“住房土地采用权到期该怎么”

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最近，温州(楼盘)的消息引发了舆论。 温州部分房屋因20年土地聘用证到期，房屋交易时要求补交土地出让金，这再次引起全民热议:房屋土地采购权失效怎么办？

住房的录取权到期了该怎么办？

文本杂志记者/邢力

“土地聘用证失效，商品房二手交易中止，怎么办？ 》最近，浙江温州两位销售者的遭遇暴露了中国商品房土地聘用证到期后如何继续存在的重大问题。

温州市区居民表示，去年陡坡社区的人们不断反映土地录取证有效期的问题，但没有引起相关部门的重视，到处都是“踢球”。 到了最近，这个问题的严重性才暴露出来。

温州市国土资源部门相关负责人向记者表示，温州市主城区范围内20年来，土地聘用证年底过期600多件，2019年底过期1700多件。 温州也成为国内第一个住宅土地聘用证规模化到期的城市。

该市国土资源部门相关人士介绍，温州部分房屋20年土地录取证有效期，引起国土资源部的重视。 国土资源部要求浙江省温州市及时报告情况。 4月18日上午，温州市委、市政府听取了温州20年土地聘用证过期的特别工作人员的报告。

二手房交易被锁定

水心住宅区是温州市鹿城区20世纪90年代开发的住宅区，齐先生住在这个住宅区榆组园的3栋房子里。 围绕二手房的交易，她厌倦了丈夫。

这座约58平方米的二手房，他们与购房者协商的交易价格在68万元左右。 双方在鹿城区行政审批服务中心提交不动产证明后，持相关手续在国土资源窗口提交了土地利用证明，但被告知“不予受理”。 因为这所房子的土地使用证明书于去年3月4日到期。

办证受阻后，他们咨询温州市国土资源局鹿城分局，得到的答案是必须按照现行法律规定补充土地出让金，标准是建筑面积乘以当地楼价。 按水心社区当地楼价6000元/平方米左右计算，这58平方米的二手房将支付34.8万元。

更令齐国进退两难的是，这套房子的房产证已经交给购房者，但没有土地录取证，购房者花钱买房，结果无法拿到房子。 卖方卖了房子，但未能办理土地使用证转让手续，无法交易，给买卖双方造成了损失。

旧房子卖不出去了，新房子也到不了了。 “我们不能正常地生活了。 ”齐先生说。

对此，温州市国土资源局回应称，1990年5月19日国务院发布《中华人民共和国城市国有土地开采权转让和转让暂行条例》后，温州市将划拨性质的国有土地开采权转为转让性质的国有土地开采权，征收土地出让金。 最高年限不超过70年，分20年至70年，由受让人自行选择具体办法办理转让手续，并支付相应的土地出让金。 这个办法是当时国有土地的开采权刚刚开始实施，是考虑到市民的经济负担能力而实施的，符合相关的法律法规和当时的社会舆论。

据了解，我国法律、法规规定土地开采权的期限是根据不同种类的土地的开采权来规定的。 根据《国有土地使用权转让和转让暂行条例》第十二条的规定，按土地用途划分，土地使用权转让的最高年限为居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。

但是温州的一些居民不同意这个说法。 齐先生说，国土资源部门不能拿出20年土地聘用证转让的根据和文件。 在河北新村的同一地块、地号、图号、甚至同一幢楼房的房子也可以办不同期限的土地录取证。 据水心社区主任林文花介绍，这个社区有7000多户，2万多居民。 在同一地块中，各栋、甚至同一栋不同楼层房屋的土地录取证期限不同。

更新问题无法遵循

温州20年土地录取证房屋主要集中在鹿城区，少量分布在龙湾区、瓯海区等地。 温州市国土资源局鹿城分局局长徐长波说，最近发现这个问题后，立即向上级报告。 在收到上级的答复之前，该局没有办理过有效期限土地聘用证的更新手续。

“国家现行法律法规对土地出让年限届满后如何继续没有相关细则，基层问题无法遵循，无序，无法处理，解释权也不相关。 ’温州市国土资源部门有关人士表示，国务院55号令规定，土地聘用权届满，土地聘用人员可以申请续期。 需要续期的，应当按照该条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金并进行登记。

对此，1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地出让合同约定的聘用年限届满，也作出了相应的规定。 但是，根据2007年3月16日公布的《物权法》规定，住宅建设用地的使用权期限届满时，将自动更新。

关于如何“自动更新”，国家目前还没有发布相关实施细则。 温州市国土资源部门相关人士表示，此事不急。 20年土地聘任证失效后，暴露出许多问题，导致房屋无法正常转让、交易、抵押贷款，产生了许多法律诉讼问题，成为影响社会稳定的重大风险。

