二线城市，但有很多人因为户口、就业等各种原因没有统计。

实际上，中国真正的城市化率应该接近70%，未来空之间实际上很狭窄。

其次，中国有很强的农业属性和民族基因，很多人的定居插话很重。 我们要真正达到80%以上的城市化率并不容易。

最重要的是，国内人口路易斯拐点来得早，出生率下降，老龄化社会到来。 未来的人口不会超过过去20年。

所以，强行瞄准欧美是不客观的。

对许多大城市来说，确实有新流入的人口。 但是没有大家想象的那么大空间隔。

除此之外，很多人迷信房价很久以来就看到了人口这一经典论断。 也就是说，这个城市有多少新人口流入。

但是，我想补充另一个要点。 房价长期以来要看这些新人口的收入能力。 这才是重要的事情！

只有首先了解这个因素，我们才能明白房子真正的购买力不是纯粹的人数堆积，而是有能力取钱的买家！

否则，十万美元的草根来了，你的房子还卖不出去。

/ S2/04

资金环境

央行目前正在放松货币，但这些货币放松是面向实体经济的，是为了帮助犯困，不是为了刺激房价，是为了资产价格上涨。

这有本质的区别。

仔细看看房地产开发商的融资渠道，看看购房者的信用环境，仍然非常严峻，还没有全面放松。

如果没有资金的援助，剩下的就取决于自己的基本能力。

所以，未来的房价，一定不会上涨，太稳定了。 不要期待那么高。 但是，没有必要完全失去信心。 没有暴涨也没有暴跌，当局牢牢地扎住了这个篱笆。

留给想投资的朋友，机会只有一个，就是超大都市圈形成带来的房价分化红利，其他完全没有。

(公告:即日文案最后附上每日“指数估值”，预测风险，更好地完成基金投资，让我们一起多次“价值投资”，走上财富自由之路！ 、/ h// s2/

-每日指数评价值-

绿:评价低，有价值的黄:评价适中，望着。 红色:评价高，慎重

(数据来源:银行螺丝市盈率/市场净率，数值越低越好。 roe :净资产收益率，衡量长期盈利能力)

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来源：零点娱乐时刊