温州现象不是个案

事实上，温州土地使用权的续期不是孤立的例子，也不是第一次出现的土地使用权失效的例子。 据悉，青岛(楼盘)、济南(楼盘)、深圳(楼盘)都遇到过这种情况，并在市级提供了处理方案。

关于土地征用权失效后的问题，深圳在2006年已经有了实例。 1980年开工建设的国商大厦是全国第一座商用办公楼，土地开采权只有20年，截止到2001年12月31日。

2004年，深圳市颁发了《深圳关于到期不动产续期的若干规定》，对这一“历史遗留问题”作了详细规定。 地价补足额为相应用途公告基准地价的35%，地价补足一次也未重复交付，如果逾期未获准续期或申请，则原土地的开采权将消失，该土地的开采权将被免费收回。

这些问题也是当时正在审议的《物权法(草案)》悬而未决的热点问题。

另外，青岛计划以区域内过去一年的平均地价为计算基准，按基准地价的60%填补土地出让金。

中国土地测量规划院副总工程师邹晓云表示，温州误读的“土地续费为总房价的三分之一”方案之所以备受瞩目，是因为该方案采用了市场判断价格。 相比之下，深圳和青岛按基准地价打折。 邹晓云这样介绍说:“20年居住地聘用期本身较短，业主在购买时有时间选择价，因此按目前的市场判断价计算是不合理的。”

但是，“土地续费占总房价的三分之一”并不是温州土地开采权失效的实际续费标准。 4月18日，温州市国土局办公室相关人士对媒体表示，“土地续期费用为总房价的三分之一”，目前全国层面尚未出台土地续期如何落实的实施细则，目前方案尚不明确，仍在研究之中。

如何理解“自动更新”？

所以现在处理问题的关键是应该如何理解《物权法》的“自动更新”。

中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠认为，“自动更新”的含义将无条件更新，不需要追加费用，也不需要办理不动产登记手续，将自动合法继续采用土地。

但是，从多家媒体报道反映的情况来看，一位学者和地方政府官员依然得出了在这种条件下哪些“自动续期”的立法尚未确定，必须再次支付土地出让金的结论。 ”。 孙宪忠说，实际上，立法有明确规定。

回顾物权法制定时的情况，孙宪忠说:“当时有观点认为，住宅建设中采用的土地是国家的，国家只允许这类土地的使用权期限为70年，到期后，土地当然会收回国家。 如果继续采用国家的土地，就必须向国家支付土地出让金。 但是，这种方法不符合社会主义国家土地所有权确立的法律基础和伦理基础，最后的立法也没有采用必须在持续期间再次收费的观点。 ”。

目前，我国改革开放初期转让的城市建设用地的开采权逐渐转让期限届满。 “一位学者和地方政府官员任意解释了物权法第149条第1款的含义，一位地方政府曾制定了在其权利期限届满时再次领取土地出让金的规则。 这个方法显然是违法的。 ”孙宪忠说，根据《立法法》关于立法权限的规定，这种限制公民基本权利的法律，必须由全国人民代表大会制定，国务院和地方人民代表大会无权就此自行立法，地方政府及其部门可以就此问题随意规定

当然，对于这个有争议的问题，全国人大没有给出权威性的说明，在此之前，这可能仍然是会长时间困扰业主的课题。

背景资料:我国土地出让金制度的来源[/s2/]

中国内地的土地转让制度师来自殖民地时期的香港，但没能效仿其迅速廉价的延续方法。 香港土地使用权的续期费用，每年只有房价的0.3。

中国土地制度改革以时尚为英国殖民地的香港为样板。 1842年，英国占领香港后，土地所有权归英王所有，港英政府代为管理，实行土地批租制度，政府租赁土地的开采权，领取聘用权转让金。

关于租期，英国占领香港的100多年间发生了几次变化。 根据香港地政总署的资料，早年香港的土地契约年限为75年、99年、999年3种。 1844年，规定租赁期为75年，但由于租户抗议租赁期过短，香港政府将新批租用的土地的开采权从75年延长到999年，与英国本土相同。 但是，政府很快意识到999年太长了，1898年以后在批租的土地中取消了999年的租期，75年后连续租了75年，不收地价。 同样在1898年，英国商定向清政府租北九龙和新界，99年租3天给个人，1997年归还中国。 1984年，《中英联合声明》确定，香港回归后，香港政府的土地租赁制度将得到保存。 1997年以后，新的土地合同年限定为50年，作为康乐及加油站使用的物品等少量特殊用途的合同被排除在外。 年限为21年。

来源：零点娱乐时刊